מחלוקת על חריגות בנייה הובילה לחיוב רוכשי דירה בפיצוי למוכרים

רכישת דירה היא הליך מורכב שמערב לא פעם מחלוקות בין הרוכשים לבין המוכרים, במיוחד כאשר עולות טענות לגבי תקינות הנכס ועמידתו בתנאי ההסכם. לאחרונה פסק בית משפט השלום במקרה בו רוכשי דירה שאיחרו בתשלום טענו כי הסיבה לאיחור קשורה לחריגות בנייה. מקרה זה ממחיש את המשקל הרב שניתן למסמכים ולבדיקות מקצועיות במסגרת עסקאות נדל"ן.

הסכם הרכישה והתחייבויות הצדדים

ביוני 2022 נחתם הסכם לרכישת דירה בבירת הנגב, במסגרתו התחייבו הרוכשים לשלם 840 אלף שקל. הוראות ההסכם היו ברורות: כל עיכוב בתשלום העולה על 7 ימים ייחשב להפרה יסודית ויזכה את הצד השני בפיצוי מוסכם בגובה 84 אלף שקל (שהוא 10% ממחיר הדירה). לעניין זה, "הפרה יסודית" היא מונח משפטי המתייחס להפרה של תנאי מהותי בהסכם, כזה שמעניק לצד הנפגע זכות לבטל את העסקה או לקבל פיצוי משמעותי.

• ההסכם קבע סנקציה כספית משמעותית על איחור בתשלום.
• ההפרה נמדדת לא רק בעצם האיחור, אלא גם במשך הזמן שבו לא הוסדר התשלום.

תחילת המחלוקת: טענות הצדדים

חצי שנה לאחר חתימת ההסכם, טענו מוכרי הדירה כי הרוכשים לא עמדו בלוח התשלומים וקיבלו רק רבע מהתמורה המוסכמת במועד. לטענת המוכרים, איחור זה חרג משמעותית מהמוסכם בחוזה, מה שמזכה אותם בפיצוי הקבוע מראש. לעומתם, הרוכשים טענו שאין להטיל עליהם אחריות, משום שסיבה מהותית לעיכוב הייתה חריגות בנייה שהתגלו בנכס לטענתם, ואשר לא נמסרו להם לפני החתימה.

• הרוכשים ביקשו להטיל את האחריות להפרת ההסכם דווקא על המוכרים.
• הרוכשים אף הגישו תביעה נגדית בדרישה לפיצוי, בטענה שנפגעו מהסתרה של מידע רלוונטי.

בדיקת שמאי – נקודת המפנה

במהלך הדיונים צירפו הצדדים חוות דעת שמאית, עליה סוכם כי תיחשב מסקנה מוסכמת בכל הנוגע לקיומן של חריגות בנייה. חוות הדעת, שנערכה לאחר ביקור מקצועי במקום, קבעה חד משמעית כי בדירה אין כלל חריגות בנייה. כתוצאה ישירה, הרוכשים החליטו לסגת מהתביעה הנגדית שהגישו נגד המוכרים.

• חוות דעת של שמאי מוסמך מהווה פעמים רבות גורם מרכזי בהחלטות שיפוטיות בתחום המקרקעין.
• בהיעדר חריגות בנייה, נשללה הטענה לשיבוש בהשלמת העסקה כתוצאה מהתנהלות המוכרים.

הסיבה לאיחור – חופשת לידה ומגבלות כלכליות

בית המשפט בדק לעומק את הסיבות שבעטיין התקשה הרוכש להשלים את התשלום במועד. במהלך בירור העובדות התברר כי עיקר הקושי היה נעוץ במצב הכלכלי האישי של אחת הרוכשות, שיצאה באותה תקופה לחופשת לידה ולכן לא יכלה להציג תלושי שכר נדרשים לבנק. משכך, הבנק סירב לאשר משכנתה במועד שהתבקש.

• במצבים כאלה, חוסר היכולת לקבל משכנתה אינו מהווה בהכרח עילה להשתחררות מהתחייבות חוזית.
• בית המשפט הבהיר כי ההוראות בהסכם חלות גם כאשר הסיבות לאיחור אינן קשורות ישירות להתנהגות הצד השני.

פסק הדין ומשמעותו

לאחר בחינת כלל הנתונים, פסק השופט כי הרוכשים הם אלה שהפרו את החוזה הפרה יסודית, מאחר שלא עמדו בלוח התשלומים שנקבע בחוזה, והסיבה לכך אינה נובעת מהפרת חובת גילוי מצד המוכרים. כפועל יוצא נקבע שעל הרוכשים לשלם את הפיצוי המוסכם בסך 84 אלף שקל וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20 אלף שקל נוספים.

• פסק הדין מדגיש את החשיבות של קיום הסכמים כלשונם והצורך להקפיד על קיום מועדי התשלום בהסכמי מקרקעין.
• היעדר יכולת כלכלית של הרוכש אינה פוטרת מחובת עמידה בהתחייבויות החוזיות.

לסיכום

המקרה מלמד על החשיבות שיש לגילוי נאות ולשקיפות בעת רכישת דירה, אבל גם על אחריותו של כל צד לעמוד בכל התחייבויותיו – כולל תשלומים בזמן. כאשר עולים חילוקי דעות, חוות דעת מקצועית אובייקטיבית היא פעמים רבות הכלי שישים סוף למחלוקת. הסכם רכישה צריך להיצמד למציאות ולא יהיה ניתן להפר אותו בטענות שאינן מגובות בראיות ברורות.