בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 1137-03-22 שמואלי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח'

בפני כב' השופט גלעד הס

התובעים	.1 מלכה שמואלי .2 משה שמואלי ז"ל
נ ג ד
הנתבעות	.1 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו .2 עיריית תל אביב-יפו
נ ג ד
הצדדים השלישיים	1. רשות מקרקעי ישראל
	2. אוריה י.ד.ב. השקעות ונכסים בע"מ

התובעים - על ידי עו"ד משה רז-כהן ועו"ד הדס שטיין הנתבעות 1-2 - על ידי עו"ד אלון גרוסבוים צד ג'1 - על ידי עו"ד הילה גורדון צד ג'2 - על ידי עו"ד פיליפ קוסקס פסק דין

רקע

1. התובעים הינם בעלי זכות חכירה מהוונת במקרקעין בכתובת נס הרים 6 תל אביב-יפו, המהווים חלק מחלקה 85 בגוש 6984, ועליהם בנוי בית חד קומתי (להלן: "המקרקעין").

אציין, כי מר משה שמואלי ז"ל, התובע 2 (להלן: "התובע 2"), נפטר במהלך ההליך, טרם הספיק לתת עדות מוקדמת מטעמו, והגב' מלכה שמואלי, התובעת 1 (להלן: "התובעת") הינה היורשת של כל עזבונו, כך שכלל הזכויות במקרקעין הינן שלה.

2. ביום 2.2.2021 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית") הודעה בדבר הפקעת המקרקעין וזאת בהתאם לייעוד המקרקעין מכוח תכנית תא/1816 אשר פורסמה למתן תוקף עוד ביום 21.2.1980 (להלן: "תכנית 1816").

3. עיריית תל אביב-יפו (להלן: "העירייה"), פנתה לתובעים לשם ניהול משא ומתן בדבר הפיצוי לו זכאים התובעים בגין הפקעת מלוא המקרקעין.

התובעים והעירייה ניהלו משא ומתן ממושך, לרבות מינוי שמאי מוסכם לשום את הפיצוי, אולם לעמדת העירייה המשא והמתן נכשל, כאשר העירייה החליטה שלא מגיע לתובעים פיצוי כלשהו.

4. לאור כישלון המשא והמתן, והסירוב של העירייה לשלם פיצוי כלשהו לתובעים, הוגשה התביעה שלפניי, כאשר אין חולק כי לא שולם לתובעים דבר עד היום.

תמצית ההליכים בתיק

5. כאמור, לאור ההודעה על הפקעת המקרקעין וסירוב העירייה לשלם פיצוי בגין ההפקעה, הגישו התובעים את התביעה שלפניי, במסגרתה עתרו לשני סעדים, סעד עיקרי וסעד חליפי.

הסעד העיקרי הינו תשלום של פיצויי הפקעה בסך של 3,200,000 ₪ בהתאם לשומת שמאי מקרקעין שצורפה לכתב התביעה, והסעד החלופי, אכיפת ההסכם שלטעמם נכרת עם העירייה, לרבות השלמת ההליך שסוכם עם העירייה לשם קביעת גובה פיצויי ההפקעה ותשלומם לתובעים.

6. הוועדה המקומית והעירייה (להלן: "הנתבעות") הגישו כתב הגנה. בפתח כתב ההגנה טענו אלו, כי לתובעים אין זכויות במקרקעין, ולכן אין הם זכאים לכל פיצוי. כמו כן הכחישו הוועדה המקומית והעירייה, כי נכרת הסכם בינן לבין התובעים.

7. בכל מקרה טענו הנתבעות, כי אף אם יש מקום לשלם לתובעים פיצוי, הרי מגיע להן שיפוי מחברת אוריה י.ד.ב השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "חברת אוריה") ומרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). לאור טענה זו הגישו הנתבעות גם הודעות צד שלישי כנגד חברת אוריה וכנגד רמ"י.

צדדי ג', חברת אוריה ורמ"י, הכחישו את הטענות כנגדם, כאשר חברת אוריה הגישה הודעת צד ד' כנגד רמ"י.

8. שני התובעים הגישו בקשה להעיד בעדות מוקדמת לאור מצבם הבריאותי. בית המשפט נעתר לבקשה לגבי שני התובעים.

אלא, שעוד טרם העדות, ביום 12.10.2023, נפטר מר משה שמואלי ז"ל, התובע 2.

9. התובעת, הגב' מלכה שמואלי, הגישה עוד טרם מתן העדות המוקדמת בעל פה, ביום 1.11.2023, תצהיר עדות ראשית מטעמה, וביום 14.11.2023 נחקרה התובעת בעדות מוקדמת.

10. לאור הצעתי, ולאחר קבלת הסכמת כלל הצדדים, החלטתי ביום 30.11.2023, לפצל את הדיון, כך שבשלב הראשון תידון התביעה לפיצויי ההפקעה ולאכיפת ההסכם, כאשר צדדי ג' יהיו שותפים לדיונים אלו, ובשלב השני, ככל שתתקבל התביעה, יידונו ההודעות לצד שלישי ורביעי.

11. ביום 12.12.2023 התקיים קדם משפט, אשר במסגרתו הכרעתי במחלוקות לגבי הליכים מקדמיים ובסיומו הוריתי על הגשת תצהירי עדות ראשית בכתב.

12. התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית וחוות דעת מטעמם, כדלקמן: תצהיר התובעת, תצהיר הגב' איריס טויטו (בתם של התובעים), תצהיר גב' קטי שמואלי (בתם של התובעים), חוות דעת המודד דרור בן נתן וחוות דעת השמאי אריה קמיל.

13. הנתבעות הגישו את הראיות הבאות: תצהיר מר אלי לוי, חוות דעת השמאית מלכה דור וכן ביקשו לזמן לעדות את מר מרדכי הולנדר והגב' אירית ליברמן.

14. חברת אוריה הגישה את חוות דעת השמאי יונתן לוי.

מטעם רמ"י לא הוגשו ראיות לשלב זה.

15. ביום 4.3.2024 התקיים קדם משפט, במסגרתו מונה השמאי מר שאול רוזנברג כשמאי מטעם בית המשפט (להלן: "השמאי רוזנברג").

ביום 23.7.2024 הוגשה חוות דעת שמאי בית המשפט.

16. שמאי בית המשפט העריך את שווי פיצויי ההפקעה בייעוד הציבורי בסך של 4,936,000 ₪ בתוספת מע"מ, ושווי פיצויי ההפקעה כדיור חלוף בשווי של 5,192,000 כולל מע"מ. כמו כן, סבר השמאי רוזנברג, כי יש לפסוק הוצאות נלוות בסדר גודל של 15% מסכום הפיצוי.

17. בעקבות חוות דעת זו הגישו התובעים בקשה לתיקון הסכום בכתב התביעה. ביום 29.9.2024 התקיים דיון קדם משפט נוסף במסגרתו דנתי גם בבקשה לתיקון כתב התביעה, כאשר בסוף הדיון ניתנה החלטה המתירה את תיקון סכום התביעה. בעקבות תיקון הסכום הנתבע בכתב התביעה, הוגש גם כתב הגנה מתוקן.

18. בהתאם להצעת בית המשפט והסכמת הנתבעות, והעדר תגובת צדדי ג', נקבע כי מומחי הצדדים לא ייחקרו.

19. ביום 5.1.2025 התקיים מועד ההוכחות הראשון במסגרתו נחקרו: הגב' קטי שמואלי, גב' איריס טויטו ועד נתבעות מר אלי לוי.

ביום 18.3.2025 התקיים דיון הוכחות נוסף במסגרתו העידו: מומחה בית המשפט מר רוזנברג ומר מרדכי הולנדר.

20. הצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב.

אתייחס לטענות הצדדים בסיכומים בפרק הדיון והכרעה.

דיון והכרעה

פיצוי לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה

21. סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), קובע:

"194. בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר."

22. הפסיקה פרשה סעיף זה, כי על מנת לזכות לדיור חלוף, או לפיצוי בגין דיור חלוף, על הנפקע להוכיח שני תנאים מצטברים: כי הוא התגורר בנכס טרם ההפקעה, וכי יש לו זכויות בנכס, ר', למשל, ע"א 7977/15 גמאל האדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו] (13.7.2017):

"הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה אין בה כדי להועיל למערער, שכן הזכות ל"שיכון חלוף" תעמוד לפי הוראה זו רק בהתקיים התנאים המצטברים הקבועים בסעיף דהיינו: כי הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה על המקרקעין שהופקעו וכי הוא גר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה (ראו: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 382-380 (מהדורה שמינית, 2013))."

וכן ר' ע"א 2991/06 רות מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון [פורסם בנבו] (19.11.2007).

23. עוד קבעה הפסיקה, וזאת בהתאם לסיפת סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, כי הבחירה בידי הנפקע האם לקבל דיור חלופי בעין או פיצוי כספי, ר' עע"מ 10087/08 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' יוסף סרי [פורסם בנבו] (נבו 14.12.2010).

24. במקרה שלפניי, ועל רקע הפסיקה האמורה ביחס לפרמטרים הנדרשים לקבלת פיצוי מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, הצדדים חלוקים על שאלת התקיימות שני הפרמטרים הנדרשים לשם קבלת הפיצויים, וכן על גובה הפיצוי. כך, הנתבעות טוענות, כי התובעים לא הוכיחו כי הם גרו במקרקעין טרם ההפקעה וכי היו להם זכויות במקרקעין טרם הפקעה. כמו כן, הנתבעות חולקות על סכום הפיצויים המגיע לתובעים, ככל שבית המשפט ייקבע כי התנאים לקבלתו התקיימו.

25. לאחר שעיינתי במכלול הראיות שלפניי, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסיכומים, אני סבור כי התובעים הוכיחו את התנאים לזכאות לפיצוי לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, וכי הפיצוי ישולם בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט. ואנמק.

הזכויות במקרקעין

רקע

26. אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובעים רכשו את הזכויות במקרקעין עוד ביום 9.11.1965, כאשר במסגרת נספח 1 לתצהיר התובעת, צורף אישור המוכרים על קבלת התמורה מכוח ההסכם.

יתרה מזו, ביום 31.5.1966 חתמו התובעים חוזה חכירה לדורות עם הקרן הקיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (היום רמ"י), לרבות תשלום דמי חכירה (ר' נספח 3 לתצהיר התובעת), כאשר חוזה החכירה צורף כנספח ב' לתצהיר התובעת.

הנה כי כן, אין מחלוקת בתיק זה, כי התובעים, כמו מאות אלפי אזרחים אחרים במדינת ישראל, רכשו את בית המגורים שלהם בארץ ישראל, במדינת ישראל, מהקרן הקיימת לישראל וזאת בתמורה מלאה.

אציין בהערת אגב, כי באותה תקופה בה רכשו התובעים את הנכס שלהם במדינת ישראל, לא ניתן היה להירשם כבעלים באדמות המדינה והקרן הקיימת לישראל, אולם זכות החכירה לדורות אותה רכשו התובעים הייתה שקולה לבעלות במובנים רבים. לעניין המהות של חוזה חכירה לדורות בבית המגורים, ר', למשל בג"ץ 11087/05 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (נבו 21.8.2012):

"חכירה לדורות מוגדרת בחוק כשכירות מקרקעין לתקופה של יותר מ-25 שנה (סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). משכך, באופן פורמאלי, זכויותיהם של חוכרים לדורות זהות לאלו של שוכרים - זכות לשימוש בקרקע בלבד. אלא, שהלכה למעשה, במקרים רבים, נתפסת זכות החכירה לדורות כזכות שקרובה בתוכנה לזכות הבעלות. עמד על כך בית משפט זה בע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 362-361 (1977) (להלן: פרשת בסו)" (הדגשה שלי - ג.ה.).

27. עוד אין חולק, כי ביום 27.5.2020 נחתם הסכם בין התובעים לבין רמ"י להארכת חוזה החכירה, כאשר תקופת החכירה הוארכה עד ליום 30.5.2064 (להלן: "חוזה החכירה החדש"). בחוזה החכירה החדש נרשם מפורשת כי תקופת החכירה הינה מיום 31.5.1966 ועד ליום 30.5.2064, ר' נספח ט' לתצהיר הגב' טויטו.

טענות הצדדים בעניין הזכויות במקרקעין

28. טענת התובעים לגבי זכותם במקרקעין הינה ברורה ופשוטה. התובעים טוענים בהקשר זה, כי לאור הרקע האמור לעיל, כלומר, רכישת הזכויות במקרקעין בתמורה, החתימה על חוזה החכירה לדורות הראשון, והארכתו על ידי רמ"י, הרי בעת הודעת ההפקעה היו הם בעלי זכות חכירה לדורות במקרקעין, או לכל הפחות, הזכאים להירשם כחוכרים לדורות במקרקעין.

29. טענת הנתבעות, בה תומכת במידה מסוימת גם חברת אוריה, הינה כי לאור העובדה שתכנית 1816 ייעדה את השטח לשטח למבני ציבור, הרי לא הייתה לרמ"י כל זכות להחכיר, או להאריך את חוזה החכירה לדורות, ומכאן בעת הודעת ההפקעה היו התובעים חסרי כל זכות במקרקעין.

לעניין זה מפנות הנתבעות לע"א 7119/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל מודיעין נ. פרי אור בע"מ [פורסם במאגר נבו] (11.1.2021) ולכלל כי אדם אינו יכול להקנות לאחר זכות שאינה בידו.

מכאן טוענות הנתבעות בסעיף 8 לסיכומים מטעמן, כי לאחר אישור התכנית, ולאור הוראת ההפקעה בתכנית, רמ"י לא יכולה הייתה לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין, לרבות לא הארכת תקופת החכירה.

הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי הארכת החכירה שנעשתה בשנת 2020, לרבות ההיוון, הינה "בטלה ומובטלת מעיקרה (void)" וחסרת כל תוקף.

לטעמי ולשיטתי, יש לדחות טענות אלו של הנתבעות, ולקבוע כי לתובעים הייתה זכות חכירה מהוונת בעת הודעת ההפקעה, ואנמק.

דיון והכרעה בעניין זכויות התובעים במקרקעין

30. בפתח הדברים ראוי לציין, כי מדובר בטענה שנטענת בחוסר תום לב על ידי רשות מנהלית, ומוטב היה לנתבעות שלא להעלותה כלל, ואבאר.

הפסיקה קבעה לא אחת כי כאשר אנו עוסקים בהליכי הפקעה, על הרשות המפקיעה חלה חובת תום לב מוגברת, ר', למשל, ע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [פורסם בנבו] (27.1.2014) בפסקה 8.

במקרה שלפניי מבקשות הנתבעות להסתמך על מערכת היחסים הקניינית בין רמ"י לתובעים, מערכת במסגרתה מסכימים הן רמ"י והן התובעים כי הזכויות במקרקעין הינם של התובעים, על מנת לשלול מהתובעים באופן מוחלט וגמור פיצויי הפקעה בגין המקרקעין, מקרקעין אשר הנתבעות אינן חולקות כי נרכשו בתמורה מלאה על ידי התובעים. יוטעם, אילו תתקבל טענה זו של הנתבעות, התוצאה לעמדת הנתבעות עצמן הינה, כי המקרקעין אשר נרכשו בתמורה מלאה על ידי התובעים יועברו אליה ללא כל תשלום פיצוי או תמורה.

וראוי לשאול, האם תוצאה על פיה מקרקעין של אדם שנקנו בתמורה מלאה יועברו אליה ללא כל תמורה, נראית לנתבעות, כרשות מנהלית סבירה, תוצאה הוגנת או צודקת? והשאלה שאלה, ולטעמי התשובה אליה ברורה.

חוסר תום הלב של הנתבעות מתחדד עוד יותר לנוכח העמדה החד משמעית שהציגה רמ"י בכתב ההגנה וכן בסיכומיה, עמדה על פיה הארכת חוזה החכירה עם התובעים נעשתה כדין וכי המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות מהוונת לתובעים. מכאן, הנתבעות למעשה מבקשות להחליט ולקבוע עבור רמ"י, ועבור התובעים, מה מערכת היחסים הקניינית ביניהם, וזאת רק על מנת להימנע כליל מתשלום פיצויי הפקעה, עבור מקרקעין שהועברו לבעלותה ולחזקתה. כך, מבקשות הנתבעות לקבל לידן שטח מקרקעין בשווי של מיליוני ₪, ללא כל תמורה או פיצוי. פעולה שכזו, הינה פעולה שלא ראוי שתינקט על ידי רשות מנהלית, בוודאי שלא בהליכי הפקעה.

ראוי לציין, כי אפילו חברת אוריה, חברה פרטית, אשר יש לה אינטרס שלא ישולמו פיצויי הפקעה לתובעים, נמנעה, בהגינותה, מלטעון בסיכומיה, כי אין לתובעים זכויות במקרקעין.

בכל מקרה, גם לגופם של דברים, יש לדחות את טענת הנתבעות כי לתובעים אין זכויות במקרקעין, ואבאר.

31. בניגוד לטענת הנתבעות, ההלכה הברורה והחד משמעית בעניין שינוי ייעוד של מקרקעין במסגרת תכנית, לרבות כאשר קיימת הוראת הפקעה בתכנית, הינה, כי עצם שינוי הייעוד אינו משנה את המערך הקנייני במקרקעין ששונה ייעודם לייעוד ציבורי וזאת עד לפעולת ההפקעה.

ההלכה, כי עצם שינוי הייעוד של המקרקעין לייעוד ציבורי אינה משנה את הקניין נקבעה עוד בפסק הדין הוותיק בעניין בג"ץ 152-62 שלמה מערבי נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר הרצליה ו-2 אח [פורסם במאגר נבו] (4.12.1962):

"נראה לי כי הועדת הנכסים לצרכי ציבור שונים בתכנית הפרצלציה, היא כשלעצמה, איננה מעבירה את הבעלות לרשות הציבור..."

הלכה זו הינה הלכה ברורה ומבוססת עד היום.

ר', לדוגמא, ע"א 9308/06 ‏עיריית רמת גן נ' עזבון המנוחה הגב' ורדה בורשטיין ז"ל [פורסם במאגר נבו] (22.09.2011):

"הועדת חלקה 52 לדרך - על גלגוליה בחלקות הבנות והנכדות - בתכנית הפרצלציה, היא כשלעצמה לא מעבירה את הבעלות לרשות הציבור"

וכן ר' עע"מ 3643/18 עיריית תל אביב נ' מ.ע.ג.ן. - יעוץ וניהול נכסים בע"מ [פורסם במאגר נבו] (14.7.2019).

