פרויקט תמ"א 38 בתל אביב: מי יוביל להשלמה לאחר שנים של קפאון ועיכובים?

פרויקט חיזוק ובינוי במסגרת תמ"א 38, באחד מרחובות תל אביב, ניצב במוקד סיפור משפטי סבוך לאחר שנקלע למבוי סתום במשך שנים. בתוך כך, בעלי הדירות נאלצים להתמודד עם מפגעי בטיחות חמורים, השלכת פסולת וחסמים המונעים את השלמת הבנייה.

רקע לפרויקט והסכם התחלה

לפני שנים עשר שנה נחתם הסכם בין יזמית בנייה לבין בעלי הדירות במבנה במרכז העיר במטרה לבצע עבודות חיזוק, שיפוץ ותוספות בנייה. הפרויקט כלל חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ כללי, תוספת יחידות דיור חדשות, חניות ומחסנים – לצד שדרוגים דוגמת ממ"דים ומרפסות שמש. סך הכול, אמור היה הפרויקט להוסיף עשרות דירות חדשות למבנה הקיים.

עיכובים ומחלוקות מהותיות

אף שנקבע כי העבודות יסתיימו כבר לפני כחמש שנים, הבניין מצוי עדיין בשלב בלתי גמור. לפי טענות דיירי הבית, השטח הפך למפגע: ערימות פסולת בניין, ביוב חשוף, והזנחה שמסכנת את בטיחות הדיירים ואף את עוברי האורח.

בעלי הדירות מדווחים גם על תקריות חריגות – ביניהן שריפה שהתרחשה במקום לאחר שמעשנים חדרו אל דירות ריקות. השריפה, שנגרמה בשל חומרים דליקים שנותרו משולי הפיגומים, הדגישה את חומרת הסכנות באתר המוזנח.

מחלוקת בין הגורמים המעורבים

למבוי הסתום תרמו גם סכסוכים פנימיים בין בעלי מניות בחברה היזמית. במקביל, לדבריהם של נציגי הגופים המממנים – בנק פיננסי וחברת ביטוח גדולה – קיימת גם בעיה בגיוס משאבים חדשים להשלמת הבנייה. העיכובים המתמשכים הובילו אף לפקיעת היתר הבנייה המקורי.

• המימון שהובטח בעבר נשען על רישום שעבוד – כלומר, זכות משפטית של המממנים להבטיח את השקעתם בפרויקט.
• בגלל העיכובים, לא התקבלו כספים מרוכשי הדירות החדשות, מה שהוביל למשבר במקורות המימון ולשיתוק מוחלט של הפרויקט.

פניה לבית המשפט והצעות לפתרון

גורמי המימון ביקשו לממש את השעבוד שנרשם לטובתם כדי להניע מחדש את התהליך. הם העלו שתי אפשרויות עיקריות:

• למכור את זכויות הבנייה הנוספות לצד שלישי, שימשיך את הבנייה וישלים את מכירת הדירות.
• למנות נציג מטעמם – כונס נכסים – שיתקשר מחדש עם קבלנים להשלמת העבודות באתר.

רוכשי הדירות החדשות הצטרפו אף הם למאבק, כאשר דרשו כי בעל תפקיד עצמאי, שאינו מטעם המלווים הפיננסיים, יהיה אחראי על קידום הפרויקט במטרה להבטיח אובייקטיביות ושקיפות.

החלטת השופטת: איזון בין האינטרסים

לאחר דיונים ודיונים סבוכים דנה השופטת הבכירה בבקשת גורמי המימון. היא דחתה את ההצעה למכור את הפרויקט לצד ג', בקביעה כי בשל מצבו של הפרויקט – אין גורם ריאלי שיחפוץ לרכוש אותו ולקחת סיכון כלכלי כה משמעותי.

בהמשך קבעה השופטת כי לנוכח קיומו של שעבוד קבוע – זכות שמוענקת למלווה לשעבד את זכויותיו בנכס – יש להעדיף את ענייני המממנים. בהכרעתה נקבע כי יתבצע מינוי של נציג מטעם הגורמים המממנים שישמש כבעל תפקיד ממונה לקידום והשגת פתרון. ההגיון לכך, ציינה השופטת בהחלטה, נעוץ בזכות המובהקת של המממנים לקבוע את גורלו של הפרויקט שבו השקיעו מימון, במיוחד נוכח הסיכונים שלקחו על עצמם.

• השלמת הפרויקט בהקדם מותנית בכך שהגורמים המעורבים ישכילו להשיג מימון נוסף – בהיעדרו, לא צפויה התקדמות מהותית.
• מינוי של כונס נכסים בפרויקטים מסחריים נחשב לאמצעי חוקי, שנועד לאפשר משיכת ניהול הפרויקט מידי הגורמים שגרמו לשיתוק ההליך, והבאה למצב שבו ניתן לקדם את העבודות עד לסיומן.
• בעל תפקיד משפטי, כגון כונס נכסים, ממונה על ידי בית המשפט כדי להגן על זכויות כל הצדדים ולהביא לפתרון הגון.

מבט לעתיד: בעלי הדירות והדיירים החדשים ממתינים להתקדמות

המציאות בשטח מלמדת על חוסר וודאות בנוגע למשך הזמנים הדרוש להשלמת הבנייה. התקדמות תלויה לא רק בהחלטות משפטיות, אלא בביצוע מהלכים מעשיים – גיוס קבלנים חדשים, השגת תקציבים ואישורים מחודשים. בינתיים, בעלי הדירות ממשיכים לשאת בעול המצוקה שנגרמה מהשיתוק הארוך.

מקרה זה ממחיש את המורכבות האפשרית בפרויקטים של התחדשות עירונית, שם שזורים זה בזה אינטרסים של יזמים, מממנים, דיירים ורוכשים. התהליכים עשויים להימשך שנים, והסיכונים הרבים דורשים מעורבות משפטית ורגולטורית מקצועית עד למציאת פתרון.

הסיפור האמור מזכיר את חשיבות הבדיקות המוקדמות, הזהירות בעשייה והפנייה לייעוץ משפטי לכל המעורבים בהליכי בניה מורכבים כגון אלו.

לסיכום, הפתרון שהותווה בבית המשפט מסמן אמנם תקווה מסוימת, אך להגיע אליו ידרשו לא מעט שיתופי פעולה ומקורות מימון חדשים. רק כך יתאפשר להשלים את הפרויקט לטובת כל הצדדים הנוגעים לעניין.