קבלת פיצוי בעקבות עיכוב במסירת דירה: סקירת פסקי דין בתחום המקרקעין

איחור במסירה של דירה חדשה לרוכשים אינו תופעה נדירה בשוק המקרקעין. סוגיה זו מעוררת שאלות הן עבור הרוכשים, שממתינים להיכנס לביתם החדש, והן עבור היזמים והקבלנים המחויבים לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו מראש.

רקע: חיוב בפיצוי בשל איחור במסירת דירה

בתי המשפט עוסקים לא אחת בתביעות שמגישים רוכשי דירות בנוגע לעיכוב במסירה של דירה מידי קבלן או יזם. ברוב המקרים, אם קבלן לא עמד במועד שנקבע בהסכם לרישום וכניסה של הדיירים, הוא נדרש לפי ההסכמות ולפי דיני המקרקעין לשלם פיצוי לרוכש.

• אין דרישה להוכחת נזק בכל מקרה של איחור – אלא שמדובר בפיצוי מוסכם מראש.
• במקרים מסוימים הפיצוי נקבע על פי שווי שכר הדירה המקובל עבור נכס דומה באזור.

למשל, באחד המקרים נפסק פיצוי לרוכש בגובה 86,500 שקלים בשל עיכוב ממושך במסירת דירה שרכש בפרויקט חדש.

מהם השיקולים של בתי המשפט?

ב-21 במאי 2017 נחתם הסכם למכירת דירה, ובו נקבע מפורשות המועד שבו יימסר הנכס החדש. באותו הסכם הוגדרו גם ההשלכות במידה והנכס לא יימסר בזמנו – לרבות פיצויים. הגדרת פיצויים בהסכם הקנייה היא סעיף חשוב שנועד להגן על זכויות הרוכשים ולספק ודאות במקרה של עיכוב. במידה וחלה התארכות משמעותית בלוחות הזמנים, ישנה חשיבות לבחון את נסיבות האיחור והאם ניתן לייחס את הסיבה לו לקבלן או לגורמים חיצוניים.

• ניתנת חשיבות רבה לסיבת העיכוב: האם מדובר בהפרת התחייבות ברורה או בנסיבות חיצוניות כגון כוח עליון, עיכובי רגולציה, שביתות או פגעי טבע.

בתי המשפט כבר הבהירו בעבר כי על היזם להיערך לכל תרחיש סביר ולדאוג לעמוד במועדים שהוסכמו עם הרוכשים. סעיפי פיצוי על איחור משתלבים היטב במדיניות זאת.

ההליך המשפטי: כך זה מתנהל

כאשר רוכש סבור כי לא קיבל את דירתו במועד כפי שהתחייב הקבלן, הוא רשאי להגיש תביעה כספית נגד הקבלן. התביעה בדרך כלל נתמכת בהסכם המכר, במסמכים המעידים על מועד המסירה המקורי, עדויות והוכחות נוספות למועד הכניסה בפועל, ולעתים גם בחוות דעת שמאיות לגבי שווי הפיצוי הראוי.

• בתביעה כזו, בודק בית המשפט גם האם אכן חל איחור משמעותי, מהי תקופת האיחור המדויקת, ומה גובה הפיצוי שמגיע לרוכש על פי ההסכם או על פי פסיקה קודמת.

במקרה שנדון לדוגמה, דחה בית המשפט את טענות היזם לכך שמדובר באיחור שנבע מנסיבות שאינן בשליטתו וקבע כי היה עליו להיערך טוב יותר מראש.

הפיצוי הכספי: כיצד נקבע?

הפיצוי שמעניק בית המשפט במקרים של איחור במסירה מבוסס לרוב על יחס ישיר בין משך האיחור לבין שווי שכר הדירה החודשי של הנכס, לעיתים בתוספת מרכיב פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה. לעיתים, הפיצוי המשולם גבוה מהשכירות הנדרשת, במטרה לשקף את עוגמת הנפש והפגיעה בזכויות הרוכשים. לדוגמה, בפסיקה שהוזכרה לעיל – הפיצוי עמד על כ-86,500 שקלים.

• לעיתים יש להחיל דרגת אחריות שונה – למשל כאשר הקבלן התרשל בתכנון או בביצוע ולא עשה דיי להבטיח את מסירת הדירה בזמן.

ישנם מקרים שבהם הפיצוי מוצמד אוטומטית למדד, כדי לשמור על ערכו.

שיקולים נוספים בתביעות כאלו

מלבד הפיצוי בגין איחור, עשויים הרוכשים לדרוש גם החזר הוצאות שנאלצו לשאת בהן בשל העיכוב: תשלומי שכירות, עלויות הובלה חוזרות, רכישת רהיטים שהוקדמה ועוד. פסיקות רבות הכירו בזכותם של רוכשי דירות לפיצוי מלא בגין עלויות אלה, כל עוד הומחש ההקשר הישיר לאיחור עצמו.

עם זאת, יובהר כי לבתי המשפט שיקול דעת רחב בקביעת היקף הפיצוי. לא תמיד יעניקו את מלוא הסכום המבוקש, ולעיתים יתחשבו בתום הלב של היזם, אמצעים שננקטו לצמצום הנזק, ומידת שיתוף הפעולה בין הצדדים.

סיכום

עיכוב במסירה של דירה מהווה עילה משמעותית לתביעה על פיצוי כספי נגד קבלן או יזם מקרקעין. הזכאות לקבלת פיצוי תלויה הן בהסכם המכר והן בנכונות בתי המשפט להכיר בפגיעה בזכויות הרוכש. ככל שלרוכשים יש תיעוד מסודר של ההסכם ומועדי המסירה, סיכוייהם לזכות בפיצוי גבוהים יותר. במידת הצורך, מומלץ להיוועץ בגורם משפטי מנוסה כדי להבין את המשמעויות ולהכין את התביעה כראוי.