כך, גם נקבע בשורה של פסקי דין של הערכאות הדיוניות, ר', למשל, ה"פ (ת"א) 18703-04-17‏ דוד בן ציון אהרוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (8.6.2020):

"זאת ועוד; סימון החלקה כרחוב מעיד על הייעוד של החלקה, אך לא שולל את המסקנה שהבעלות בה הייתה ונשארה של המנוח ויורשיו. כך, ייתכן רחוב שהוא בבעלות פרטית..."

32. עוד אציין, כי הלכה זו הינה למעשה אחת מאבני היסוד של דיני ההפקעה במדינת ישראל, דינים המבדילים בין השלב התכנוני של שינויי הייעוד לשלב הקנייני של הליכי ההפקעה, והיא גם הבסיס לשיטת הפיצוי ה - "דו-שלבית" הנהוגה בדיני ההפקעה, ר' לאחרונה רע"א 48525-01-25 חברת חוצה ישראל בע"מ נ' בשותי זאהר בע"מ [פורסם במאגר נבו] (29.6.2025‏)‏‏.

להשלמת התמונה בנושא זה, ושוב במישור תום הלב, אציין, כי הנתבעות לא היססו להסתמך על טענה הפוכה מהטענה הנטענת על ידן כאן וטענו בתוקף, כי יש להבחין בין הליכי שינוי הייעוד להליכי ההפקעה, כאשר הדבר היה נוח להן, ר', לדוגמא טענת הנתבעות בה"פ 52955-06-15 יצחקי ואח' נ. עיריית תל אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (20.4.2025).

33. לאור האמור לעיל, וכאשר אין חולק כי הארכת הסכם החכירה נעשתה טרם הליכי ההפקעה, הרי הבעלות הייתה ונותרה של רמ"י, והיא הייתה רשאית להחכיר לדורות את המקרקעין לתובעים. יוטעם, אין לפנינו סיטואציה במסגרתה רמ"י מקנה לתובעים זכות שאינה שייכת לה, אלא המקרקעין היו בבעלות רמ"י טרם תכנית 1816, ונותרו בידה גם לאחר התכנית, ומכאן רמ"י יכולה הייתה להקנות בהם זכויות לתובעים.

34. טענה נוספת של הנתבעות, טענה המתבססת על פסק הדין בע"א 7119/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל מודיעין נ. פרי אור בע"מ [פורסם במאגר נבו] (11.1.2021) (להלן: "עניין פרי אור"), הינה כי לא ניתן היה להאריך את חוזה החכירה של התובעים לאחר שינוי ייעוד המקרקעין לציבורי מכוח תכנית 1816. איני מקבל טענה זו, כאשר במקרה שלפניי מדובר על נסיבות שונות לחלוטין מנסיבות פרי אור, וכאשר לטעמי פסק הדין בעניין פרי אור דנא דווקא מחזק את טענת התובעים כאן, ואסביר.

בפסק הדין פרי אור, שלל בית המשפט העליון מחברת פרי אור את פיצויי ההפקעה וזאת על סמך הקביעה העובדתית כי בעת ההפקעה חוזה החכירה שלה לא היה בתוקף, ואצטט:

"בהמשך, כאשר יצאה ההפקעה אל הפועל, חוזה החכירה שבין רמ"י לבין פרי אור, כבר לא היה בתוקף, ומשכך החזקתה של פרי אור בקרקע לא היתה מכוח חכירה. בנסיבות הללו, לא היתה זכאית פרי אור לפיצויים בגין ההפקעה."

ודוק. בית המשפט בעניין חברת פרי אור בוחן, האם במועד ביצוע ההפקעה (ולא במועד אישור התכנית) היה חוזה החכירה של הנפקע בתוקף, וכאשר נקבע עובדתית כי החוזה לא היה בתוקף, אין הנפקע, באותו המקרה חברת פרי אור, זכאי לפיצוי בגין ההפקעה. מובן, כי מדובר בקביעה שלא רק שמחייבת בית משפט זה, אלא מקובלת עליי לחלוטין.

אולם, וזה העיקר לענייננו, במקרה שלפניי, בניגוד לחברת פרי אור אשר לא החזיקה בחוזה חכירה תקף בעת ביצוע ההפקעה, התובעים מחזיקים בחוזה חכירה תקף, אשר החתימה על הארכתו נעשתה טרם הודעת ההפקעה, וזאת ביום 27.5.2020, כאשר ההודעה על ההפקעה הינה מיום 2.2.2021. כלומר, בניגוד לחברת פרי אור אשר לא החזיקה בחוזה חכירה תקף בעת הודעת ההפקעה, התובעים כאן אוחזים בחוזה חכירה תקף, ומכאן אין מקום לשלול את זכותם לפיצויי ההפקעה עבור זכויותיהם מכוח חוזה החכירה התקף.

35. עוד מפנות הנתבעות בהקשר זה לפסקה 23 בפסק הדין פרי אור, כפסקה התומכת בעמדתן, כאשר שם נקבע כך:

"כאמור, החל משנת 2006, משעה ששוּנה הייעוד, ונקבע כי הקרקע תופקע, שוב לא יכולה היתה רמ"י להחכּירהּ מחדש. כפי שצוין בתעודת עובד הציבור: "ככל ולא הייתה מניעה לחידוש החכירה וככל ולא הייתה הפקעה, הייתה פועלת הרשות לבחינת חידוש החכירה בתנאי החלטת המועצה ביחס לשטח החוזה" (ההדגשה שלי - נ' ס'). כלל בסיסי בדיני הקניין קובע כי אדם אינו יכול להקנות לאחר זכויות שאינן בידו (nemo dat quod non habet). כך הוא הדבר בענייננו, מעת אישור התכנית ואילך, לא יכולה היתה רמ"י להחכיר את הקרקע מחדש."

אלא שלמקרא פסק הדין פרי אור בכלל ופסקה זו בפרט עולה, כי הדברים שונים מהמקרה שלפניי. כך ברור מעניין פרי אור כי פסק הדין עוסק שם במקרה בו קרקע הייתה מיועדת לייעוד חקלאי, וכאשר שונה ייעודה לייעוד בניה, לא ניתן היה להחכירה עוד בהתאם לתנאי החכירה. ראוי לציין, כי בעניין פרי אור, וכפי שעולה מהציטוט לעיל עצמו, בית המשפט העליון מסתמך בנושא על עמדת בעלת המקרקעין, קרי רמ"י, כאשר בית המשפט מפרש עמדה זו של רמ"י, כי רמ"י סבורה שהייתה קיימת מניעה לחידוש החכירה לאור ההפקעה.

אלא, שבענייננו הדברים שונים, עמדת רמ"י לגבי חוזה החכירה של התובעים הפוכה מעמדתו בעניין פרי אור לגבי חוזה החכירה של חברת פרי אור, כאשר רמ"י טוענת כאן, כי חוזה החכירה של התובעים הינו בתוקף וכי לא הייתה כל מניעה לחדשו. ר', למשל, סעיף 38 לכתב ההגנה מטעם רמ"י:

"בנסיבות אלו, לא התקיים החריג שמאפשר לרשות להימנע מהארכת ההסכם בהתאם לזכותו הקנויה של החוכר ורמ"י פעלה כדין כאשר האריכה את החוזה בכפוף לתנאי המיוחד."

36. מכאן, בעניין שלפניי, לא רק שהתובעים מחזיקים חוזה חכירה תקף בידם, בניגוד לחברת פרי אור, אלא שבעלת המקרקעין, רמ"י, סבורה כי החידוש נעשה בהתאם לנהליה.

37. אציין בהקשר זה, כי הנתבעות מנסות, כאמור, לתקוף גם את הארכת הסכם החכירה, וזאת בטענה כי הארכה זו סותרת את נוהלי רמ"י. אין לקבל טענות אלו של הנתבעות, ואבאר.

ראשית, ספק בעיני האם במסגרת הליכי הפקעה רשאיות הנתבעות לתקוף הארכת חוזה חכירה שקדמה למועד ההפקעה ואשר נעשתה על ידי רמ"י. שנית, ובכל מקרה, עמדת רמ"י על פיה בהתאם לסעיף 21 לתנאים הכלליים (פורסמו בילקוט הפרסומים 4818, מיום 4.11.1999) עמדה לתובעים הזכות לחדש את תקופת החכירה, מקובלת עליי, כאשר החידוש תואם את התנאים הקבועים בסעיף 21(א) לתנאים אלו.

מקובלת עליי גם עמדת רמ"י, כי רמ"י הייתה רשאית להאריך את החכירה גם לגבי מקרקעין ששונה ייעודם מכוח תכנית לייעוד ציבורי (ובלבד שטרם הופקעו בפועל, דבר עליו אין מחלוקת במקרה שלפניי) וזאת לאור נוהל 90.04 העוסק בחידוש חכירה במגזר העירוני ובפרט לאור סעיף 1.4 וסעיף 18 לנוהל זה.

38. לאור האמור לעיל, אני סבור כי במועד פרסום הודעת ההפקעה היו התובעים בעלי זכות להירשם כחוכרים לדורות של המקרקעין מכוח הסכם חכירה לדורות מהוון, ומכאן עמדו בתנאי הראשון הנדרש מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, קיומן של זכויות במקרקעין.

המשמעות לכך שהתובעים לא התגוררו במקרקעין בעת הודעת ההפקעה

טיעוני הצדדים לעניין אי המגורים במקרקעין

39. אין מחלוקת בין הצדדים, כי בעת פרסום צו ההפקעה ביום 2.2.2021, לא התגוררו התובעים במקרקעין, כאשר מוסכם כי התובעים עזבו לדיור מוגן בחודש אפריל 2019. מכאן על פני הדברים, הם אינם זכאים לפיצוי מכוח דיור חלוף.

אלא, שהתובעים טוענים בנושא זה טענה בשני נדבכים. בנדבך הראשון טוענים התובעים, כי הפסיקה הכירה בחריג המאפשר מתן פיצוי בגין דיור חלוף גם במקרים בהם בעל הזכות במקרקעין לא התגורר במקרקעין, וזאת כאשר הייתה מניעה לגור במקרקעין וכאשר הבעלים התכוון לשוב ולגור בהם.

בנדבך השני, טוענים התובעים טענה עובדתית בעיקרה והיא, כי במקרה שלפנינו מתקיימים תנאי החריג וזאת כאשר התנהלות הנתבעות וחברת אוריה גרמו לתובעים לעזוב את המגורים, וכי התובעים תכננו לשוב למקרקעין בסוף ביצוע העבודות.

40. הנתבעות אינן מקבלות טיעון זה של התובעים על שני נדבכיו. במסגרת הנדבך הראשון טוענות הנתבעות, כי אין חריג לכלל שעל מנת להיות זכאי לדיור חלוף עליך להתגורר במקרקעין, היות ומדובר בזכות שהתכלית שלה סוציאלית. מכאן טוענות הנתבעות, כאשר התובעים עזבו לדיור מוגן, הסיבות והמניעים לעזיבה אינם רלוונטיים, ועם העזיבה התובעים איבדו את זכותם לפיצוי בגין דיור חלוף.

בנדבך השני, טוענות הנתבעות, כי הבית היה ראוי למגורים והוא משמש למגורים עד היום, כך שבכל מקרה העזיבה אינה מוצדקת.

41. חברת אוריה מצטרפת לטענות הנתבעות בעניין זה, ומדגישה כי התובעים מרצונם עברו לדיור מוגן, הוא הדיור החליפי שלהם, ואף השכירו את הנכס לצדדים שלישיים. מכאן, לטענת אוריה, המעבר לדיור מוגן והשכרת הנכס שוללת את הפיצוי מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה ומנוגדת לתכלית הסוציאלית שלו.

דיון והכרעה בעניין המשמעות של אי המגורים של התובעים במקרקעין

42. בפתח הדברים אציין, כי מקובלת עליי עמדת הנתבעות וחברת אוריה, כי התכלית מאחורי הזכות לפיצוי בגין דיור חלוף הינה תכלית סוציאלית, ומכאן נדרש דיור בפועל בנכס המופקע על מנת לקבל פיצוי מכוח סעיף 194 כדיור חלוף.

לעניין התכלית הסוציאלית של הסעיף, ר' רע"א 3092-01 יהודה קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (1.12.2002):

"על מהותה הסוציאלית של הוראת חוק זו אין צורך להאריך"

ולעניין חובת המגורים ר' ע"א 7977/15 גמאל האדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ‏[פורסם במאגר נבו] (13.7.2017‏)‏‏:

"הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה אין בה כדי להועיל למערער, שכן הזכות ל"שיכון חלוף" תעמוד לפי הוראה זו רק בהתקיים התנאים המצטברים הקבועים בסעיף דהיינו: כי הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה על המקרקעין שהופקעו..." (הדגשה שלי - ג.ה.).

43. עם זאת, אני מקבל את עמדת התובעים, כי הפסיקה קבעה חריג לכלל זה, והכירה בנסיבות מיוחדות בפיצוי גם כאשר הנפקע לא התגורר במקרקעין, וזאת כאשר מדובר בעזיבה כפויה של המקרקעין עקב מצוקה אמתית, או עזיבה עקב רשלנות הרשות המפקיעה. לעניין חריג זה, ר' ת"א (מרכז) 5901-01-10‏ צביה דהאן נ' עירית פתח תקוה [פורסם במאגר נבו] (1.12.2013) (להלן: "עניין דהאן"):

"אמנם סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מתנה את מתן הפיצוי עבור דיור חלוף בכך שבעל הזכויות במקרקעין יתגורר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה, אולם אני סבור כי הפרשנות הראויה של הסעיף לאור הפגיעה בזכות הקניין בעצם ההפקעה היא, כי במקרה שבעל הזכות פינה את המקרקעין בשל מצוקה אמיתית בה היה שרוי כתוצאה מרשלנות ממחדלי הרשות ששינתה את ייעוד המקרקעין ולא מתוך רצון אמיתי לסיים את מגוריו במקרקעין, יש להחיל גם במקרה זה את הוראות הסעיף."

וכן ר' בספרו של ד"ר יעקב שקד 'פינוי מקרקעין - הליכים והלכות' (2024), בעמ' 216:

"אולם, הפרשנות הראויה של הסעיף, עקב הפגיעה בזכות הקניין בעצם ההפקעה היא, כי במקרה שבעל הזכויות פינה את המקרקעין בשל מצוקה אמתית שבה היה שרוי בשל מחדלי הרשות, ששינתה את ייעוד המקרקעין, ולא מתוך רצון אֲמִתִּי לסיים את מגוריו במקרקעין, יש להחיל גם במקרה זה את הוראות הסעיף."

44. ראוי להדגיש ולציין, כי הכלל הברור והחד משמעי הינו, כי פיצוי לדיור חלוף יינתן רק במקרים בהם הנפקע התגורר פיזית במקרקעין, וזאת לאור התכלית הסוציאלית של פיצוי זה. עם זאת, קיים חריג לכלל ברור זה, כך, שבמקרים חריגים בית המשפט יכיר בזכות לקבלת פיצוי בגין דיור חלוף לנפקע אשר לא התגורר במקרקעין המופקעים בעת פעולת ההפקעה, וזאת כאשר הנפקע עזב את המקרקעין עקב מצוקה אמתית או עקב מחדלי הרשות והתכוון לשוב אל המקרקעין.

45. אני סבור, כי המקרה שלפניי נכלל בגדר המקרים החריגים בהם יש ליתן לתובעים-הנפקעים זכות לדיור חלוף או פיצוי בגין דיור חלוף על אף שלא התגוררו במקרקעין בעת מתן צו ההפקעה, ואנמק.

לטעמי על מנת להכריע האם ראוי ליתן פיצויי דיור חלוף לנפקע אשר אינו מתגורר במקרקעין, יש לבחון שלושה פרמטרים: הפרמטר הראשון, נסיבות עזיבת המקרקעין, כאשר ככל שנסיבות העזיבה הינן נסיבות שאינן תלויות בנפקע, הנטייה להכיר בפיצויי דיור חלוף תהיה גדולה יותר.

הפרמטר השני הינו, האם מדובר בעזיבה זמנית או בעזיבה קבועה, כאשר ככל שיוכח כי הנפקע התכוון לעזוב את המקרקעין לתקופה זמנית בלבד, הנטייה להכיר בפיצויי דיור חלוף תהיה גדולה יותר.

הפרמטר השלישי נעוץ בקיומו של קשר או זיקה בין העזיבה לבין פעולת ההפקעה, כך שככל שקיים קשר כזה, הדבר יכול להצדיק פסיקת פיצויי דיור חלוף.

46. לטעמי, וכפי שאפרט להלן, במקרה שלפניי שלושת הפרמטרים מצביעים על קיומו של החריג במקרה זה, כאשר התובעים עזבו את המקרקעין בנסיבות שאינן תלויות בהם, מתוך כוונה לשוב למקרקעין וכאשר קיים קשר בין הליכי ההפקעה לבין עזיבת המקרקעין, וארחיב.

פרמטר ראשון - נסיבות עזיבת המקרקעין אינן תלויות בתובעים:

47. התובעת 1 הינה ילידת 1940, ואילו התובע 2 המנוח הינו יליד 1938, כלומר בשנת 2019, עת עזבו את המקרקעין, הייתה התובעת 1 בגיל 79 והתובע 2 בגיל 81.

התובעים רכשו את הנכס בתמורה מלאה בשנת 1965 (ר' נספח 2 לתצהיר איריס טויטו), כך שעד עזיבת הנכס הם התגוררו בו במשך 54 שנה.

48. התובעת מתארת בתצהירה את הסיבות בגינן עזבו היא והתובע 2 את המקרקעין.

כך מתארת התובעת את הנסיבות בהן נודע לה על שינוי הייעוד ואת חסימת דרך הגישה לחניה ולבית שלהם:

"גיליתי על שינוי הייעוד של הקרקע עליה בנויה הבית ביום בהיר אחד, כאשר ביום 18.2.2019 בשעות הבוקר הגיע לבית אדם שהציג את עצמו כדודו דגמי בליווי מספר מלווים גברתנים, צלצל בפעמון הדלת והודיע לי בתקיפות שעליי להוציא את הרכב מהחניה, כי זה השטח שלו ומחר בוקר טרקטור יהרוס את הגדר ועלול לפגוע ברכב, וכן כי הוא מתכוון לחפור בתוך החצר שלנו.

נבהלתי, לא ידענו דבר על שינוי הייעוד של המקרקעין עליהם מצוי הבית או על הכוונה להפקיע אותם וגם לא על הבנייה המתוכננת בחצר הבית שלנו!..."

