עירייה תשלם פיצוי לבעלת דירה שאיבדה את היתר הבנייה

במהלך שלושה עשורים חיה בעלת דירה בבירה בתחושה שהכל תקין עם הנכס שברשותה. אולם, בבואה לחדש משכנתה, התברר לה לתדהמתה כי העירייה אינה מחזיקה בתיעוד של היתר הבנייה לדירה שפוצלה. בעקבות זאת נדרשה להוציא היתר חדש ולהשקיע עשרות אלפי שקלים. לאחר שהתבררה תביעתה, בית המשפט קבע כי העירייה התרשלה ועליה לפצותה.

פרטי המקרה – כיצד התגלתה הבעיה?

בעלת דירה בבניין משותף באחת משכונות ירושלים רכשה את הנכס שלה עוד בסוף שנות ה-80. היה מדובר בדירת שלושה חדרים, שנבנתה כהרחבה לדירה קיימת ועם הזמן פוצלה מתוך הדירה האם. עם הרכישה נרשם הפיצול גם במרשם הבית המשותף, וכך הכפיל הבניין את מספר יחידות הדיור המוכרות בו.

במהלך השנים, בעלת הדירה ניצלה את הנכס כמה פעמים כדי לקבל הלוואות מהבנק, כשהדירה משמשת כבטוחה. הכל התנהל על מי מנוחות עד שבשנת 2018, ניסתה שוב לממש הלוואה באמצעות משכון הדירה. בנק זהירות התעוררה – השמאי מטעמו גילה שבאישור הבנייה העירוני לא קיים כלל היתר עבור הדירה הנוכחית.

• בעלת הדירה נדרשה להציג היתר בנייה חוקי ותקף כתנאי לקבלת המשכנתה.
• לא נמצאו מסמכי היתר בפנקסי העירייה.
• לאחר בירורים מול גורמים מעיריית ירושלים, לא אותר המסמך הדרוש ולא נמצא תיעוד שקיים היתר לפיצול הדירה.

השלכות לרישום החסר: הוצאה מיותרת ופנייה לבית המשפט

המצב החדש גרם לבעלת הדירה להבין כי למעשה במשך כ-30 שנה חיה בדירה אשר מבחינה תכנונית נחשבת "לא חוקית", או לפחות שאין לה מסמכים תקפים. כדי להסדיר את המצב, החלה להוצאות כספיות ניכרות – פנייה למהנדסים, קבלת ייעוץ מקצועי, אגרות והכנת תכניות לצורך קבלת היתר בנייה חדש. העלות המצטברת חצתה את רף 100 אלף השקלים.

במקביל, פנתה בעלת הדירה לבית המשפט תוך שהיא תובעת פיצוי מהעירייה. טענתה המרכזית הייתה כי במועד הרכישה התקיים היתר כדין, או שלפחות היה כזה, אך הוא אבד בשל רשלנות העירייה בניהול ורישום תיקי הבנייה והיתרי הבנייה של הנכסים בעיר. לפיכך, נטען שעל הרשויות לשאת בעלויות שנגרמו לה.

העירייה מתגוננת: "לא היה היתר לפיצול מלכתחילה"

מנגד, העירייה טענה כי לא הונפק היתר בנייה לדירת התובעת, במיוחד לגבי פיצול הדירה מהנכס המקורי. לטענת העירייה, במדיניות אותה תקופה לא הקפידו להוציא היתרי בנייה באופן מסודר, ויש לשער כי לא היה כזה מלכתחילה.

העירייה אף נשענה על עדות בן משפחת המוכר המקורי, אשר סיפר כי אז "לא היו מבקשים היתרים" וכי היה מקובל לבצע פיצולים מבלי להסדירם פורמלית. עם זאת, עדות זו נחשבה בעיני בית המשפט לבעייתית ולא מספקת.

• העירייה טענה להעדר רשלנות – לטענתה, לא ניתנה האחריות על שמירת מסמך שלא הונפק.
• הובאו עדויות מצד עובדי עירייה, שהודו כי פעולות שמירה ותייק של מסמכים לא תמיד היו מוקפדות בתקופה הרלוונטית.

הכרעת בית המשפט: עירייה חייבת לפצות בגין רשלנות

השופט הבכיר שהיה אמון על התיק נדרש להכריע האם קיים היה היתר היסטורי, או שמא לא היה כלל. לאחר ששקל את העדויות, קבע כי ניתן להניח שמסמך היתר בנייה לפיצול הדירה כן התקבל בזמנו, אולם העירייה כשלה בשמירתו בשל כשלים בניהול הארכיון העירוני.

בית המשפט הסביר בהנמקה כי ההתנהלות הרשלנית של העירייה בשמירה ותיוק מסמכים גרמה לכך שבעלות על נכסים מוצאים עצמם ללא קצבול, כלומר ללא אפשרות להוכיח כי פעלו כדין. בדגש מיוחד צוין כי שורת עדויות מצד עובדים לשעבר הבהירה כי מדובר בתופעה רחבת היקף ולא במקרה נקודתי.

• בית המשפט פסק כי אין די בעדרו של היתר בארכיון כדי להוכיח שלא ניתן היתר.
• הובהר שעל הרשויות להקפיד בניהול מסמכי תכנון, למען הגנת האזרחים.

כתוצאה מהכרעה זו, חויבה העירייה לשלם לבעלת הדירה החזר מלא של ההוצאות שנגרמו לה על ידי הוצאת היתר חדש, סכום המוערך ביותר ממאה אלף שקלים. בנוסף, נפסק פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מההליך הממורכב, והעירייה נשאה גם בהוצאות המשפטיות ובשכר הטרחה של עורך הדין שנשכר לייצוגה.

חשיבות פיקוח ושמירה על רישומי בנייה

המקרה ממחיש את החובה שמוטלת על רשויות התכנון המקומיות לשמור בצורה מסודרת ובטוחה תיעוד של היתרי בנייה וטפסים רשמיים אחרים. מסמכים אלה עשויים להיות חיוניים לא רק לבעלי הדירה הנוכחיים, אלא גם לכל מי שירצה לבצע עסקה, לשעבד, לשפץ או לפעול בנוגע לנכס במשך עשרות שנים קדימה. מקרים בהם מאבדים תיקי היתר מסבים נזקים רבים, הן בהוצאות כספיות והן בעוגמת נפש לאזרחים.

הליך היתר הבנייה הוא המסלול בו נבחנים התאמת הנכס לחוקי התכנון והבנייה, ורק לאחר שניתנת הסכמת הרשויות יכול להירשם הנכס כתקני. כאשר היתר כזה חסר, יש במצב כדי לחסום עסקאות ולמנוע קבלת אשראי ואף להעמיד את בעל הנכס במבוכה משפטית וכלכלית.

סיכום

פסק הדין מדגיש את החשיבות של שמירה מסודרת על רישומי היתר בנייה על ידי הרשויות המקומיות, לטובת האזרחים שנוהגים בדרך חוקית ומסתמכים על פועלה המדויק של הרשות. רשלנות בתיעוד גורמת לא רק לנזק כלכלי ישיר, אלא גם פוגעת בביטחון ובאמון הציבורי במערכת המוניציפלית. האירוע הזה מסמן קריאה לרשויות להדק את בקרת הארכיון גם כלפי שנים עברו.