רשלנות בהתקנת דלתות ממ"ד בפרויקט מגורים בתל אביב: הדיירים יפוצו במיליוני שקלים

בפסק דין עקרוני שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, נפסק פיצוי משמעותי עבור דיירי בניין חדש בעיר, בעקבות קביעת הכשל בביצוע התקנה של דלתות ממ"ד לא תקניות. המקרה, שממחיש את חשיבות הפיקוח על פרויקטים בתחום הבנייה, נגע להתקנת דלתות ממ"ד מסוג לא מתאים בבניין בן 21 דירות, שהוביל לעיכוב משמעותי במסירת המפתחות לדיירים החדשים.

רקע: הליך משפטי בעקבות איחור במסירה

התביעה הוגשה על ידי קבוצת בעלי הדירות בבניין, אשר נבנה בצפון תל אביב, נגד הגורמים המרכזיים בביצוע הפרויקט: קבלן הביצוע, אדריכל הפרויקט, וכן מספר חברות שהיו אחראיות על ניהול ופיקוח בפרויקט בשלבים שונים. טענתם נסבה בעיקר סביב איחור במסירת הדירות שנמשך כמעט תשעה חודשים, כאשר לטענתם הדירות היו אמורות להימסר עד נובמבר 2016, ובפועל קיבלו אישור לאכלוס רק באמצע אוגוסט 2017.

על פי ההסכם הראשוני, נדרש היה להשלים את הבנייה בהתאם ללוח זמנים שנקבע מראש בהסכמים בין הצדדים. בפועל, כשבדקו הרשויות את התאמת הבנייה להיתרי הבנייה, התברר כי הותקנו דלתות ממ"ד אשר אינן עומדות בדרישות התקן – דלתות מסוג "הדף רגיל" במקום דלתות "הדף רסיסים", כנדרש בתוכניות המיגון ותואם לאישור פיקוד העורף.

הסיבות למחדל: אחריות הגורמים השונים בפרויקט

הדיירים טענו במסגרת כתב התביעה כי כל אחד מהגורמים המעורבים – הקבלן, האדריכל וחברות הפיקוח – אחראי בשיעור כלשהו להתרשלות שהתגלתה. הקבלן, צוין, אחראי על ביצוע העבודות בפועל, והיה עליו לוודא שהן תואמות את הדרישות; האדריכל משמש כמפקח העליון ומופקד על תיאום כל הפרטים התכנוניים; וחברות הפיקוח חבות לוודא שהביצוע תואם את התוכניות בכל שלב בפרויקט.

• אי התאמה בין הביצוע בפועל לבין התוכניות המאושרות מהווה חריגה מהוראות הדין ומסכן את הדיירים, במיוחד כשמדובר במרחבים מוגנים שאמורים לספק ביטחון בעת חירום.
• לפי הכרעת בית המשפט, כל אחד מהצדדים הפגין חוסר זהירות נדרש – מאי העלאת שאלות מקצועיות בנוגע לסוג הדלתות ועד לחוסר פיקוח הדוק בשטח.
• בית המשפט קבע, בין היתר, כי על כל בעל תפקיד בפרויקט מוטלת חובה מוגברת של בדיקת הנעשה, ותגובה במועד לאי התאמות בשטח.

המומחה שמונה: כל הגורמים התרשלו בתפקידם

לשם הבהרת הסוגיות המקצועיות מינה בית המשפט מומחה בלתי תלוי, שבדק את תהליך הבנייה והפיקוח עליו. המומחה קבע כי היה על כל אחד מהנתבעים לעורר שאלות מקצועיות בנוגע לדלתות הממ"ד, לזהות את אי ההתאמה ולפעול לתיקונה מבעוד מועד – ובכך היה ניתן למנוע את העיכוב המשמעותי בשלבי האכלוס.

״הקבלן", הסביר המומחה, "היה אמור להכיר היטב את הוראות התקן ולפעול בהתאם לתוכניות ולמפרט. האדריכל כשל כיוון שלא פיקח כראוי, ואילו חברות הניהול היו צריכות לנקוט ביד קשה כדי לוודא שהעבודות מבוצעות כנדרש – ואף לעצור את המשך התהליך עד הסדרת הליקוי".

פסק הדין: פיצוי כספי גבוה וחשיבות הפיקוח בענף הבנייה

בית המשפט קיבל במלואה את עמדת המומחה, דחה את טענות הגורמים הנתבעים והבהיר כי עדותו של המומחה לא נסתרה ואפילו לא הוצגה ראיה אחרת מטעמם שתסביר את העיכוב. כמו כן, נמתחה ביקורת ישירה על ההתנהלות המקצועית של הקבלן והאדריכל: הותקנו דלתות שונות מאלו שנדרשו בתוכניות – וזו חריגה מהפוטנציאל שמרשות המיגון הלאומיות וחוקי התכנון והבנייה.

• בית המשפט ציין כי על שינוי בסימון הדלתות בתוכניות – מ"דלת הדף רגילה" ל"דלת הדף רסיסים" – היה אמור להדליק נורה אדומה ולחייב פנייה מיידית לקבלת הבהרות מהחברות המפקחות ומהאדריכל.
• חברות הניהול והפיקוח, כך נקבע, לא ניצלו את הסמכויות שברשותן כדי לעצור את בביצוע עד תיקון הליקוי ובכך נכשלו בתפקידן.

בסיכומו של דבר פסק בית המשפט כי הדיירים זכאים לפיצוי כולל בסך 1,612,160 ש"ח, זאת בשל האיחור הממושך במסירת הדירות. בנוסף, חויבו הנתבעים לשאת גם בשכר טרחת עורך דין והוצאות משפטיות בסכום של מאה אלף ש"ח נוספים.

משמעות המקרה והשלכות נוספות

החלטה זו מהווה תזכורת לחשיבות הרבה בבקרה מדוקדקת על פרויקטי בנייה, במיוחד כאשר מדובר במרכיבים קריטיים כמו מרחבים מוגנים ודלתותיהם. מבחינה משפטית, פסק דין זה מדגיש את חובת הזהירות המוגברת המוטלת על כל הגורמים המעורבים – החל משלב התכנון ועד לפיקוח צמוד באתר. רשלנות או התעלמות מהפרטים עלולה להתבטא לא רק בסיכונים בטיחותיים אלא גם בסנקציות כספיות משמעותיות.

עוד מראה המקרה את נחישות בתי המשפט להגן על זכויות רוכשי דירות ולחייב קבלנים, אדריכלים וחברות פיקוח לעמוד בכל נהלי הבטיחות והחוק. פסק הדין עשוי לשמש תקדים בפרויקטים דומים ולהדגיש את אחריותם של בעלי תפקיד בפרויקטים מורכבים בשוק הנדל"ן.

לסיכום, המקרה ממחיש שגם טעות שנראית מינורית, כמו סוג לא מתאים של דלת, עלולה לגרום לקריסת לוחות זמנים, פגיעה בזכויות הדיירים וחיוב בפיצויים כבדים. חשוב שכל מי שמעורב בתהליך בנייה – מקבלן ועד מפקח – ייקח אחריות מלאה על פי חלקו, כדי להבטיח את שלום הציבור ואת כיבוד ההסכמות החוזיות בין הצדדים.