וכך מתארת התובעת את החסימה בפועל:

"ביום 28.2.2019 באופן מפתיע, התייצבו בשטח עובדים, כנראה כמו דודו דגמי גם הם היו מטעם היזם, ופשוט חסמו בלוחות ובשערי ברזל את כל השטח הפתוח המצוי סמוך לביתנו, לרבות דרך הגישה לחניה ולבית. במקום הוצבו שומרים חסונים שמנעו מאתנו וגם מאחרים את הכניסה למתחם החסום והמגודר ואת היציאה ממנו."

התובעת ממשיכה ומתארת את האירוע בו נפגע התובע 2 עקב ביצוע העבודות ופונה לבית החולים:

"בחודש פברואר 2019 בעלי ז"ל מעד ונפל על עמוד מברזל כשיצא לחצר הבית, אותו הציב הקבלן בשטח החצר לצורך גידור מתחם הבנייה. מאותה הנפילה מצבו הבריאותי הלך והתדרדר, עד שבצער רב נפטר ביום 12.10.23.

כתוצאה מהנפילה הוא פונה לאיכילוב, שם התברר כי קיבל זיהום בדם, ובהמשך התברר כי גם עמוד השדרה נפגע בנפילה, ונמצא שבר בחוליות, והוא נדרש לעבור ניתוח. לאחר הניתוח, הוא עבר לרעות (בית חולים שיקומי בת"א), והיה מאושפז שם לתקופה."

ולבסוף מסבירה התובעת את נסיבות העזיבה של המקרקעין:

"בלית ברירה ובצער רב נאלצנו לעבור לאחר הפציעה לדיור מוגן, משום שהבית לא היה נגיש לנו. מאז התחילו העבודות בסמוך לבית, הבית היה מוקף בחולות וכדי להגיע אליו היה צריך לעלות במדרגות תלולות (שהיו בשטח ציבורי של העירייה) או ללכת בדרך לא סלולה..."

וכן:

"עוד קודם לפציעה של בעלי, הגישה באמצעות החניה הייתה הכרחית עבורנו, לאור גילנו המתקדם ולאור מצבנו הבריאותי. אני מסתייעת בהליכון להליכה, ואפילו היה לי תג חניה נכה לרכב (צילום מצ"ב כנספח 7). עם חסימת החניה והריסתה, לא נותרה דרך גישה לבית אלא באמצעות מדרגות בטון, תלולות ולא מוארות, או באמצעות דרך עפר בלתי סלולה ובלתי מוארת. כבר נפלתי ונחבלתי כשניסיתי לעשות את הדרך מהרכב החונה במרחק אל הבית."

49. תיאור דומה של פעולות הנתבעות וחברת אוריה המונעות מהתובעים גישה סבירה למקרקעין מופיע בתצהיר בנותיהן של התובעים, ר', למשל, סעיפים 19, 21 ו- 22 לתצהיר הגב' טויטו וכן ר', למשל, סעיפים 6, 7 ו- 9 לתצהיר קטי שמואלי.

50. עוד ראויה לציון העובדה, כי התובעים נקטו בהליך משפטי לעצירת העבודות ליד ביתם וזאת במסגרת עת"מ 13615-03-19. במסגרת העתירה, אשר הוגשה בזמן אמת, מתארים התובעים תיאור דומה, ואצטט דוגמא מכתב העתירה:

"ביום 18.2.2019 בשעות הבוקר הגיע המשיב 4 בליווי מספר מלווים גברתנים אל בית העותרים, צלצל בפעמון דלתם והודיע בתקיפות לעותרת הקשישה שפתחה לו את הדלת:

"גברת, תוציאי את הרכב מהחניה. זה השטח שלי ומחר בבוקר טרקטור יהרוס את הגדר ועלול לפגוע לך ברכב". וכן: "אני הזהרתי אותך. אל תגידי שלא אמרתי" ו"אני חופר חמש מטר בתוך החצר שלך".

בסיומו של ההליך בעתירה, הגיעו הצדדים להסכם פשרה מכוחו הותר לחברת אוריה להמשיך לבצע את העבודות במקרקעין הסמוכים.

51. לאחר שעיינתי בתצהירים, בחקירות התובעת ובנותיה, ובסיכומי הצדדים, אני מקבל באופן מלא את התיאור העובדתי המפורט לעיל בדבר נסיבות העזיבה של התובעים את דירתם.

אציין, כי התיאור האמור לא רק שלא נחלש לאור החקירות הנגדיות, אלא שהעדויות של הגב' טויטו והגב' קטי שמואלי בנושא זה היו אמינות וקוהרנטיות, וזאת הן מבחינת תוכן עדות כל אחת מהן, והן בהשוואה בין העדויות.

יתרה מזו, לתצהיר הגב' טויטו צורפו תמונות ברורות המוכיחות את חסימת החניה והעבודות המבוצעות בסמוך ממש לבית מגורי התובעים.

עוד אציין, כי התובעת כמעט ולא נחקרה בחקירה נגדית על נושא העזיבה של המקרקעין, ובכל מקרה, למרות גילה של התובעת ומצבה הרפואי, אשר גרמו לבלבול מסוים בתשובותיה, הרי גרעין גרסתה בדבר עזיבת המקרקעין לאור התנהגות חברת אוריה, חסימת הגישה לבית והעבודות שבוצעו בסמוך למקרקעין, לא נסתר.

52. לא מצאתי ממש בטענה של אוריה בסיכומיה על פיה אי הגשת מסמכים רפואיים המוכיחים את נפילת התובע 2 ז"ל בשנת 2019 (ר' סעיפים 29-30 לסיכומים) מפריכה את התיאור של התובעים ובנותיהן. לטעמי, גרסת התובעים בדבר נפילת התובע 2 כפי שנטענה הן על ידי התובעת והן על ידי בנותיה, מוצקה וברורה, כאשר היא עמדה היטב גם בחקירות הנגדיות. ר', למשל ולשם הדוגמא, עמדתה של הגב' טויטו, בעמ' 64 לפרוטוקול מיום 5.1.2025:

"העדה, גב' טויטו: כן דיווחנו שאבי נפל וקיבל מכה.

עו"ד גרוסבוים: את יכולה להפנות אותי למקום הזה?

העדה, גב' טויטו: אני לא יכולה להגיד את זה אין לי את המסמכים מול העיניים, אני זוכרת בוודאות וזה אפילו היה יום בחירות,"

53. בכל מקרה אבהיר כי איני סבור, כי העובדה שהמסמכים הרפואיים בנוגע לנפילה, שארעה לפני יותר מחמש שנים, לא נשמרו יש בה להעיד כי התובעים לא אמרו אמת. אין חובה לשמור כל מסמך רפואי, ורק סביר הוא, כי חלק מהמסמכים הרפואיים הרבים של התובעים לא נשמרו, או לא נמצאו, בחלוף השנים.

בפרט נכונים הדברים, כאשר קיים תיעוד רפואי לנפילה של התובע 2 וזאת במסגרת נספח 10 לתצהיר הגב' טויטו, המהווה סיכום רפואי מהמרכז הרפואי רעות.

54. מכאן, לאור התשתית העובדתית שפרטתי לעיל, ברור כי נסיבות העזיבה אינן קשורות בתובעים. אין מדובר בתובעים אשר החליטו לעזוב את המקרקעין משיקולים שלהם, כלכליים או אחרים, אלא בתובעים שנאלצו לעזוב את ביתם, הבית בו גרו במשך למעלה מ- 50 שנה, וזאת לאור חסימה חלקית של הכניסה לביתם, ולאור עבודות בניה בהיקף עצום אשר בוצעו במקרקעין הסמוכים.

אציין, כי לשיטתי הוכח באופן ברור בתיק זה, כי העבודות בפרויקט הסמוך חסמו את החניה של התובעים ומנעו גישה נוחה לביתם. אמנם, נותרה גישה אחרת לבית, אך כפי שניתן ללמוד מתצהירי התובעים, ובפרט מהתמונות המצורפות לתצהיר הגב' טויטו, מדובר בגישה שאינה נוחה, אינה נגישה לבעלי מוגבלות, ובפרט אינה נגישה לזוג קשישים בגיל 80 הסובל מבעיות רפואיות.

כך, לדוגמא, וכמפורט לעיל, הוכח כי התובע 2 ז"ל, אף נפל ונפגע כתוצאה מהמפגעים בסביבת הבית.

55. עוד ראוי לציין בהקשר העזיבה של התובעים את ביתם, את ה- "ביקור" שנערך בביתם של התובעים על ידי היזם ומספר גברתנים, ובפרט הדרישה של אותם גברתנים כי התובעים יפנו את החניה, כאשר לעניין זה גרסת התובעים מקובלת עליי לחלוטין, ולמעשה לא נסתרה בעדות אחרת מטעם חברת אוריה.

56. מכאן, אין בפני סיטואציה בו בעלי נכס בחרו לעזוב את הנכס משיקולים כלכליים, שיקולי נוחות, או שיקול אחר, אלא סיטואציה בו התובעים נאלצו לעזוב את דירתם לאור התנאים הסביבתיים שנוצרו ואזהרות היזם. לפיכך, אין בעזיבה במקרה זה לסתור את התכלית הסוציאלית של פיצוי בגין דיור חלוף, אלא דווקא לחזק אותה.

פרמטר שני - עזיבה זמנית ותכנון לשוב למקרקעין

57. לטעמי, גם הפרמטר השני, היות העזיבה מתוכננת להיות זמנית וקיומה של כוונה לחזור למקרקעין, מתקיים במקרה שלפניי, כך שלטעמי הוכח כי עזיבת התובעים את המקרקעין תוכננה להיות זמנית ולא קבועה, ואנמק.

כאמור, אין חולק כי התכלית של פיצויי הדיור החלוף הינה תכלית סוציאלית, ובלשון פשוטה שהנפקע לא ימצא את עצמו ללא קורת גג. לאור תכלית זו, ברור כי מתן פיצוי לנפקע הבוחר לעזוב את המקרקעין לצמיתות ולגור בבית אחר, או אף בדיור מוגן, אינו מגשים את תכלית הפיצויים הללו. אולם, דין שונה חל על נפקע אשר אינו יכול להישאר במקרקעין מסיבה אובייקטיבית לפרק זמן מסוים, ומתכוון לשוב ולהתגורר במקרקעין. כך, לשם הדוגמא בלבד, ניתן להקצין את הנסיבות על מנת לחדד את הדברים, ולהניח כי נפקע מתפנה לבית החולים עקב התקף לב שבועיים לפני צו ההפקעה, ומתכוון לחזור לאחר השיקום בבית החולים בתוך שלושה חודשים.

לטעמי בנסיבות שכאלו, אין הגיון משפטי, או אחר, לשלול את הפיצוי הנובע מהזכות לדיור חלוף של הנפקע, וזאת כאשר הפינוי לבית החולים הינו לתקופה זמנית, כאשר בתומה התכוון הנפקע לשוב למקרקעין. מתן פיצוי דיור חלוף בנסיבות אלו, אינו מאיין את התכלית הסוציאלית של הפיצוי בגין דיור חלוף.

המקרה שלפניי כמובן שאינו זהה לתרחיש התקף הלב לעיל, אבל בהחלט דומה לו. כאמור לעיל, אין מדובר בתובעים אשר החליטו לעזוב את המקרקעין לבית אחר, או לדיור מוגן, מסיבות של רווחה כלכלית, שיפור דיור או סיבה אובייקטיבית, אלא תובעים שעזבו את המקרקעין לאור העבודות שבוצעו ליד ביתם וחסימה חלקית של הגישה. לעניין פרמטר הזמניות, נשוא פרק זה, הוכח לטעמי כי התובעים התכוונו לחזור למקרקעין, וארחיב.

העובדה, כי התובעים התכוונו לעזוב את הבית רק לתקופת ביניים קצרה והיה בכוונתם לשוב אליו עולה הן מהתצהירים, הן מהעדויות שלא נסתרו, ובפרט ממסמכים אובייקטיבים מזמן אמת.

לעניין זה, ר' עדותה האותנטית של הגב' קטי שמואלי (עמ' 35 לפרוטוקול הדיון מיום 5.1.2025):

"ביום שאמרנו לו אבא אתה חייב לעזוב את המקום וגם בגלל מצב הבריאות שלו כי הוא נפל בגלל שהיזם שם הוריד את הגדר הוא נשאר שמה ברזל ואבא שלי נפל כתוצאה מזה שבר 3 חוליות אבא שלי לא סלח לנו לבנות שאנחנו לא החזרנו אותו לבית עד יומו האחרון, עד יומו האחרון אבא שלי מאוד רצה לחזור לבית וגם אימא שלי רוצה לחזור הביתה השאלה אם יש לי גישה השאלה היא זה הכול בשבילם זכרונות אני נולדתי שם, זכרונות זה הדבר הכי עצוב שלי שאני לא יכולתי להגשים לאבא שלי את המשאלה שלו לא יכולתי הלוואי והייתי יכולה להחזיר את אבא שלי יומיים לפני שהוא נפטר לבית שלו כי זו הבקשה שלו זה החלום שלו..."

הגב' טויטו בסעיף 33 לתצהירה, מצהירה דברים דומים ומדגישה, כי הרצון והאמונה הכנה של הוריה היה לחזור לביתם. הצהרה זו לא רק שלא נסתרה בחקירה הנגדית, אלא התחזקה, ר', למשל בעמ' 68 לפרוטוקול הדיון מיום 5.1.2025:

"אני חוזרת ואני אומרת מכיוון שזה לא מצב רגיל כי כולם שם שמים סכום כסף מאוד גדול שלא היה לנו ורוכשים על חשבון דירה אחרת או-קיי? אנחנו שכרנו בידיעה שאני חוזרת לבית..." (הדגשה שלי - ג.ה.).

עדויות אלו בדבר הכוונה לחזור לבית נתמכות בעובדה, כי במשך למעלה משנה וחצי לאחר העזיבה נמנעו התובעים מלהשכיר את הבית, ר', למשל, עדות הגב' טויטו בעמ' 62 לפרוטוקול הדיון מיום 5.1.2025.

גרסה זו נתמכת גם בהסכם השכירות של הבית ובהסכם הדיור המוגן אליו עברו התובעים, כאשר הסכמים אלו מבטיחים משפטית את האפשרות של התובעים לשוב למקרקעין. הסכם השכירות, מאפשר פינוי השוכרים בפרק זמן קצר. לעניין זה, ר' סעיף 5.2 להסכם השכירות שצורף כנספח 26 לתצהיר גב' טויטו, סעיף שאינו שגרתי בחוזי שכירות, כאשר זה מאפשר למשכירים לבטל את ההסכם בפרק זמן קצר, כאשר הסעיף אף קובע כי פינוי מהיר של השוכרים מכוח סעיף זה הינו "מעיקרי ההסכם". תמונה דומה עולה גם מהסכם הדיור המוגן, נספח 16 לתצהיר טויטו, המעניק בסעיף 18.3(א)(א1) לתובעים את הזכות לבטלו בכל עת ולשוב למקרקעין.

פרמטר שלישי - תרומת הנתבעות לעזיבת המקרקעין

58. הנה כי כן הוכח, כי התובעים עזבו את המקרקעין עקב כורח הנובע מהעבודות סביב ביתם וחסימת הגישה וכי עזבו מתוך כוונה אמתית וכנה לשוב לביתם. נותר לבחון, האם קיים קשר או זיקה בין התנהלות הנתבעות בעניין ההפקעה לבין העזיבה. לטעמי ולשיטתי הוכח קיומו של קשר שכזה, כאשר העובדה שהתובעים נאלצו לעזוב לאור עבודות רחבות היקף ליד ביתם תוך חסימת גישה סבירה, נובעת מהתרשלות הנתבעות בהליכי מימוש התכנית והפקעת המקרקעין, ואבאר.

59. תכנית 1816 מכוחה בוצעה ההפקעה פורסמה למתן תוקף ביום 21.2.1980. סעיף 16 לתכנית זו קובע, כי "התכנית תבוצע תוך 5 שנים מיום אישורה". כלומר מדובר בתכנית מלפני כ- 45 שנה, אשר הייתה אמורה להתבצע לפני כ- 40 שנה. הודעת ההפקעה מכוח התכנית פורסמה ביום 2.2.2021, כלומר 41 שנה לאחר שהתכנית שינתה את ייעוד המקרקעין נשוא התביעה לייעוד ציבור. 41 שנה, כך. ברור, כי אילו היו הנתבעות ממלאות את חובתן הציבורית מכוח התכנית, ולא ממתינות 41 שנה למימוש ההפקעה, לא היה נוצר המצב בו התובעים מצויים עכשיו.

אלא, שבכך לא מתמצה הזיקה בין התנהלות הנתבעות לעזיבת התובעים את המקרקעין, כאשר הנתבעות הן האחראיות לכך שבוצעו עבודות בהיקף אדיר בגבול חלקת התובעים טרם בוצעה ההפקעה, ואבאר.

כאשר בשלה העת לטעמה של הנתבעות, לאחר עשרות שנים, לממש את התכנית, בחרו הנתבעות קודם כל להוציא היתרי בניה ליזמים בתחום התכנית ורק לאחר מכן לדאוג לביצוע ההפקעות. לטעמי ולשיטתי, התנהלות ראויה, סבירה ואחראית של הנתבעות הייתה בשלב הראשון, או לכל המאוחר בד בבד עם הוצאת היתר הבניה, לבצע את ההפקעות של שטחי הציבור ולתפוס חזקה בשטחי הציבור. כך, היו מובטחים גם זכויות התובעים כאשר תפיסת החזקה הייתה מבוצעת טרם תחילת העבודות, וכן היו מובטחות זכויות הציבור, בכך שהשטחים הציבוריים היו מפותחים ביחד עם השטחים הפרטיים.

אולם, השיטה בה נקטו הנתבעות, קודם כל להוציא היתרי בניה ליזמים, וזאת ללא ביצוע הפקעות, וללא תפיסת חזקה בשטחי הציבור, הפקירה למעשה את המחזיקים באותם שטחי ציבור לחסדי היזמים, היות והתכנית לא צפתה שיהיו בתים פרטיים בהם מתגוררים אנשים קשישים בסמוך לשטחי הבניה המיועדים לבנייה רוויה.

60. אציין, כי אף אם מוטלת אחריות מסוימת לעזיבת התובעים את המקרקעין על היזמים ואופן התנהלותם, הרי גם הנתבעות שותפות לאחריות זו, היות והיזם שקיבל היתר בניה, והיה אמור לבנות את המיזם ליד שטח חום ציבורי, לא היה אמור לצפות כי הנתבעות לא יעשו את מלאכתן ותאפשרנה את המשך המגורים בשטחים הציבוריים, הגובלים עם שטחי הבניה, לאחר שכבר ניתנו היתר בניה.

61. בנסיבות אלו אני סבור, כי השתהות הנתבעת בביצוע ההפקעה, ובפרט במתן היתרי בניה לבניה רוויה בסמוך לבית התובעים, ועוד טרם בוצעו ההפקעות, יש לה קשר וזיקה לעזיבת התובעים את ביתם טרם הוצא צו ההפקעה הרשמי. בנסיבות אלו, הנתבעות אינן יכולות להסתמך על עזיבה זו כשוללת פיצוי בגין דיור חלוף.

62. אשר על כן, ולאור המפורט לעיל ביחס לשלושת הפרמטרים, אני סבור כי מתקיימים הפרמטרים הנדרשים על מנת להכיר בזכות התובעים לפיצויי דיור חלוף מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה.

שיעור הפיצוי החלוף

63. לצורך קביעת הפיצוי בגין דיור חלוף, מינה בית המשפט את השמאי רוזנברג כשמאי מטעם בית המשפט. השמאי רוזנברג הגיש את שומתו לבית המשפט, השיב על שאלות הבהרה וכן נחקר בחקירה נגדית.

64. אבחן את טענות התובעים, הנתבעות וצד ג' ביחס לשיעור הפיצוי המגיע לתובעים כדיור חלוף על רקע שומת השמאי רוזנברג. לעניין זה, בשלב הראשון אפרט את ההלכה לגבי היקף ההתערבות בחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט ואת עיקרי שומת רוזנברג, ובשלב השני אתייחס לטענות הצדדים ביחס לשומה זו.

65. ההלכה בעניין מעמדו של המומחה מטעם בית המשפט הינה, כי בית המשפט לא יסטה מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, אלא אם מצא טעות בולטת בחוות הדעת, ר' רע"א 8956/22 אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי - בתפקידו ככונס הנכסים‏ [פורסם במאגר נבו] (13.2.2023):

"כמובן, חוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט, אך משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (עניין מסארווה, שם; רע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט, פסקה 6 [פורסם בנבו] (4.1.2015)). זאת ועוד, היקף ההתערבות של ערכאת הערעור בהכרעות המבוססות על חוות דעת של מומחים - מצומצם (ראו למשל, ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 3 והאסמכתאות המובאות שם [פורסם בנבו] (28.2.2005); עניין עיריית אשקלון, שם)." (הדגשה אינה במקור - ג.ה).

וכן ר' את הנימוק הראוי בעניין דנ"א 4960/18 שולמית זליגמן נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ [פורסם במאגר נבו] (4.7.2021):

"הכרה במגבלותיו של בית המשפט, שאינו בעל מומחיות מקצועית בכל תחומי הידע האנושי, כמו גם בתועלת הממשית (וההכרחית) הנובעת מקבלת עמדותיהם של מומחים בהליך השיפוטי, אינה זרה למשפט והובילה לשורה של כללים שיפוטיים שלפיהם בהיעדר טעמים טובים או הצדקות ממשיות להימנע מכך - בית המשפט ככלל יאמץ את חוות הדעת של המומחים בתחומם המסייעים לבית המשפט במלאכתו". (הדגשה שלי - ג.ה.).

66. עם זאת, בהתאם לפסיקה, אין לאמץ את חוות דעת המומחה בבחינת "כזה ראה וקדש", אלא יש לבחון את רכיבי חוות הדעת באופן פרטני תוך התייחסות לטענות הצדדים, עיון בחוות דעת הצדדים, יתר הראיות ומכלול הנסיבות, וכך אעשה.

שומת השמאי רוזנברג

67. שומת השמאי רוזנברג סוקרת באופן נרחב ומפורט את המצב התכנוני ואת מצב הרישוי של המקרקעין, ולאחר מכן בוחנת את פיצויי ההפקעה בשתי חלופות. החלופה הראשונה, הרלוונטית לפרק זה, כדיור חלוף והחלופה השנייה, בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם הציבורי, וזאת בהתאם לשיטה ה- "דו שלבית" הנהוגה בדיני הפקעות.

68. בעניין הפיצוי בגין דיור חלוף יוצא השמאי רוזנברג מנקודת המוצא, כי הדיור החלוף צריך לשקף את שווי הדיור בו מתגוררים התובעים כיום, לאור עיקרון 'השבת המצב לקדמותו', כך שהפיצוי צריך לשקף שווי של נכס חלופי השווה בתכונותיו לנכס של התובעים. השמאי רוזנברג מדגיש, כי הנפקע לא אמור להינזק מההפקעה, אך גם לא להרוויח מכך, ר' סעיף 13.3 לשומת השמאי רוזנברג.

לאור עיקרון זה, עומד השמאי רוזנברג את שווי הפיצוי בהתאם לשטח הבנוי בהיתר וכן לשטח החצר.

השמאי רוזנברג מבהיר, כי התייחס לשווי בית צמוד קרקע ישן, וזאת בהתעלמות מזכויות בניה, או פוטנציאל לזכויות בניה, וכן בהתאמה למצבו הפיזי של המבנה וגורם הפרטיות (ר' סעיף 13.6 לשומה).

69. על בסיס עקרונות אלו, וכן לאחר בחינת עסקאות השוואה, ופרמטרים נוספים כפי שפורטו בסעיף 14 לשומה, עורך השמאי רוזנברג תחשיב פיצוי לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה. לטעמו של השמאי רוזנברג שווי הפיצוי הינו 5,192,349 ₪ נכון למועד עריכת חוות הדעת, כאשר לסכום זה יש להוסיף כ- 15% עלויות נלוות שונות.

טענות הצדדים בעניין שומת רוזנברג לפיצויי דיור חלוף

70. לעניין שווי הדיור החלוף טוענות הנתבעות, כי יש להבטיח לתובעים "קורת גג סבירה ותו לא" (סעיף 24 לסיכומים מטעם הנתבעות). לטעמן של הנתבעות, ככל שיש לפסוק פיצוי בגין דיור חלוף, יש להסתפק בדיור חלוף סביר לזוג קשישים, כדוגמת דירה בת שלושה חדרים, בשטח של כ- 75 מ"ר, בבנייה רוויה. כמו כן מציינות הנתבעות, כי אין מקום למתן דירה בבניין חדש, בהינתן שהנכס המופקע הוא משנות השישים.

הנתבעות מדגישות, כי השמאי רוזנברג שגה, כאשר הסתמך על עיקרון 'השבת המצב לקדמותו' כעיקרון מנחה בשווי פיצוי לדיור חלוף.

71. מכאן, לטעמן של הנתבעות, ככל ומגיע לתובעים דיור חלוף, דבר המוכחש על ידן, שווי הפיצוי הינו בסך של 1,995,000 ₪, כמפורט בשומת השמאית מטעמן כשווי של דירה ישנה בשטח של 75 מ"ר.

72. חברת אוריה אינה מתייחסת בסיכומים מטעמה לשאלת שווי הפיצויים בגין דיור חלוף וזאת לאור סברתה, כי לא מגיע כלל פיצוי בראש נזק זה. אציין, כי חברת אוריה מתייחסת לשתי סוגיות הנוגעות לשומת השמאי רוזנברג בעניין תכנית 503 ובעניין קיומו של היתר בניה, ואעסוק בטענות אלו בהמשך.

73. התובעים, למרות קיומה של שמאות הקובעת פיצויים גבוהים יותר של השמאי מטעמם, מבקשים בסיכומים מטעמם לאמץ את שומת השמאי רוזנברג מטעם בית המשפט.

דיון והכרעה בשיעור פיצויי הדיור החלוף

74. לטעמי ולשיטתי יש לדחות את טענות הנתבעות וחברת אוריה בעניין זה, ולאמץ את קביעת השמאי רוזנברג בעניין פיצויי הדיור החלוף, ואנמק.

75. בפתח הדברים אבהיר, כי במקרה שלפניי הרשות המפקיעה לא הציעה דיור חלוף בעין, היות והיא שללה את זכות התובעים לדיור חלוף. מכאן, הדיון יתמקד בחלופת הפיצוי הכספי לרכישת דיור חלוף.

76. העיקרון על פיו יש לפסוק פיצויי דיור חלוף, כאשר הרשות המפקיעה אינה מציעה דיור חלוף בעין, שנוי במחלוקת בפסיקה הישראלית, ולמעשה אין הלכה ברורה של בית המשפט העליון בסוגיה. מצד אחד, קיימת פסיקה הקובעת שבעת פסיקת פיצויי דיור חלוף יש להתעלם משווי הנכס המופקע, ולפסוק רק פיצוי שיאפשר רכישת דיור סביר, גם כאשר דיור זה נחות בצורה משמעותית משווי הדיור המופקע. לעומת זאת, ומצד שני, קיימת פסיקה הקובעת שיש לפסוק את הדיור הסביר בזיקה ובהתאם לשווי הנכס המופקע.

לעניין הגישה המצמצמת של פיצוי בגין דיור חלוף, ר' ה"פ ‏(‏מחוזי ת"א‏)‏ 28125-05-11 עיריית תל-אביב יפו נ' דוד מורר ‏[פורסם במאגר נבו] (9.9.2019‏)‏‏:

"יתרה מכך, בשל מטרתו הסוציאלית של הוראת סעיף 194 וכעולה מלשונו הנוקבת במילים :"שיכון חלוף סביר", נקבע כי הדגש הוא שהמפונים מהמקרקעין ימצאו קורת גג לראשיהם ואולם, השיכון החלוף אינו אמור לשקף את מלוא הפיצויים להם זכאי המפונה (ראו פסק דין קיסר בסעיף 26) כמו גם, אין הכרח כי כי יהיה מדובר בשיכון חלוף שווה ערך לשיכון ממנו פונו או בעל מספר חדרים זהה לזה ממנו פונה המפונה..."

אציין, כי ערעור על פסק דין זה נדחה במסגרת ע"א 7279/19 דוד מורר נ' עיריית תל אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (1.6.2021).

כמו כן, יש פסקי דין נוספים התומכים בגישה זו, ר', למשל, ה"פ (חיפה) 59749-07-18 תקוה ויליאם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא [פורסם במאגר נבו] (23.5.2019) ועוד.

בצד השני, קיימת פסיקה המדגישה את הזיקה בין סכום הפיצוי בגין הדיור החלוף לבין שווי הנכס המופקע, ר', למשל, ה"פ (חיפה) 10900-12-10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה עכו נ' מרים ויונתן אפוטקר [פורסם במאגר נבו] (11.6.2013):

"לשיטתי, וכעולה מהוראות החוק והפסיקה, הפיצוי שעניינו פיצוי "כדי השגת דיור חלוף סביר" הינו פיצוי בשווי הנכס ב"שוק החופשי" ממוכר מרצון לקונה הנכס; פיצוי שבכוחו ליתן בידי בעל נכס שהופקע את היכולת להחליף נכס קיים בנכס דומה אחר, בהתאמה המתחייבת מן העובדה כי לעולם אין למצוא שני נכסים זהים."

ור' פסקי דין נוספים התומכים בגישה זו, כגון: עניין דהאן לעיל, סעיפים 45 עד 48 וכן ה"פ (מרכז) 3898-01-08 יצחק תדהר נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [פורסם במאגר נבו] (1.5.2011)ועוד.

77. אציין, כי אמנם קיימת התייחסות של בית המשפט העליון לסוגיה, אולם, לטעמי, אין בה ללמד על הלכה מחייבת בסוגיה, כאשר קיימים פסקי דין מהם ניתן ללמוד על אימוץ שתי התזות המפורטות לעיל.

כך, בעניין ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (20.3.1975) ניתן למצוא עיגון לתזה, כי אין משמעות לשווי הנכס המופקע לצורך קביעת פיצוי בגין דיור חלוף, כאשר נפסק:

"לדוגמה אם רצה בעל בית לפנות מדירתו בת ששה החדרים זוג ישישים, הרי נפסק שכדיור חלוף סביר יכולה להספיק לדיירים הללו דירה בת שלושה חדרים, ואין הכרח לספק להם דיור זהה לדיור המפונה מבחינת מספר החדרים. לא היה מקרה שבו נפסק שהדיור החלוף צריך לשפר את תנאי הדיור של הדייר המפונה."

מכאן, ניתן היה לסבור, כי מדובר בהכרעה מחייבת למקרה שלפניי, אלא שעיון בפסק הדין כמכלול מגלה, כי מדובר על פיצוי שניתן לדייר מוגן ולא לבעלי הנכס, וכן כי הדגש בפסק הדין הינו, כי הדיור החלוף לא אמור לשפר את מצבו של בעל הנכס המופקע, אולם לא לפגוע בו.

מצד שני, ניתן למצוא תמיכה לתזה המביאה בחשבון את שווי הנכס המופקע גם בפיצוי לדיור חלוף בפסק הדין ע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (נבו 22.2.2010) בו נפסק:

"מהיבט חשוב אחד, שאינו חל על המערער, אומדן הפיצויים שייעשה יתחשב ביכולת הנפקע לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, קרי יבטיח את זכותו לנכס חלופי סביר, והוא מקום בו הנכס המופקע שימש את הנפקע למגורים. כך קובעת הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבניה:"

אלא, שגם פסיקה זו אינה הלכה מחייבת, היות ומצוין במפורש, כי היא אינה חלה על המערער שם.

78. לטעמי, ולשיטתי, ובפרט על רקע הפסיקה המפורטת לעיל, ולאור הרציונל העומד מאחורי הפיצוי בגין דיור חלוף, יש לאמץ שיטת ביניים לקביעת הפיצוי בגין דיור חלוף. כך, לשיטתי, מצד אחד, אין לנתק את שווי הנכס המופקע משווי הפיצוי בגין דיור חלוף, אולם, ומצד שני, יש לשמור כי אכן שווי הפיצוי יותאם לדיור "סביר" לנפקע ולא לדיור יוקרה, ובוודאי שלא לצורך שיפור מצב הנפקע, ואבאר.

79. סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, קובע:

"...או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר."

לטעמי, לשון הסעיף סובלת את שתי התזות לפיצוי שאמצה הפסיקה לעיל. כך, מצד אחד, הסעיף נוקט במונח "חלוף", מונח אשר יש בו לרמז על הקשר בין הדיור הקיים, לדיור החדש, כאשר הדיור החדש אמור להיות תחליף לדיור הישן.

בעניין זה, יש טעם בטענה, כי המחוקק אינו משחית מילותיו לריק, ועצם העובדה שהסעיף נוסח כ- "שיכון חלוף סביר" ולא כ- "שיכון סביר" יש בה להדגיש, כי קיימת זיקה בין הדיור החדש לדיור המופקע, כך שהדיור החדש הינו "תחליף" של הדיור הישן, כך שיש לפסוק פיצוי שיאפשר רכישת דיור דומה לדיור שהופקע.

מצד שני, הסעיף נוקט גם במונח "סביר", מונח המלמד בדרך כלל על כלל אובייקטיבי, כלומר יש לספק דיור לאדם הממוצע, הסביר, וללא קשר לדיור המופקע הסובייקטיבי.

80. כאשר לשון הסעיף אינה חד משמעית, יש להביא בחשבון לצורך הפרשנות את התכלית של הסעיף ואת עקרונות היסוד של השיטה.

כך, ראוי להביא בחשבון לצורך הפרשנות, כי התכלית העומדת בבסיס הזכות לפיצוי בגין דיור חלוף, הינה תכלית סוציאלית, כך שנפקע לא ימצא את עצמו ללא מגורים עקב הליך הפקעה, והסעיף אין תכליתו למתן פיצוי מלא בגין הליך ההפקעה, פיצוי השמור לנפקע מכוח סעיפים אחרים.

מצד שני, בהליך פרשנות הסעיף, יש לתת משקל לכך שהליך ההפקעה הינו הליך של פגיעה מובהקת בזכות מהותית של הפרט, זכות הקניין. זאת ועוד, לא רק שמדובר בפגיעה בזכות קניין של הפרט, אלא מדובר בפגיעה, עד כדי איון, של זכות הקניין החשובה ביותר לפרט הממוצע והיא הזכות שלו בדירת המגורים.

81. בנסיבות אלו אני סבור, כי הפרשנות המגשימה את לשון הסעיף כמבואר לעיל, את תכליתו הסוציאלית, וכן את העובדה כי מדובר על נסיבות של פגיעה בזכות הקניין המהותית של הפרט, הינה מתן פיצוי אשר יאפשר לנפקע דיור בדמות הדיור שהיה לו טרם ההפקעה, אולם, הפיצוי יוגבל במתחם סבירות והגיון כלכלי המגשימים גם את התכלית הסוציאלית של הסעיף.

לשיטתי, ולמרות הפגיעה בוודאות, לא ניתן לקבוע באופן כללי את מתחם הסבירות הראוי לתשלום פיצוי דיור חלוף לאור הזיקה לשווי הדיור המופקע, כך שאין מנוס מלבחון כל מקרה על פי נסיבותיו. עם זאת, אציין שני מקרים, אשר ניתן ללמוד מהם על גבולות פיצוי הדיור החלוף, כפי שבית משפט זה רואה אותם.

כך, לדוגמא, כאשר מדובר בזוג עם ילד המתגורר בדירה של שלושה חדרים בתל אביב, הפיצוי שיינתן לו לדיור חלוף יהיה כזה שיאפשר לו לרכוש דירה בגודל דומה בתל אביב, וזאת למרות שניתן להשיג דיור חלוף במחצית המחיר בעיר באר שבע. לעומת זאת, כאשר מדובר על משפחה בת ארבע נפשות המתגוררת, בוילה בשטח של 500 מ"ר במגרש של 10 דונם ביישוב יוקרה, אין מקום ליתן פיצוי לדיור חלוף בשווי וילה שכזו, וניתן להסתפק בדיור חלוף לבית בגודל סביר עם חצר סבירה באותו אזור המגורים.

82. על רקע מסגרת נורמטיבית זו, יש לבחון את שומת השמאי רוזנברג במקרה שלפניי.

83. אין מחלוקת, כי השמאי רוזנברג שם את הפיצוי לדיור חלוף בהתאם לשווי הדיור הקיים של התובעים. עם זאת, ראוי לציין כי השמאי רוזנברג, לא שם את שווי מלוא מקרקעי התובעים לצורך קביעת פיצויי הדיור החלוף, וזאת כאשר השמאי רוזנברג לא הביא בחשבון זכויות בניה לא מנוצלות ופוטנציאל פיתוח.

84. אני סבור, כי לא נפל פגם בשומת הפיצוי של השמאי רוזנברג וכי היא עומדת מצד אחד בזיקה לנכס המופקע, ומצד שני בגבולות מתחם הסבירות, וארחיב.

85. בפתח הדברים אציין, כי אכן נפלה טעות בקביעה העקרונית של השמאי רוזנברג בשומתו, כי עיקרון היסוד בפיצוי הפקעה בגין דיור חלוף הינו השבת המצב לקדמותו, כאשר, כאמור, זו אינה מטרת הפיצוי בהתאם לסעיף 194 לחוק התכנון והבניה.

עם זאת, וזה העיקר לענייננו, המתודה השמאית בה קובע השמאי רוזנברג את שווי הפיצוי היא נכונה, ראויה ומגשימה את עקרונות הפיצוי לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה.

כך, השמאי רוזנברג אומד את שווי המקרקעין בהם מתגוררים התובעים טרם ההפקעה כשווים למגורים במצבם הנוכחי ולא שווי המקרקעין כנכס נדל"ן. לפיכך, השמאי רוזנברג בשומתו אינו מביא בחשבון את שווי זכויות בניה הקיימות במקרקעין ואת הפוטנציאל לפיתוח המקרקעין, ואף עורך הפחתה משמעותית לאור היותו של הנכס נכס ישן.

מכאן, וכפי שמשתקף מהטבלה בסעיף 15.2 לשומת רוזנברג, השומה משקפת שווי של בית ישן, בדרום תל אביב, בשטח של 108 מ"ר עם חצר של 187 מ"ר, כלומר שטח אקוויוולנטי של 140 מ"ר של דירה ללא חצר.

86. אני סבור, כי שומה זו עומדת ב- "מתחם הסבירות" הנדרש מהדיור החלוף. ראשית, וכאמור, היא משקפת את שווי הדיור שהיה לתובעים כדיור, ולא כנכס בעל פוטנציאל כלכלי, ובכך היא עומדת בעיקרון הדיור "החלוף" כאשר היא מאפשרת דיור ברמה דומה לרמה בה התגוררו התובעים.

שנית, אני סבור כי אין כאן חריגה ממתחם "הסבירות" ומתכלית הפיצוי לדיור חלוף. לטעמי, דירה בת 108 מ"ר עם חצר של 187 מ"ר (כאמור, לעמדת השמאי, השווי שווה לדירה בבניה רוויה בת כ- 140 מ"ר) אינה מהווה דירת יוקרה שאינה סבירה, ואינה מהווה דיור מותרות החורג מתכלית הסעיף. בפרט נכונים הדברים, כאשר השמאי רוזנברג ערך הפחתה של 25% משווי המקרקעין עקב המצב הפיזי הירוד. כלומר, הפיצוי שקבע השמאי רוזנברג בהתאם לשומתו, הינו סכום שיאפשר לתובעים לרכוש דירה במצב חדש, בשטח של 105 מ"ר, באזור המגורים של התובעים טרם ההפקעה.

לטעמי, אף אם מדובר בחלק העליון של מתחם הסבירות, הרי אין כאן חריגה המצדיקה את הפחתת הפיצוי, והפיצוי עומד בפרמטרים הנדרשים לפיצוי בגין דיור חלוף.

87. במילים אחרות, התובעים התגוררו מעל 50 שנה בבית בשטח של 108 מ"ר עם חצר בשטח של 187 מ"ר. הבית והחצר הופקעו על ידי הנתבעות, והתובעים אינם יכולים לגור בו יותר. מכאן, לטעמי, קבלת פיצויי דיור "חלוף סביר" לבית שהיה לתובעים, וזאת בשווי של דירה ישנה בשטח של 140 מ"ר ללא כל חצר, או בשווי של דירה חדשה בשטח של כ- 78 מ"ר עם חצר, הינו פיצוי בגין דיור שהינו גם 'חלוף' וגם סביר.

88. למען השלמת התמונה אציין, כי הנתבעות בסיכומיהן טענו כי הסכום הסביר לפיצוי דיור חלוף הינו בסך של 1,995,000 ₪. בהתאם לשווי למ"ר בנוי בחוות דעת השמאי רוזנברג, שווי אשר מקובל עליי לחלוטין, ולא נסתר, סכום זה שמוצע על ידי הנתבעות (בכפוף להוכחת הזכות לדיור חלוף) מספיק לרכישת דירה במצב טוב בשטח של 53 מ"ר, ללא חצר כלל. לטעמי, דירה בבנייה רוויה בשטח של 53 מ"ר אינה מהווה שיכון "חלוף" סביר לדירה שהייתה קיימת לתובעים בשטח של 108 מ"ר עם חצר של 187 מ"ר, ומדובר בדיור שאינו חלוף ואינו סביר בנסיבות העניין.

89. לאור האמור לעיל, אני סבור שיש לקבל את התביעה בראש נזק זה, ולפסוק לתובעים פיצויי דיור חלוף סביר בשווי שקבע השמאי רוזנברג נכון ליום עריכת השומה, 14.7.2024.

90. למעשה, ניתן היה לסיים את פסק הדין בשלב זה, כאשר הפיצוי בגין הדיור החלוף גבוה מהפיצוי בגין שווי הנכס לאחר שינוי הייעוד. עם זאת, למען שלמות התמונה, אבחן ואכריע גם במחלוקות בדבר הפיצוי מכוח סעיפים 189 ו- 190 לחוק התכנון והבניה.

פיצויי הפקעה לפי סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה

מבוא - עקרונות קביעת פיצויי ההפקעה בהפקעה מכוח חוק התכנון והבניה

91. הצדדים אינם חלוקים על כך שבכפוף לטענה בדבר העדר זכויות של התובעים במקרקעין, התובעים זכאים לפיצויי הפקעה מכוח סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה, אשר מפנים לעניין זה לסעיף 12 פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

92. בעניין זכויות התובעים במקרקעין, כפי שפירטתי לעיל, אני סבור כי התובעים הינם בעלי זכות חכירה לדורות מהוונת ולכן עם הפקעת המקרקעין הם זכאים באופן עקרוני לתשלום פיצוי בגין הזכויות במקרקעין שהופקעו מהם.

93. קביעת פיצויי הפקעה לנפקע בדין הישראלי, כאשר מדובר על הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה, מבוססת על שני עקרונות יסוד, השבת המצב לקדמותו והפיצוי הדו-שלבי. עמדתי על עקרונות אלו בפסק דיני בעניין ה"פ 52955-06-15 יצחקי ואח' נ. עיריית תל אביב-יפו ואח' [פורסם בנבו] (20.4.2025), ואחזור על עיקרי הדברים.

94. העיקרון הראשון בדיני ההפקעה הישראליים, הינו עיקרון השבת המצב לקדמותו, כלומר, על הפיצויים לשאוף לריפוי הפגיעה בזכות הקניין של הנפקע, ולהעניק לנפקע פיצוי בשווי הקרוב ככל האפשר לשווי המקרקעין שהופקעו ממנו.

לעניין זה, ר' סיכום ההלכות בעניין ע"א 8378-11 יגל מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל [פורסם בנבו] (27.10.2016):

"בשורה של פסקי דין קבע בית משפט זה כי תכליתם של פיצויי ההפקעה היא להעניק לבעל הזכויות בקרקע את השווי הכספי של הזכות או טובת ההנאה שהופקעו מידיו ולהעמידו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה (ראו, למשל: ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, [פורסם בנבו] בפסקה 25 (4.7.2012); ע"א 10873/06 בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, [פורסם בנבו] בפסקאות 26-24 (22.2.2010) (להלן: עניין בכר); ע"א 2274/06 עיריית חולון נ' זימק, [פורסם בנבו] בפסקה 25 (15.1.2009); ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חולון, [פורסם בנבו] בפסקה ו' (19.11.2007) (להלן: עניין מנשה); ע"א 589/87 משרד השיכון נ' הרצל בירנבוים, פ"ד מ"ט(1) 625, 632 (1995); עוד ראו: נמדר הפקעת מקרקעין בעמ' 405-403; קמר דיני הפקעה כרך ב' בעמ' 683-681; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - שומה, תובענות וסדרי דין עמ' 50-49 (2006) (להלן: הפקעת מקרקעין - שומה, תובענות וסדרי דין)." (הדגשה שלי - ג.ה.)

95. העיקרון השני, הינו דוקטרינת הפיצוי הדו-שלבי. על פי דוקטרינה זו הנפקע מקבל את הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין בשני שלבים.

השלב הראשון, הינו השלב בו התכנית משנה את ייעוד המקרקעין של הנפקע מייעוד פרטי לייעוד ציבורי. בשלב זה הפיצוי יינתן מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, סעיף המקנה זכות פיצוי מלאה לאזרח בגין פגיעה כתוצאה משינוי תכנוני. השלב השני, הוא שלב ההפקעה בפועל, במסגרתו יינתן פיצוי על שווי המקרקעין בייעודם הציבורי.

ר', סיכום הדוקטרינה בעניין ע"א 7116/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה נ' רפי יהודה [פורסם בנבו] (19.7.2021) (להלן: "עניין רפי יהודה"):

"הליך הנטילה דו-שלבי: שינוי ייעוד ואחריו הפקעה. כל אחד משלבים אלה מפחית את ערך הקרקע לבעליה ופוגע בקניינם. הם זכאים לפיצוי. גם הפיצוי דו-שלבי. בשלב הראשון זכאים הבעלים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה), על הפגיעה שיצר שינוי הייעוד. הפיצוי מחושב לפי אותה פגיעה: ההפרש בין שווי הקרקע בייעוד הקודם לשווייה בייעוד החדש. בשלב השני הם זכאים לפיצוי לפי החקיקה שמכוחה הפקיעו את הקרקע, על הפגיעה שיצרה ההפקעה. הפיצוי משולם בגין נטילת הקרקע בפועל, כלומר אובדן הבעלות בחלק המופקע, לפי השווי המופחת של הקרקע בייעודה לצורכי ציבור (עניין מסרי, פסקה 13. סקירה מקיפה של חוקי הפקעות אצל אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 110-89 (מהדורה שניה 2011) (להלן: נמדר); משה י' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 223-81 (מהדורה שמינית 2013))."

96. אציין, כי על אף שנמתחה ביקורת על דוקטרינה זו, היא מעוגנת ומבוססת היטב בפסיקה הישראלית ויושמה בעשרות, אם לא במאות, פסקי דין, ר', למשל, עע"מ 7834/19 ועדת ההשגות לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 נ' השקעות ‏טאורו בע"מ [פורסם בנבו] (27.4.2021):

"ההבחנה בין פגיעה תכנונית לפגיעה עקב הפקעה, כמו גם מנגנון הפיצוי "הדו-שלבי", הכו שורש במשפטנו והם בבחינת הלכה מוכרת וידועה"

ור' ת"א (מרכז) 32251-02-18 מוסטפא אבו חמד נ' עירית לוד [פורסם בנבו] (24.3.2025) (להלן: "עניין אבו חמד"), במסגרתו נסקרו ההלכות בדבר הפיצוי הדו-שלבי, כאשר פסק דין זה דחה טענה שיש לחרוג מהלכות אלו.

97. במקרה שלפניי, אין מחלוקת כי השמאי רוזנברג העריך את שווי הפיצויים בהתאם לעקרונות אלו, כלומר בהתאם לייעוד הציבורי שלהם ובהתאם לעקרון השבת המצב לקדמותו.

התובעים מוכנים לאמץ שומה זו של השמאי רוזנברג, וזאת למרות שהשומה מטעמם גבוהה בהרבה.

הנתבעות וכן חברת אוריה העלו מספר טענות כנגד שומת רוזנברג, ואדון בטענות אלו.

תכנית 503 ומשמעותה על שיעור פיצויי ההפקעה

98. אין מחלוקת כי השמאי רוזנברג העריך את שווי המקרקעין לצורך קביעת פיצויי הפקעה כמיועדים למבני ציבור וזאת מכוח התכנית המפקיעה, תכנית 1816.

99. הנתבעות וכן חברת אוריה, חולקות על קביעה זו של השמאי רוזנברג. לטענתן, עוד טרם תכנית 1816, שונה הייעוד של המקרקעין לייעוד דרך וזאת מכוח תכנית 503. מכאן, לשיטתן, יש לחשב את שווי המקרקעין כמקרקעין לדרך כפי שנקבע בתכנית 503, ולא כמקרקעין המיועדים לבנייני ציבור כפי שנקבע בתכנית 1816 וכפי שנעשה על ידי השמאי רוזנברג.

אני דוחה טענה זו, וקובע, כי השמאי רוזנברג פעל ראוי ונכון כאשר שם את המקרקעין בהתאם לייעודם מכוח תכנית 1816, כמבני ציבור.

טעמי הדחיה הינם בשלושה מישורים, דיוני, עובדתי ומשפטי, ואפרט.

100. ראשית, מבחינה דיונית, הטענה כי תכנית 1816 הייתה תכנית "משביחה" ולכן אין להביאה בחשבון לצורך שומת הפיצויים לא נטענה בכתב ההגנה, ומכאן הטענה בנושא זה מהווה שינוי חזית אסור. חשוב לציין לעניין זה, כי לא רק שהנתבעות לא טענו את הטענה בכתב ההגנה המקורי, אלא הנתבעות הגישו כתב הגנה מתוקן, לאחר שומת השמאי רוזנברג וגם במסגרת כתב ההגנה המתוקן, לאחר שהיו מודעות לתחשיב שערך השמאי רוזנברג, עדיין הנתבעות לא טענו בכתב ההגנה המתוקן כי היה מקום לשום את המקרקעין בייעוד לדרך ולא בייעוד ציבורי.

כלומר, אף לאחר שהשמאי מטעם בית המשפט דן בנושא וערך תחשיב על בסיס שווי למבני ציבור, עדיין לא כללו הנתבעות את הטענה בכתב ההגנה המתוקן.

די במישור זה על מנת לדחות את טענת הנתבעות בנושא זה. בכל מקרה, דין הטענה להידחות גם לגופם של דברים, ואפרט.

101. תכנית 503 פורסמה למתן תוקף ביום 17.11.1960 (י.פ. מס' 810) והיא מסווגת חלק מהמקרקעין לייעוד דרך ואת חלקו לאזור דירות 2 (ר' סעיף 7.1.3 לשומת השמאי רוזנברג וכן תשריט התכנית).

תכנית 1816 אושרה, כמפורט לעיל, עשרים שנה לאחר תכנית 503, ושינתה את מלוא המקרקעין, כחלק ממגרש ג', לבנייני ציבור.

102. טענת הנתבעות מתבססת על ההלכה הוותיקה שנפסקה בעניין ע"א 473-76 יאשיהו מרדכי מזרחי ו-5 אח' נ' עירית תל-אביב-יפו [פורסם במאגר נבו] (31.1.1977) (להלן: "עניין מזרחי") ואשר אושרה בעניין ע"א 02-85 רחל מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון [פורסם במאגר נבו] (21.1.1987) (להלן: "עניין מרקוביץ"), על פיה נקבע, כי כאשר התכנית המפקיעה משביחה ומעלה את שווי המקרקעין, הרי אין מקום לשלם פיצויים בהתאם לייעוד הציבורי אלא בהתאם לייעוד שקדם לייעוד הציבורי.

כך, לדוגמא, בעניין מרקוביץ לעיל, נדון מקרה של קרקע המיועדת לייעוד חקלאי ואשר שונה ייעודה לבנייני ציבור (בית ספר), כאשר בית המשפט שם קבע, כי אין הצדקה לשלם פיצויי הפקעה בהתאם לייעוד לבנייני ציבור, ויש לשלם לפי הייעוד המקורי לחקלאות.

לאור הלכות אלו, טענו הנתבעות וכן חברת אוריה, כי במקרה שלפנינו יש לשלם פיצוי לפי שווי לדרך מכוח תכנית 503 ולא לפי שווי של בנייני ציבור.

כאמור, אני דוחה טענות אלו, הן במישור העובדתי-שמאי והן במישור המשפטי של פרשנות ההלכות בעניין מזרחי ומרקוביץ, וארחיב.

103. ראשית, במישור העובדתי-שמאי, תנאי בסיסי להחלת ההלכות בעניין מזרחי ומרקוביץ לעיל הינו הוכחה, כי התכנית 1816 הינה תכנית משביחה ביחס למצב שקדם לה. כלומר, על מנת להיכנס לגדר הלכות אלו, היה על הנתבעות להוכיח, כי שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לתכנית 503 נמוך משווי המקרקעין לאחר תכנית 1816. לעניין זה ראוי לציין, כי אין מחלוקת כי לא כל המגרש של התובעים יועד לדרך בהתאם לתכנית 503 אלא חלקו בלבד. מכאן, היה על הנתבעות להציג תחשיב של שווי המגרש במצב הקודם, כאשר חלקו מיועד לדרך וחלקו מיועד למגורים 2, ולהראות כי שווי המקרקעין בהתאם לתחשיב זה נמוך מהשווי לפי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית 1816.

אלא, שלא רק שהנתבעות לא הוכיחו כי שווי המקרקעין במצב הקודם היה נמוך יותר, אלא שכלל אין טענה כזאת בשומות מטעמם. כך, בשומת השמאית מלכה דור, אמנם מוזכרת תכנית 503, אולם, אין כל תחשיב של שווי המגרש בהתאם לתכנית זאת. זאת ועוד, השמאית דור אף כותבת, כי תכנית 503 שינתה את כל שטח המקרקעין לדרך, דבר שנסתר בחוות דעת השמאי רוזנברג וכפי שעולה גם מתשריט התכנית, כך שרק חלק מהמקרקעין יועד לדרך לפי תכנית 503.

גם השמאי מטעם חברת אוריה, מר יונתן לוי אינו טוען, וממילא אינו מוכיח, כי השווי של המקרקעין במצבם בהתאם לתכנית 503 גבוה מהשווי שלהם לאחר תכנית 1816. יתרה מזאת, לא רק שהשמאי לוי אינו טוען זאת, אלא שהוא עורך את התחשיב בהתאם לייעוד המקרקעין מכוח תכנית 1816. ראוי לציין, כי השמאי לוי אמנם סבור שיש להפחית מהשווי של המקרקעין מכוח תכנית 1816, אלא שההפחתה הינה עקב "עננה התכנונית המרחפת מעל בית המגורים הנ"ל..." ולא עקב תחשיב על רקע תכנית 503. בכל מקרה, וזה העיקר, השמאי לוי אינו טוען כי הפיצוי צריך להינתן בהתאם לשווי המקרקעין כדרך או בהתאם לשווי לפי תכנית 503.

למען שלמות התמונה אציין, כי יש לדחות גם את טענת הנתבעות בסיכומים אשר מפנות לשומת השמאי וכולדר כמוכיחה טענה זו שלהם. ראשית, שומה זו כלל אינה בחומר הראיות בהליך שלפניי, וצירוף מסמך לכתב טענות אינו הופך אותו לראיה קבילה.

שנית, ומהותית, השמאי וכולדר אינו עורך תחשיב כלשהו של השווי של המגרש לפני תכנית 1816, ולכן אין בשומתו כל הוכחה לטענת הנתבעות.

104. עוד אחזור ואדגיש, כי טענת הנתבעות, וכן חברת אוריה, בעניין זה מבוססת על ההנחה, כי תכנית 503 שינתה את כלל שטח המקרקעין לייעוד דרך. אולם, הנחה זו לא רק שלא הוכחה על ידם, אלא שנסתרה בחוות דעת השמאי רוזנברג. השמאי רוזנברג מסביר עמדתו ביחס לכך בצורה מנומקת וראויה בחקירתו הנגדית, ואצטט (עמ' 159 לפרוטוקול הדיון מיום 18.3.2025):

"עו"ד קוסקס: נכון, מצוין, זאת אומרת שאתה יכול להגיד בשנת 65׳, כשמר שמואלי רכש את הנכס, האם אתה יכול להגיד כמעט בוודאות שחלק מהנכס לא היה בהיתר, כי הוא היה כבר בתוך המתחם של דרך?

העד, מר רוזנברג: לא, לדעתי לא ואני אחזור על מה שאמרת,

עו"ד קוסקס: אני חוזר על מה שאני אמרתי, אני אשאל שאלה שאלה, שאלתי, האם זה נכון שכשאתה קובע 25% מהמגרש- בניית מגורים 2 ו-75% דרך, מדובר פה בקו, זאת אומרת שבקצה המגרש, האם זה נכון?

העד, מר רוזנברג: כן, אדוני, אפשר לראות את זה בתשריטים שהם כבר ב-1816, היה לו כבר תרגום, אבל אין תרגום, כלומר, כשאני אומר לך 25-75 זה התשריט של המצב, תרגום המצב הקיים בתוכנית 1816, אבל זו לא תוכנית 503, כי בתוכנית 503 היה כתם והיית צריך להיות ד"ר בכדי להחליט שזה 25-75 או 20-80 או 85-15 או 50-50, הכל יכל לעבוד לצורך העניין הזה, הסיטואציה התבהרה יחסית בשנת 80׳ כאשר,.."

כלומר, הנחת המוצא של הנתבעות ושל אוריה לצורך טענה זו, כי תכנית 503 שינתה את ייעוד כלל המקרקעין לדרך, נסתרת הן לאור שרטוט המצב הקיים בתשריט תכנית 1816 ובפרט לאור ההסבר של השמאי רוזנברג, כי קיימת אפשרות שהחלוקה הינה אחרת.

105. לאור האמור לעיל, אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעות וחברת אוריה, כי יש להלכות שנקבעו בעניין מרקוביץ ומזרחי רלוונטיות למקרה שלפניי, וכפי שאפרט להלן איני סבור כך, הרי הנתבעות לא הוכיחו כי שווי המגרש טרם תכנית 1816 היה נמוך יותר מהשווי לאחר התכנית, ובפרט לא הוכיחו כי תכנית 1816 הינה תכנית משביחה.

למעשה, די בכך שאין כל הוכחה כי תכנית 1816 הינה תכנית משביחה על מנת לדחות את טענות הנתבעות ואוריה בנושא זה. בכל מקרה, ולמען הזהירות, אציין כי לטעמי ההלכות בעניין מרקוביץ ומזרחי אינן רלוונטיות למקרה שלפניי, ואנמק.

106. ההלכות בעניין מרקוביץ ומזרחי עוסקות במקרה בו היה ייעוד פרטי וסחיר טרם התכנית המפקיעה, כאשר התכנית המפקיעה שינתה את ייעוד המקרקעין לייעוד ציבורי אשר יש לו שווי גבוה יותר מאשר השווי בייעוד הפרטי.

כך, לדוגמא, בעניין מרקוביץ דובר על שווי נמוך של המקרקעין בייעוד הפרטי לחקלאות, כאשר התכנית המפקיעה שינתה את הייעוד למבני ציבור, כאשר שווי למבני ציבור גבוה יותר משווי לחקלאות.

ההיגיון בהלכות אלו ברור, והוא נובע מהעיקרון שציינתי לעיל של - השבת המצב לקדמותו. כך, כאשר לפרט היה מקרקעין בייעוד חקלאי בשווי X, וכאשר ייעודם שונה לייעוד ציבורי בשווי של Y+X, אין כל היגיון לפצות את הפרט בשווי Y+X, אלא יש לפצות את הפרט בשווי המקרקעין שהיו לו טרם התכנית וההפקעה כלומר בשווי X. פיצוי בשווי זה מגשים את העיקרון של השבת המצב לקדמותו, כך שהפרט יכול לרכוש מקרקעין בייעוד חקלאי כפי שהיו לו טרם התכנית המפקיעה, כאשר הכלל הינו כי הנפקע אינו אמור להתעשר מההפקעה.

107. ההלכות בעניין מרקוביץ ומזרחי אינן עוסקות במקרה בו יש רצף של תכניות לייעוד ציבורי, כמו המקרה שלפנינו, כאשר המקרקעין של הפרט היו בייעוד פרטי בשווי גבוה, לאחר מכן שונה ייעודם לייעוד ציבורי נמוך (כגון דרך) ובשלב האחרון לייעוד ציבורי בשווי גבוה יותר מדרך, אולם נמוך יותר מהשווי בייעוד הפרטי המקורי. לטעמי, בסיטואציה שכזאת, כאשר ההפקעה בייעוד הציבורי אשר הינו בשווי נמוך לא מומשה, אין תחולה להלכות בעניין מרקוביץ ומזרחי, היות ומתן פיצוי לפי שווי המקרקעין לדרך חוטא לעיקרון העל של 'השבת המצב לקדמותו'.

באופן עקרוני, בסיטואציה של ייעוד מקורי למגורים, אחריו ייעוד לדרך ואחריהם ייעוד למבני ציבור, הרי שילוב של עיקרון השבת המצב לקדמותו והשיטה הדו-שלבית משמעותו תשלום פיצויים לפי שווי למבני ציבורי, היות ורק פיצויים בשווי זהו, בצירוף פיצויי בגין ירידת הערך לאור הייעוד בתכנית האחרונה, יאפשרו לפרט לרכוש מקרקעין בשווי אותם רכש.

108. הנתבעות מבקשות להסתמך לעניין זה על פסק הדין בעניין ה"פ (מרכז) 27287-06-19 ירון שמעון ברמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות [פורסם במאגר נבו] (17.1.2021) (להלן: "עניין שמעון ברמן") כתומך בעמדתן בתיק זה. איני מקבל טענה זו, ואבאר. האמירה העקרונית בפסק הדין בעניין שמעון ברמן, על פיה יש לשלם פיצויי הפקעה בהתאם לייעוד טרם התכנית המפקיעה, כאשר שוויו נמוך מהשווי לאחר התכנית המפקיעה, מקובלת עליי. אולם, כפי שמובהר בפסק הדין בעניין שמעון ברמן, מדובר על נסיבות בהם הייעוד הקודם הינו ייעוד פרטי ולא ייעוד ציבורי. פסק הדין בעניין שמעון ברמן אינו עוסק במקרה של שתי תכניות בייעוד ציבורי זו אחר זו, אלא עוסק במקרה של ייעוד פרטי אשר התכנית הפכה אותו לייעוד ציבורי בשווי גבוה יותר, ואצטט:

"המצב השני הוא כאשר תכנית שינתה ייעוד של קרקע, לייעוד ציבורי ולהפקעה, ושווי השטח בייעוד הציבורי עולה על שוויו לפני התכנית (למשל: שטח בייעוד חקלאי, ששונה ייעודו לשב"צ).

במקרה כזה, יקבל בעל הקרקע פיצויי הפקעה לפי שווי הקרקע לפני שינוי הייעוד לשב"צ, כלומר לפני התכנית המפקיעה, ולא לפי השווי, שהוא גבוה יותר, בייעוד הציבורי החדש."

כלומר, האמור בפסק דין ברמן מתייחס למצב בו "תכנית שינתה ייעוד של קרקע, לייעוד ציבורי ולהפקעה" ולא במצב, כמו במקרה שלפניי, כאשר הייעוד הציבורי היה קיים עוד טרם התכנית המפקיעה, כך שהתכנית המפקיעה רק שינתה מייעוד ציבורי אחד לייעוד ציבורי אחר.

בנסיבות אלו, וכך עולה מהעקרונות שנקבעו גם בעניין שמעון ברמן לעיל, יש לבחון את שווי המקרקעין בהתאם לייעוד הפרטי שקדם לכלל התכניות ששינו את הייעוד לייעוד ציבורי, אל מול שווי המקרקעין בייעוד הציבורי האחרון. כך, ככל שהייעוד הפרטי הינו בשווי נמוך מהייעוד הציבורי האחרון, יש לפסוק פיצוי לפי הייעוד הפרטי, וזאת בהתאם להלכות בעניין מרקוביץ ומזרחי ולעיל, וככל שהייעוד הפרטי שוויו גבוה מהייעוד הציבורי האחרון, ייפסקו הפיצויים לפי הייעוד הציבורי האחרון וזאת בהתאם לשיטה הדו-שלבית. בכל מקרה, אין רלבנטיות לשווי המקרקעין בייעוד הביניים הציבורי, ייעוד שלא יושם ואשר לא שולמו בגינו פיצויים, להבחנה דומה ר' בהיקש ה"פ (מרכז) 59134-12-12‏ יעקב אליעזר רונן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה [פורסם במאגר נבו] (1.11.2018).

109. מכאן, הפיצוי אשר מגשים בצורה הראויה ביותר את עיקרון השבת המצב לקדמותו הינו פיצוי בהתאם לשווי המקרקעין בייעוד הציבורי האחרון, כך שפיצויים אלו קרובים יותר לשווי הייעוד הפרטי, השווי בו רכש הפרט את המקרקעין. יוטעם, מתן פיצוי בהתאם לשווי המקרקעין כדרך, כדרישת הנתבעות, סוטה מעיקרון השבת המצב לקדמותו ומהווה פגיעה לא סבירה בפרט. זאת ועוד, הדבר גם גורם להתעשרות שלא כדין של הרשות, כך שהיא מפצה את הפרט על מקרקעין בשווי נמוך של דרך, אולם מקבלת לידה מקרקעין בשווי גבוה של בנייני ציבור.

110. עוד אציין, כי יש להשאיר בצריך עיון אפשרות לסטות מדרך זו, בהינתן שהפרט קיבל פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה במסגרת השלב הראשון של השיטה הדו-שלבית. כך, לא מן הנמנע כי במצב בו קיבל הפרט פיצוי לפי סעיף 197 על שינויי היעוד מייעוד פרטי לייעוד לדרך, לא יהיה זכאי לקבלת פיצוי בגין שווי המקרקעין כבנייני ציבור בשלב ההפקעה, וזאת ככל שלאחר שינוי הייעוד לדרך שונה הייעוד פעם נוספת לבנייני ציבור, לעניין זה ר' הניתוח המעניין בעניין ערר (חי') 8514-05-25‏ ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' רחל ברבני [פורסם במאגר נבו] (5.10.2025) בפיסקאות 24 ו- 25.

אולם, זה אינו המקרה שלפניי, כאשר אין כל טענה כי התובעים קיבלו פיצוי כלשהו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולכן אשאיר נסיבות אלו בצריך עיון.

111. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענות הנתבעות וחברה אוריה בעניין השפעת תכנית 503 על פיצויי ההפקעה ובפרט את הטענה בדבר היותה של תכנית 1816 תכנית משביחה.

העדר היתר בניה לבית התובעים?

112. טענה נוספת של הנתבעות ושל חברת אוריה כנגד שומת הפיצויים של השמאי רוזנברג הינה, כי השמאי רוזנברג לא הביא בחשבון את העובדה כי אין היתר בניה לבית התובעים, ומכאן לא הביא בחשבון את המשמעות של העדרו של היתר בניה על שווי המקרקעין. התובעים מפנים בעניין זה, בין היתר, לבר"מ 3903/07 ג'יאן נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה [פורסם במאגר נבו] (21.2.2008) (להלן: "עניין ג'יאן").

עוד טענו הנתבעות ואוריה, כי אמנם התובעים התגוררו בבית במשך עשרות בשנים, אולם לטענתן, ובהתאם לפסיקה, שימוש בלתי חוקי בנכס אינו מצמיח זכות להמשך שימוש זה, ואינו מצמיח זכות לפיצויי הפקעה בגין השימוש הבלתי חוקי.

113. אני מקבל את הטענה העקרונית של הנתבעות ושל חברת אוריה, כי אין מקום ליתן פיצוי על בניה לא חוקית, וכי שימוש בבניה שנעשתה שלא כחוק, אינו מצמיח זכות לפיצויי הפקעה בגין שימוש זה.

אלא, שאני דוחה את הטענה, כי הבניה שעשו התובעים הינה בניה לא חוקית ללא היתר בניה, ואני מקבל לעניין זה את עמדת השמאי רוזנברג מטעם בית המשפט, ואבאר.

114. השמאי רוזנברג מציין בפרק "רישוי בניה" בחוות דעתו, כי באתר המקוון של עיריית תל אביב לא נמצאו היתרי בניה, אולם הוא מציין כי נמצאו מסמכים אחרים, ואלו הם:

א. תכנית בקשה לתוספת בניה שאושרה על ידי מנהל מקרקעי ישראל ביום 21.1.1976. אציין, כי תכנית הבקשה להיתר, ועליה חתימת המנהל, הינה חלק מחוות דעת השמאי רוזנברג ואף צורפה כנספח לתצהיר הגב' טויטו.

עוד אציין כי מהבקשה להיתר עולה, כי שטח היחידה המבוקש הינו 95.3 מ"ר וכן 16.8 מ"ר מרפסות.

ב. בקשה להיתר אשר אושרה ביום 7.10.1977. הבקשה להיתר הינה חלק מחוות הדעת של השמאי רוזנברג וצורפה גם כנספח "5" לתצהיר הגב' טויטו.

115. השמאי רוזנברג מגיע למסקנה בסעיף 54 לחוות דעתו, כי ניתן להתייחס לצמד המסמכים הללו כהיתר בניה, אף אם פיזית לא נמצא היתר הבניה.

116. על רקע זה טוענות הנתבעות וכן חברת אוריה, כי לא ניתן לראות במסמכים אלו היתר בניה, ומכאן לטענתן אין מקום לשלם כלל פיצויי הפקעה בגין המבנה, או לחלופין להפחית את הפיצוי, בין היתר, על רקע ההלכה שנפסקה בעניין ג'יאן לעיל.

אני סבור, כי יש לדחות את טענת הנתבעות וחברת אוריה, וכי אין מקום להפחית מהפיצויים שקבע השמאי רוזנברג, ואבאר.

117. בפתח הדברים אציין, כי ההלכה הינה כי ככלל אין מקום להתחשב בבניה לא חוקית, או בשימוש לא חוקי במקרקעין, כאשר אנו עורכים שומת פיצויים בגין הפקעה, לעניין זה ר' ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין [פורסם במאגר נבו] (9.12.2008):

"בהתחשב במכלול השיקולים שנמנו לעיל, מצאתי כאמור כי הפרשנות הראויה לסעיף 12(ב) הינה זו אשר קובעת כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי-חוקי שנעשה בקרקע אלא בשווייה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה."

עם זאת, באותו העניין, קבע בית המשפט העליון גם חריג לכלל, ואצטט:

"לצד זאת, בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע".

118. במקרה שלפני אני סבור, כי לא הוכח שהתובעים הינם עברייני בניה אשר אין להביא את הבנוי במסגרת תחשיב פיצויי ההפקעה, וכי הוכח ברמה מספקת כי בית התובעים הוקם בהיתר בניה כדין.

119. כהערה מקדימה ראוי לציין ולהדגיש, כי אין מחלוקת שהתובעים לא ביצעו בנייה במקרקעין על דעת עצמם, תוך הסתרת הבניה מהרשויות, אלא הגישו בקשה להיתר מסודרת לוועדה המקומית תל אביב-יפו. עוד עולה מהראיות, כי הבקשה להיתר לא הוכנה כלאחר יד, אלא נחתמה על ידי הבעלים הרשום של המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל.

זאת ועוד, לא רק שהבקשה להיתר הוכנה, נחתמה על ידי המינהל והוגשה לוועדה המקומית, היא גם אושרה, לכל הפחות, על ידי מנהל המדור לבקרת תכניות, וככל הנראה גם על ידי הוועדה המקומית עצמה.

מכאן, לטעמי, ראוי לשים את הדברים בהקשר הנכון, כך במקרה שלפניי ברור כי אין מדובר בעברייני בניה פורעי חוק, אשר בנו בניה פראית ללא היתר ומבקשים פיצוי בגינה, אלא מדובר לכל היותר, באזרחים אשר הגישו בקשה להיתר, החתימו את מנהל מקרקעי ישראל עליה, קיבלו אישור של הוועדה המקומית, ומסיבות כאלו או אחרות ההיתר לא הונפק.

120. בכל מקרה, ולגופם של דברים, אני מקבל את עמדת השמאי רוזנברג, כי ניתן לראות במסמכים אלו היתר בניה, או למצער, אין לראות בבניה במגרש כבניה בלתי חוקית, ואנמק.

121. ראשית, עיון במסמך "בקשה לרשיון בנין" אשר נכלל בחוות דעת השמאי רוזנברג וצורף כנספח לתצהיר הגב' טויטו, מגלה, כי המלצת הצוות המקצועי של מינהל ההנדסה של הנתבעות היה "לאשר את הבקשה". כלומר, בזמן אמת בדק הצוות המקצועי של הנתבעות את הבקשה להיתר, והמליץ לאשרה.

לאור המלצה זו של הצוות המקצועי מזמן אמת, ראוי לדחות את טענות הנתבעות, בדבר סתירה של הבקשה להיתר לתכנון שהיה קיים באותה עת, או לתכנית 503, וזאת כאשר בזמן אמת, עת הוגשה הבקשה להיתר לפני כ- 50 שנה, לא רק שהנתבעות עצמן לא סברו כי קיימת מניעה תכנונית לאישור הבקשה להיתר, אלא אישרו פוזיטיבית את הבקשה להיתר.

122. שנית, במסגרת אותו המסמך קיימת "החלטת הועדה" ובמסגרתה נרשם באופן ברור "לאשר". כלומר, אין מדובר רק באישור מנהל המדור לביקורת תכניות, כפי שסברו הנתבעות בטעות, אלא מדובר בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לאשר את הבקשה להיתר. אמנם, גם מנהל המדור לביקורת תכניות חתום על המסמך, אולם חתימה זו היא חתימה נוספת מעבר לאישור הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית.

לפיכך, לא רק שיש המלצה של הצוות המקצועי לאשר את הבקשה להיתר, אלא שקיימת גם החלטה של הוועדה המקומית לאשר את הבקשה.

123. שלישית, אני סבור כי גם מהתנהלות הנתבעות בתיק זה, ניתן להסיק כי היה היתר בניה למבנה, ואבאר.

בשלב הראשון יש לציין, כי אין חולק כי במשך 50 השנים מיום הבניה ועד ליום ההפקעה, לא סברה הוועדה המקומית כי הבניה אינה חוקית, לא ביצעה פעולות אכיפה כלשהן והעירייה מטעמה גבתה ארנונה בהתאם לשטח המלא של הבנייה. אכן, ההלכה הינה, כי אי נקיטת פעולות אכיפה וגביית ארנונה, אינן מכשירות עבירות בניה ואינן מהוות תחליף להיתר, אולם כאשר קיימת מחלוקת, האם קיים היתר או לאו, הרי נתונים אלו של העדר אכיפה וגביית ארנונה מלאה יכולים לשמש כאינדיקציה לכך שבזמן אמת היה היתר בניה.

בשלב השני, יש לזקוף את אי הבאת הראיות הרלוונטיות לחובת הנתבעות, ואסביר. הגישה של התובעים לארכיב הנתבעות, או לנהלי העבודה של הנתבעות לאורך השנים, הינה מוגבלת וכך גם גישתו של השמאי רוזנברג מטעם בית המשפט, שערך בדיקה מקוונת בלבד.

לעומת זאת, לנתבעות גישה בלתי מוגבלת לארכיב, לנהלים וכן לגלגולים ההיסטוריים של הארכיב. למרות זאת, העד היחיד שהביאו הנתבעות לעניין זה היה מר אלי לוי, אשר הצהיר:

"עוד אציין כי מבדיקה שנערכה לא נמצאו היתרי בניה לבנוי על השטח בו מחזיקים שמואלי. המסמך שכותרתו "בקשה לרשיון בניה" וכתוב עליו "לאשר 7.10.1977" אינו מהווה היתר בניה אלא אחד השלבים בדרך להיתר בניה."

ברור, כי עדות זו אין בה ערך ראייתי כלשהו. העד מר לוי, אשר הינו מנהל אגף נכסים, אינו קשור למינהל ההנדסה או לוועדה המקומית, ובהגינותו, אף לא מצהיר כי הוא זה שערך את הבדיקה, אלא מציין באופן סתמי, כי מ- "בדיקה שנערכה" לא נמצאו היתרי בניה, מבלי לציין מי ערך את הבדיקה, וממילא מבלי יכולת להעמיד את הנושא לחקירה נגדית.

לא ברורה גם המשמעות של המילים שמציין מר לוי - כי "לא נמצאו היתרי בניה" על השטח, כאשר יש לשים לב שמר לוי נמנע מלהצהיר, כי לא ניתנו כלל היתרי בניה לשטח זה. הרי אין מחלוקת בין הצדדים, כי היתרי הבניה לא נמצאו, והשאלה הינה מדוע ההיתרים לא נמצאו, ומה המשמעות לכך שהם לא נמצאו, על שאלות אלו מר לוי אינו משיב בתצהירו.

124. לטעמי, ככל והנתבעות סבורות באמת ובתמים כי הבניה אינה חוקית, היה על הנתבעות להגיש תצהיר של בכיר במינהל ההנדסה או בוועדה המקומית, אשר היה מפרט אלו בדיקות נעשו לשם מציאת תיק הבניין וההיתר, אשר היה נותן הסבר למהות מסמך המהווה אישור הוועדה המקומית של הבקשה להיתר והיכן מצוי אישור זה בארכיון הוועדה המקומית, ואשר היה מסוגל לענות על שאלות ביחס לארכיב הוועדה המקומית לגבי אזור זה של העיר, וכן על הסיכוי כי היתר הבניה אכן ניתן אולם אבד לנתבעות.

אי הבאת עד רלוונטי זה על ידי הנתבעות, והסתפקות בעדות מנהל אגף נכסים, שכל אשר היה לו להצהיר בנושא זה "מבדיקה שנערכה", פועלת בעניין זה לרעת הנתבעות.

לגבי המשמעות של אי העדת עד רלוונטי, ר' ע"א 7300/21 משה מישל אסרף נ' כפיר בובליל [פורסם במאגר נבו] (‏נבו 12.3.2024‏)‏‏:

"כלל הוא כי חלה חזקה ראייתית על בעל-דין לפיה הוא לא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ובכלל זה הבאת עדות, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו, בלא שניתן לכך הסבר סביר, ניתן להסיק כי אילו אותה ראיה הייתה מובאת - היא הייתה פועלת נגדו. כלל זה חל על הליכים אזרחיים ופליליים כאחד, וככל שהראיה יותר משמעותית, כך רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות קיצוניות יותר"

125. רביעית, יש לתת משקל לעמדת מומחה בית המשפט, השמאי רוזנברג בעניין זה. השמאי רוזנברג הינו שמאי מנוסה, בעל עשרות שנות ניסיון. זאת ועוד, כפי שעולה מפרטי השכלתו וניסיונו המפורטים בחוות דעתו, לשמאי רוזנברג ניסיון רב בלשכות התכנון המחוזיות והעירוניות, לרבות תקופה של כעשרים שנה כמנהל מחלקת התכנון ומנהל אגף התכנון בעיריית פתח תקווה.

126. לפיכך, כאשר השמאי רוזנברג קובע, כי על פי ניסיונו והבנתו ניתן לראות במסמכים אלו, בהקשר בהם ניתנו, ובתקופה בהם אלו ניתנו, כהיתר בניה, הרי איני סבור כי יש מקום להתערב בקביעה זו, אשר מלבד קביעה עובדתית הינה גם עניין שבמומחיות.

127. למען שלמות התמונה בנושא זה אציין, כי אני דוחה את טענות הנתבעות וחברת אוריה, כי השמאי רוזנברג חזר בו בחקירתו הנגדית מעמדתו המסיקה קיומו של היתר בניה לאור המסמכים האמורים. ההתרשמות שלי ממכלול החקירה הנגדית הינה, כי לא רק שהשמאי רוזנברג לא חזר בו מעמדתו זו, אלא דווקא ביסס בנימוקים תקפים את עמדתו כי יש לראות במסמכים כהיתר בניה.

לטעמי, בעצם העובדה כי השמאי רוזנברג אינו נחרץ בעמדתו, אלא מסביר כי מדובר בעניין של מומחיות, סבירות והיגיון לא רק שיש בה בכדי לפגום במסקנתו, אלא דווקא לחזקה, כך שהשמאי רוזנברג מגלה בכך שהוא מודע לנסיבות המורכבות, ובכל זאת מסקנתו שהיה קיים היתר בניה, ור' לדוגמא בלבד:

"עו"ד קוסקס: הבנתי, אני התכוונתי קודם כל למסמך של העירייה, אתה רואה כבקשה לרישיון בנייה, למעשה, לפי פרשנות שלך, אתה רואה את זה כהיתר בנייה, נכון?

העד, מר רוזנברג: אני לא אומר, אני אומר שהנסיבות, בסך הכל הנסיבות מובילות אותי למסקנה שבהחלט ייתכן מאוד שהיה שם היתר בנייה."

אציין, כי לפני ואחרי אמירה זו, מסביר השמאי רוזנברג מה הן הנסיבות שהובילו אותו למסקנה מסתברת זו, ואמירות אלו מקובלות עליי, כך שלא רק שאין מקום להתערב בקביעה זו של השמאי רוזנברג, אלא שאני מאמץ את קביעתו ואת נימוקיו.

128. לאור האמור והמפורט לעיל, אני דוחה את טענות הנתבעות וחברת אוריה, כי היה מקום לשום את שווי המקרקעין כמקרקעין עליהן בניה בלתי חוקית, ומאמץ את קביעת השמאי רוזנברג, כי יש לשום את המקרקעין על בסיס ההנחה כי קיים היתר בניה, וזאת בהתאם לבקשה להיתר החתומה על ידי מינהל מקרקעי ישראל שאושרה על ידי הוועדה המקומית.

שטח המקרקעין

129. השמאי רוזנברג שם את המקרקעין על בסיס הקביעה, כי שטח המקרקעין הינו בסך של 296 מ"ר וזאת על סמך שני מקורות. המקור הראשון, מפה מצבית שנערכה על ידי המודד דרור בר נתן מיום 30.12.2019 (ר' סעיף 13.2 לשומה) והמקור השני, אישור זכויות של רמ"י מיום 17.3.2021 במסגרתו נרשם כי שטח המגרש הינו 296 מ"ר.

130. הנתבעות אינן מקבלות ממצא זה של השמאי רוזנברג וטוענות, כי יש לשום את הפיצויים לפי שטח מגרש של 224.7 מ"ר. הנתבעות מבססות את טענתן על מסמך "פירוט חשבון" מיום 24.8.1999 שנערך לצורך היוון החכירה (להלן: "מסמך פירוט חשבון להיוון"), היוון אשר כאמור נעשה בשנת 1999, כאשר במסמך זה נרשם כי: "שטח העסקה (מ"ר): 224.7 מ"ר" (ר' נספח 4 לתצהיר טויטו).

יש לדחות טענה זו של הנתבעות, ואסביר.

131. אין מחלוקת, כי המועד הקובע להפקעה הינו 2.2.2021, ולכן יש לבחון את שטח המקרקעין בו היו לתובעים זכויות נכון למועד קובע זה, ואין כל רלוונטיות לשטח המקרקעין בו היו לתובעים זכויות בעבר, בין אם זה היה גדול יותר או קטן יותר.

132. ביום 27.5.2020, טרם המועד הקובע, נחתם הסכם חכירה לדורות בין רמ"י לתובעים, והוא המסמך המכונן את זכויות התובעים במקרקעין (להלן: "הסכם החכירה"), ההסכם צורף כנספח 6 לתצהיר גב' טויטו. במסגרת הסכם החכירה הוגדרו המקרקעין המוחכרים לתובעים, כך:

כלומר, התובעים חכרו לדורות שטח של 296 מ"ר בהתאם לתשריט.

133. מכאן ברור, כי אין כל ממש בטענת הנתבעות לגבי שטח קטן יותר, כאשר אלו מסתמכות על מסמך שהינו פירוט חשבון לצורך ההיוון, מסמך אשר קדם להסכם החכירה לדורות. בכל מקרה, ברור כי ככל שקיימת סתירה בין מסמך פירוט החשבון לצורך היוון לבין חוזה החכירה עצמו, השטח הקובע הינו השטח הנקוב בחוזה החכירה באופן מפורש ולא במסמך פירוט החשבון.

134. ואם לא די באמור עד כאן, הרי גם השמאית מטעם הנתבעות עצמן, הגב' מלכה דור, קובעת בהגינותה בשומתה, כי שטח המקרקעין הינו בסך של 296 מ"ר, ואף עורכת את שומתה בהתאם לשטח זה, ר' סעיף 9 לשומתה.

135. לאור האמור לעיל אני קובע, כי השמאי רוזנברג פעל באופן נכון וראוי כאשר שומתו מתבססת על מקרקעין בשטח של 296 מ"ר.

קיבולת הבניה

136. השמאי רוזנברג בשומתו, שם את המקרקעין בהתאם לזכויות בניה בסך של 270 אחוז, וזאת בהתאם לתכנית צ' לבנייני ציבור במרחב התכנון של העיר תל אביב-יפו.

הנתבעות אינן חולקות על אחוזי הבניה בייעוד הציבורי, אולם טוענות, כי קיבולת הבניה של הסכם החכירה המהוון של התובעים הינה 160 מ"ר בלבד, ולכן יש לחשב את הפיצויים לתובעים לפי קיבולת זו בלבד.

איני מקבל טענה זו, ואבאר.

137. בפתח הדברים אציין, כי טענה זו אינה טענה הנטענת בתום לב מלא של הנתבעות, ואסביר. אין מחלוקת, כי הנתבעות הפקיעו את מלוא המקרקעין עם מלוא הזכויות על מקרקעין אלו מכוח תכנית 1816. לפיכך, על הנתבעות לשלם לבעלי הזכויות במקרקעין את שווי מלוא המקרקעין על מלוא קיבולת הבניה. למעשה, הנתבעות אדישות למארג הבעלות במקרקעין המופקעים, כך שעליהן לשלם את מלוא פיצויי ההפקעה עבור מלוא שווי המקרקעין פעם אחת. כלומר, אף אם קיימת מחלוקת בעניין חלוקת הזכויות במקרקעין בין בעלים שונים, אין המחלוקת פוטרת את הנתבעות מלשלם את מלוא פיצויי ההפקעה בגין מלוא המקרקעין, כאשר חלוקת הפיצויים בין הטוענים לזכויות אינה אמורה לעניין את הנתבעות, כל עוד מובטח לנתבעות, כי לא תשלמנה פיצוי העולה על ערך מלא של המקרקעין, לעניין זה ר', אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין (2011) בעמ' 445 והאסמכתאות שם.

עוד לעניין התנהלות הנתבעות בהקשר זה, ר' גם עדותו המתחמקת של מר הולנדר, אשר מדברת בעד עצמה, עמ' 178 לפרוטוקול הדיון 18.3.2025:

"עו"ד גורדון: האם יצא מקרה שאתה מכיר שהעירייה הפקיעה מקרקעין ולא הייתה צריכה לשלם לאף אחד פיצויים עבור ההפקעה? לא לבעלים, לא ממחזיקים.

העד, מר הולנדר: לא יודע.

עו"ד גרוסבוים: נתקלת בכזה מקרה?

העד, מר הולנדר: לא. גם לא נתקלתי שלא."

לפיכך, כאשר רמ"י אינה טוענת כי מגיע לה פיצויי הפקעה בגין המקרקעין, וכי מלוא הפיצוי מגיע לתובעים כחוכרי המקרקעין לדורות, הנתבעות אינן יכולות לטעון כי הן אינן משלמות לתובעים את מלוא הפיצויים, לאור קיבולת הזכויות בהסכם החכירה.

138. בכל מקרה, גם לגופם של דברים יש לדחות את הטענה. נוהל רמ"י B90.01 - "הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה" (להלן: "נוהל הבעלות"), מאפשר המרת חכירה מהוונת לבעלות ללא תמורה במגרשים אשר שטח העסקה אינו עולה על 280 מ"ר, ובתמורה של 4.5% משווי המקרקעין במקרקעין ששטחם בין 280 מ"ר לבין 500 מ"ר, לעניין זה ר' סעיף 6.2 לנוהל וכן הטבלה בסעיף 7 לנוהל זה.

139. מכאן, נוהל הבעלות מאפשר הקניית בעלות ללא תמורה במגרש, היה ונקבל את עמדת הנתבעות לגודל מגרש התובעים, או בעלות של 4.5% משווי המקרקעין לאור גודל המגרש בחוות דעת השמאי רוזנברג, וכפי שקבעתי לעיל.

לפיכך, במצב לאחר התכנית, ככל והנתבעות לא היו מפקיעות את המקרקעין, לא הייתה מניעה לתובעים להמיר את החכירה לדורות המהוונת שלהם לבעלות מלאה, וזאת ללא תמורה, או בתמורה המסתכמת ב- 4.5% משווי המקרקעין, ולאחר מכן לנצל את מלוא קיבולת הזכויות מכוח התכנית.

140. זאת ועוד, כפי שעולה מעמדת רמ"י בתיק זה, אין מניעה כי התובעים היו מבקשים שינוי ייעוד וניצול של חוזה החכירה למטרה ציבורית, כאשר במקרה שכזה לא היה נדרש כל תשלום לרמ"י, בפרט ככל שהשווי של המקרקעין במטרה הציבורית אינו גבוה מהשווי בהתאם למטרת החכירה המקורית. במקרה שלפניי, כפי שעולה מחוות דעת השמאי רוזנברג, שווי המקרקעין בייעוד מגורים גבוה משווי המקרקעין בייעוד הציבורי, ומכאן ניתן היה לערוך שינוי ייעוד וניצול ללא תמורה.

141. בנסיבות אלו אני סבור, כי ראוי ונכון פסק השמאי רוזנברג כאשר שם את המקרקעין לפי שווי הזכויות לאחר התכנית המפקיעה כמבני ציבור, ללא מגבלה לאור חוזה החכירה המהוון של התובעים.

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

142. הנתבעות וחברת אוריה טענו בעניין השפעת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על שיעור הפיצוי המגיע לתובעים.

לא מצאתי כל רלוונטיות לטענות אלו לעניין קביעת פיצויי ההפקעה. כפי שציינתי לעיל, בהתאם לשיטה הדו-שלבית, התובעים זכאים לפיצוי בגין שינויי היעוד מייעוד המגורים (הייעוד הקודם לעמדתם) לייעוד הציבורי, או בגין שינויי הייעוד מייעוד מגורים+דרך (הייעוד בהתאם לעמדת הנתבעות מכוח תכנית 503) לייעוד הציבורי, וזאת מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

אין חולק, כי פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לא נדון בהליך שלפניי ולמעשה לא ניתן לפסוק פיצוי שכזה בהליך שלפניי.

עם זאת, אין כל מניעה לפסוק לתובעים את הפיצוי בגין השלב השני של השיטה הדו-שלבית, כלומר פיצוי בגין שווי המקרקעין לבנייני ציבור כפי שקבעה התכנית המפקיעה.

סיכום ביניים - הפיצוי מכוח סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה

143. לאור האמור לעיל, אני מאמץ במלואה את שומת השמאי רוזנברג וקובע, כי פיצויי ההפקעה מכוח סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה הינם בסך של 4,936,035 ₪ נכון ליום הקובע, קרי ליום 8.4.2021.

144. למען הסר ספק אציין, כי לא נעלמה מעיני טענת הנתבעות ביחס לערכים שקבע השמאי רוזנברג הן לגבי שווי למ"ר והן לגבי המקדמים השונים, אולם לא מצאתי כל עילה להתערב בהם.

מדובר בנושאים שמאיים מקצועיים העומדים בליבה העשייה השמאית, ואני סבור כי בנושאים אלו יש להעדיף את עמדתו המקצועית של השמאי האובייקטיבי מטעם בית המשפט על פני עמדת שמאי הצדדים.

בכל מקרה אציין, כי קביעות השמאי רוזנברג הן לגבי השווי למ"ר מבונה, והן לגבי המקדמים השונים, מבוססת היטב בשומתו ובפרקטיקה המקובלת, כך שראוי ונכון לאמצם.

הוצאות נלוות להליך ההפקעה

145. התובעים בסיכומים מטעמם מבקשים, כי בית המשפט יפסוק לזכותם הוצאות נלוות בשיעור של 10% עבור החלופה של פיצוי כדיור חלוף ובשיעור של 15% עבור החלופה של פיצויי הפקעה, וזאת בהתאם לחוות דעת השמאי רוזנברג.

הנתבעות אינן חולקות כי ההלכה קובעת, יש לפסוק הוצאות נלוות, אולם לטעמן יש לפסוק הוצאות סבירות בלבד, אשר לא ישפרו את מצבו של הנפקע, ורק הוצאות שהוכחו כראוי.

146. הפסיקה קבעה באופן ברור וחד משמעי, כי יש לשלם לנפקע גם הוצאות נלוות להליך ההפקעה, וזאת במסגרת פסק הדין המנחה בעניין ע"א 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [פורסם במאגר נבו] (27.1.2014) (להלן: "הלכת דוויק").

במסגרת הלכת דוויק נקבע, הן העיקרון שיש לפצות בגין הוצאות נלוות, ואצטט:

"סיכומו של דבר, כי הפגיעה בזכותו הקניינית של הנפקע, מחייבת בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה בגין הקרקע המופקעת, גם שיפוי בגין הוצאות נלוות הניתנות לכימות (להבדיל מנזקים נפשיים ודומיהם)."

והן סוג ההוצאות הנלוות שעל הרשות המפקיעה לשלם:

"הפסיקה הכירה בזכות הנפקע לשיפוי בגין הרכיבים הבאים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין; לגבי עסק שהתנהל כחוק - הוצאות התאמה, אבדן מוניטין ואובדן רווחים; לגבי דירת מגורים בפועל - מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון; הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי; הפסיקה לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה."

עוד נקבע בהלכת דוויק דנא, כי ההוצאות הנלוות אמורות להיות סבירות, מוכחות כדבעי ועל הנפקע מוטל הנטל להפחתת הוצאות אלו.

147. על רקע דברים אלו, אבחן את ההוצאות הנלוות להן עתרו התובעים בהליך שלפניי. בפתח הדברים אציין, כי בעניין שכר טרחת באי כוח התובעים בהליך המשפטי בתיק זה, אדון בנפרד בפרק שעוסק בהוצאות המשפט. לטעמי ולשיטתי, את שכר טרחת עורך הדין בגין ההליך המשפטי, כמו גם את ההוצאות הישירות של ההליך (כגון: אגרות משפט וכדומה) ישלקבוע לאור המסגרת הדיונית והמשפטית של קביעת הוצאות משפט, וזאת בהתאם לקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018 ובפסיקה בעניין זה. בפרט אני סבור, כי אין מקום להבחין לצורך פסיקת הוצאות בין תביעה אזרחית "רגילה" לפיצוי חוזי או אחר לבין לתביעה לפיצויי הפקעה, והוצאות המשפט ייקבעו בהתאם לאותן תקנות ואותן הלכות.

לפיכך בפרק זה אתרכז רק בהוצאות הנלוות להליך ההפקעה ולא בהוצאות ההליך המשפטי לפניי.

148. לעניין ההוצאות הנלוות אציין בפתח הדברים, כי לדעתי אין לאמץ את שיעור ההוצאות באחוזים כפי שציין השמאי רוזנברג בשומתו, היות ושמאי בעצמו מסייג את קביעתו - "בכפוף להוכחת ההוצאות ע"י התובעים". כמו כן, השמאי רוזנברג כלל במסגרת ההוצאות הנלוות גם את שכר טרחת עורך הדין בהליך המשפטי, שכר טרחה אשר כאמור לעיל יידון בנפרד בפרק הוצאות המשפט.

מכאן, יש לבחון את ההוצאות הנלוות אותן הוכיחו התובעים בהתאם להלכת דוויק.

149. בענייננו ההוצאות הרלוונטיות בהתאם להלכת דוויק הינן: הוצאות העברה, תיווך, שכר טרחת עורך דין לעסקת הרכישה ומס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. לטעמי, במקרה שלפניי, אין מקום לחייב את הנפקע בהצגת חשבוניות בפועל של הוצאות אלו, היות והוצאת הוצאות אלו הינה פועל יוצא של פיצויי הפקעה.

ודוק. על מנת שהנפקע אכן יוכל לרכוש נכס חלופי, ובמסגרת הרכישה של הנכס החלופי להוציא את ההוצאות האמורות, עליו קודם כל לקבל בפועל את פיצויי ההפקעה. עמדה על כך יפה ועדת הערר מחוז תל אביב-יפו (כב' יו"ר עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג) לאחרונה בעניין ערר (ת"א) 95035-04-23‏ ‏ יהושע נוף נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו [פורסם במאגר נבו] (4.12.2025):

"ברם, בעניינינו ומבלי שיש בכך להשליך על מקרים אחרים, נראה כי המדובר ב"ביצה ותרנגולת" שכן, היכולת להוכיח את ההוצאות תלויה ברובה כפי שמציינים הנפקעים בקבלת הפיצוי ותשלומו. כך למשל שכ"ט אנשי מקצוע בתיקים מסוג זה נעשים לא אחת כאחוז מהפיצויים המתקבלים בפועל, כך שברי כי במקום שבו טרם התקבל הפיצוי ממילא טרם שולם שכ"ט כנ"ל לגבי העברת העסקים למקום חליפי."

150. מכאן, במקרה שלפניי, אין מקום לדרוש חשבוניות בפועל ויש לאמוד את ההוצאות הללו, בין היתר על בסיס עמדת השמאי רוזנברג והפסיקה. ההוצאות שלטעמי ראוי להכיר בהן כאחוז משווי הנכס הינן: תיווך, שכר טרחת עו"ד בגין רכישת הדיור החלופי ומס רכישה, וכן יש להכיר בהוצאות העברה סבירות, לפי הפירוט הבא.

151. תיווך ברכישה - לעניין זה אני מכיר בשיעור של 1.5% בתוספת מע"מ משווי המקרקעין, אשר הינו שיעור מקובל בתיווך לרכישת דירה;

שכר טרחת עו"ד ברכישה - אני סבור, כי יש להכיר בשיעור של 0.5% בתוספת מע"מ, אשר הינו שכר הטרחה המקובל כיום לעורכי דין בעסקאות לרכישת דירה;

מס רכישה - הנתבעות טענו, כי אין מקום לפסוק החזר הוצאה בעניין זה, לאור הפטור הקיים ממס רכישה בדירה יחידה. איני מקבל טענה זו. בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, אין פטור מלא ממס רכישה לדירת יחיד, אלא על הפרט לשלם מדרגות לתשלום המס. מכאן בהינתן ששווי המקרקעין הינו כ - 5,000,000 ₪, הרי לאור מדרגות מס רכישה לרכישת דירה יחיד כיום, מס הרכישה המשוקלל יהיה בשיעור של כ- 3% משווי כלל המקרקעין;

הוצאות הובלה - בנסיבות שלפניי, אני אומד את הוצאות הובלה בסך של 4,000 ₪.

152. לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי שיעור ההוצאות הנלוות הינן, כדלקמן:

1.77% (תיווך) + 0.59% (שכר טרחת עורך דין בגין הסכם הרכישה) + 3% (מס רכישה) = 5.36% משווי הנכס וכן 4,000 ₪ (הוצאות הובלה).

סיכום והוצאות

153. לאור האמור והמנומק לעיל, אני מקבל התביעה לפיצויי הפקעה, ופוסק פיצוי בהתאם לשומת השמאי רוזנברג בחלופת דיור חלוף סביר, וזאת בהתאם לעתירת התובעים בסעיף 106 לסיכומיהם.

בנוסף ישלמו הנתבעות הוצאות נלוות בשיעור של 5.36 אחוז משווי המקרקעין, וכן 4,000 ₪.

154. יובהר, כי לאור קביעתי זו, לא מצאתי לנכון לדון בטענות התובעים ביחס לאכיפת ההסכם, כאשר הסעד הנובע מטענה זו נמוך מהסעד אותו פסקתי ואף נמוך מפיצויי ההפקעה מכוח סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה, כפי שקבעתי לעיל.

155. לעניין ההוצאות, הכלל במשפט הישראלי לעניין פסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט הינו, כי שכר הטרחה וההוצאות אמורים להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את ההוצאות שהוצאו על ידו.

156. עם זאת, בית המשפט מבהיר כי מדובר בנקודת מוצא בלבד, וכי יש לשקול שיקולים נוספים, ובפרט יש לבדוק האם מדובר בהוצאות סבירות לניהול ההליך בהתחשב בכלל נסיבות העניין, ר' ע"א 2617/00‏ מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005).

157. כללים אלו לפסיקת הוצאות עוגנו בפרק י"ח לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018. כך, תקנה 151(א) קובעת את החיוב לשפות את הצד שזכה בהוצאות שהוציא מצד אחד, ואת הצורך להביא בחשבון את המשאבים שנדרשו והתנהלות בעלי הדין מהצד השני, וכך, תקנה 153(ג) קובעת פרמטרים נוספים שיש לשקול עת פסיקת ההוצאות.

בית המשפט העליון חזר על העקרונות הללו בעניין ע"א 7627/20 ‏אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ [פורסם במאגר נבו] (24.2.2022):

"ככלל, יש לפסוק לבעל דין שזכה בהליך הוצאות ריאליות, בכפוף להיותן סבירות, מידתיות והכרחיות לניהול ההליך.

שיעור ההוצאות "נקבע תוך בחינת כל מקרה לגופו, תוך התחשבות במספר נתונים, ביניהם: אופן ניהול ההליך; היחס בין הסעד שנתבקש והסעד שנתקבל לבין שיעור ההוצאות; מורכבות התיק וחשיבותו; היקף העבודה שהושקעה על ידי בעל הדין בהליך; ושכר הטרחה ששולם בפועל או שבעל הדין התחייב לשלמו" (רע"א 7650/20 Magic Software Enterprises Ltd נ' פאיירפלאי בע"מ, פסקה 10 והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (28.12.2020))."

158. על רקע כללים אלו, אני סבור כי התובעים זכאים להחזר מלא של כל הוצאותיהם הריאליות בהליך זה, ואנמק.

ראשית, מרבית תביעת התובעים התקבלה, כאשר כאמור נפסקו להם פיצויי הפקעה בסך של למעלה מ- 5,000,000 ₪ וזאת כאשר עמדת הנתבעות הייתה כי אין לשלם לתובעים פיצויי הפקעה כלל.

שנית, מדובר בניהול תיק מורכב ומסובך, כאשר התנהל הליך משפטי מלא, לרבות קדמי משפט, הגשת ראיות וחוות דעת, מינוי מומחה מטעם בית המשפט, חקירות של עדים ושל המומחה והגשת סיכומים משמעותיים.

שלישית, שכר הטרחה ששולם לבאי כוח התובעים ולמומחים מטעמם, הינו שכר סביר ומקובל בתיקים מסוג זה, כאשר מתנהל הליך משפטי מלא.

למעשה, די באמור עד כאן, על מנת לפסוק לטובת התובעים החזר מלא של ההוצאות הריאליות שהוציאו בניהול המשפט.

159. למרות שדי בנימוקים האמורים לעיל על מנת לזכות את התובעים במלוא הוצאותיהם הריאליות, לא ניתן לחתום על פסק הדין מבלי להתייחס להתנהלות הנתבעות.

לטעמי, הנתבעות חטאו לתפקידם הציבורי במקרה שלפניי, והתנהלותן אינה התנהלות ראויה והגונה. אכן, הנתבעות הינן בגדר רשות ציבורית, האמונה על כספי ציבור, ולפיכך עליהן לנקוט משנה זהירות בכספי הציבור ולא לחלקם סתם כך. עם זאת, לנתבעות גם הוקנה כוח אדיר ליטול את קניינו של האזרח, לרבות בית מגוריו. מכאן, כאשר הנתבעות מפעילות את סמכותן להפקיע את קניינו של האזרח, הן אינן יכולות להתנהל כיזם פרטי השוקל שיקולי רווח בלבד, ועליהן להקפיד על חובת תום לב, ואף חובת תום לב מוגברת.

במקרה שלפניי, הנתבעות ביקשו להפקיע ולקבל את קניינם של התובעים, קניין אשר הנתבעות היו מודעות היטב כי נרכש על ידי התובעים בכסף מלא, וזאת ללא כל תשלום, תמורה או פיצוי. יוטעם, אין מדובר במחלוקת סבירה על שווי פיצויי ההפקעה להם זכאים התובעים, אלא, ולא ניתן לכתוב זאת בצורה עדינה, הנתבעות ביקשו לנשל את התובעים מאדמתם ללא כל פיצוי.

הדברים חמורים במיוחד על רקע תום הלב של התובעים לאורך כל ההליך. התובעים הם אלו אשר הסכימו טרם ההליך המשפטי לבוא בדברים עם הנתבעות, ואף הסכימו למנוי שמאי מוסכם, מרשימה של הנתבעות עצמן, כעצת הנתבעות, לקביעת הפיצוי. אלא, שהנתבעות, לשיטתן, החליטו בשלב מסוים לסגת מהמשא והמתן (ולטענת התובעים, בה לא נדרשה הכרעה, לסגת מהסכם שנכרת) ולא להציע תשלום, או פיצוי, כלשהו לתובעים. בכך למעשה כפו הנתבעות על התובעים הגשת הליך משפטי מורכב ומסובך, והוצאת הוצאות ניכרות עבור ניהול ההליך.

ראוי לציין בהקשר זה, כי באי כוח התובעים, בהגינותם, בנו הסכם שכר טרחה מדורג (ר' נספח 1 לסיכומי התובעים), כך שאילו היו הנתבעות מסיימות את הנושא בשלב המקודם, טרם ההליך, שכר הטרחה של באי כוח התובעים היה נמוך באופן משמעותי משכר הטרחה שנדרש בפועל לאור ניהול ההליך המשפטי המורכב.

בנסיבות תיק זה, קשה להשתחרר מהרושם, כי אילו התובעים לא היו מיוצגים כדבעי, כפי שהיו מיוצגים בהליך זה, הרי לאור גילם של התובעים, ומצבם הרפואי, שיטת הנתבעות הייתה צולחת כך שהנתבעות היו זוכות במקרקעין של התובעים מההפקר וללא כל תשלום או פיצוי.

במבט למקורות, ראוי לזכור, כי אפילו המלך אחאב, הידוע לשמצה, כאשר ביקש להפקיע את כרמו של נבות היזרעאלי, לפחות הציע לו כרם חלופי ואף טוב יותר, או פיצוי כספי, ר' מלכים א', פרק כ"א:

"תְּנָה־לִּ֨י אֶֽת־כַּרְמְךָ֜ וִיהִי־לִ֣י לְגַן־יָרָ֗ק כִּ֣י ה֤וּא קָרוֹב֙ אֵ֣צֶל בֵּיתִ֔י וְאֶתְּנָ֤ה לְךָ֙ תַּחְתָּ֔יו כֶּ֖רֶם ט֣וֹב מִמֶּ֑נּוּ אִ֚ם ט֣וֹב בְּעֵינֶ֔יךָ אֶתְּנָֽה־לְךָ֥ כֶ֖סֶף מְחִ֥יר זֶֽה"

אלא שכאן, הנתבעות ביקשו לעשות מעשה אִיזֶ֣בֶל ולקבל את מקרקעי התובעים ללא מתן מקרקעין חלופיים וללא תשלום פיצוי כספי, וכך לא יעשה.

לא יהיה מיותר בהקשר זה, להביא את דבריה של בתם של התובעים, כפי שנאמרו באותנטיות על דוכן העדים בבית המשפט (עמ' 93 לפרוטוקול הדיון מיום 5.1.2025):

"אני רוצה להגיד לך כבודו שההורים שלי שניהם קנו את הבית הזה בזעת אפם. את הפעם אבא שלי עבד המון עבודות כדי להעמיד את הבית הזה, הבית הזה היה כל החיים שלו כי אבא שלי מגיל 3 נזרק לרחוב, אימא שלו התחתנה, זרקה אותו לרחוב וזה היה המקום הבטוח שלו. הוא טיפח אותו זה היה הכל בשבילו כל החיים. ביום שאמרנו לו אבא אתה חייב לעזוב את המקום וגם בגלל מצב הבריאות שלו, כי הוא נפל בגלל שהיזם שם הוריד את הגדר הוא נשאר שמה ברזל ואבא שלי נפל כתוצאה מזה שבר 3 חוליות. אבא שלי לא סלח לנו לבנות שאנחנו לא החזרנו אותו לבית עד יומו האחרון, עד יומו האחרון אבא שלי מאוד רצה לחזור לבית, וגם אימא שלי רוצה לחזור הביתה.

השאלה אם יש לי גישה השאלה היא זה הכול. בשבילם זכרונות אני נולדתי שם, זכרונות זה הדבר הכי עצוב שלי..."

ואת הבית הזה שהתובעים קנו בזעת אפם, וטיפחו משנה לשנה, בקשו הנתבעות ליטול ללא כל תמורה.

160. בנסיבות אלו, אני פוסק לטובת התובעים את מלוא ההוצאות הריאליות, כדלקמן:

א. שכר טרחת באי כוח התובעים בשיעור של 18% + מע"מ כחוק מסכום הפיצוי שנפסק;

ב. שכר טרחת שמאי התובעים בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק;

ג. שכר טרחת מודד התובעים בסך של 2,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק;

ד. השבת שכר טרחת מומחה בית המשפט כפי ששולם על ידי התובעים במלואו;

ה. הוצאות נוספות - אגרות משפט, נסחי רישום מקרקעין, הדפסות וכריכות ושליחויות- 3,591 ₪.

לסכומים אלו תתווסף ריבית שקלית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א -1961 החל מיום שהוצאה כל ההוצאה בפועל.

161. אשר על כן, ולאור האמור והמנומק בפסק דין זה, הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים:

א. 5,192,349 ₪ בגין פיצויי דיור חלוף;

ב. 282,291 ₪ בגין הוצאות נלוות;

לסכומים אלו תתווסף ריבית שקלית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א -1961 החל מיום 14.7.2024 ועד 30 יום מיום פסק הדין.

כמו כן, ישלמו הנתבעות את הוצאות ההליך בהתאם למפורט בסעיף 160 לעיל בתוך 30 יום מיום פסק הדין.

לא ישולמו הסכומים האמורים בתוך 30 יום, יישאו דמי פיגורים כמובנם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א -1965.

ניתן היום, י"ז שבט תשפ"ו, 04 פברואר 2026, בהעדר הצדדים.

הסרת מסמך