מוכרי בית חויבו לפצות מתווך בעשרות אלפי שקלים בעקבות הפרת בלעדיות

מקרה משפטי מעניין שנידון לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב עוסק בשאלת זכויותיו של מתווך דירות במקרה שבו הצדדים לעסקה פועלים מאחורי גבו. על פי פסק הדין, בני זוג אשר התקשרו עם מתווך בהסכם בלעדיות למכירת ביתם הפרטי נמנעו מלשתף אותו בעסקה, ומכרו את הנכס לצד שלישי מבלי לערב את המתווך. בסופו של ההליך, חויבו בני הזוג לשלם פיצוי למתווך בסכום של כ-216 אלף שקלים, בנוסף להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

הסכם בלעדיות במכירת נכס – מה משמעותו?

בעת מכירת דירה או בית, נהוג לעיתים שכיר שירותי תיווך. כאשר נחתם "הסכם בלעדיות" בין המוכר ובין המתווך, משמעות הדבר היא כי למתווך יש את הזכות הבלעדית ללוות את העסקה ולגבות דמי תיווך אם המכירה מתבצעת בתקופת ההסכם, גם אם הקונה לא הגיע ישירות דרכו. במקרה זה, בני הזוג חתמו בקיץ 2023 על הסכם בלעדיות, ולדברי המתווך, המוכרת הייתה בקשר ישיר עמו והייתה ערה לכל סעיפי ההסכם, למרות מגבלותיה הרפואיות.

• הסכם בלעדיות מקנה למתווך זכאות לדמי תיווך גם כאשר המכירה בוצעה בלי מעורבותו הישירה, כל עוד הקונה לא היה מוחרג מההסכם.
• דמי תיווך נהוג לחשב על פי אחוז מסוים משווי העסקה ובמקרים מסוימים כוללים תוספת מע"מ.

מחלוקת בין הצדדים ושיקולי בית המשפט

לטענת המתווך, הנכס נמכר בעיצומה של תקופת הבלעדיות תמורת סכום ניכר, אך הוא לא היה שותף למהלך. לטענתו, מדובר בהפרה של ההסכם המזכה אותו לקבל הן את דמי התיווך המוסכמים (0.75% מסכום המכירה) והן פיצויים בשל הפרת החוזה. מנגד, בני הזוג ניסו לטעון כי ההסכם נחתם תוך ניצול מצוקת המוכרת ובחוסר תום לב – לטענתם המשא ומתן עם הרוכשים החדשים החל עוד לפני ההתקשרות עם המתווך, ולכן אין הוא "הגורם היעיל" שהביא לעסקה.

• מונח משפטי מרכזי בפרשה זו הוא "הגורם היעיל" – לרוב, מתווך זכאי לדמי תיווך אם הוכח שהוא היה מהותי בהבאת העסקה לכדי גמר.
• הנתבעים טענו כי למתווך לא הייתה תרומה ממשית במכירה, אך לא הצליחו להציג ראיות לכך.

הכרעת השופט: המוכרת הייתה מודעת להתחייבויותיה

בהכרעתו, דחה בית המשפט את טענות בני הזוג. נקבע כי המוכרת, על אף מצבה הבריאותי, הייתה מסוגלת להבין ולהעריך את המצב המשפטי, וידעה שהיא חותמת על הסכם בלעדיות למכירת הבית. השופט ציין כי לא הובאה חוות דעת רפואית או ראיות משכנעות שנפגם כושר שיקול הדעת שלה.

נקבע כי אף בטרם נחתם הסכם המכר עם הרוכשים, הוסבר למוכרת ואף הובהר לה שאין מדובר בעסקה שמוחרגת מהבלעדיות. משמעות הדבר: גם אם הכירה את הרוכשים קודם – ההסכם מעניק למתווך זכות לקבל את מלוא התמורה בגין העסקה.

• חתימה על הסכם בלעדיות מחייבת – גם במקרה של היכרות מוקדמת עם הקונים, כל עוד לא צוינו כ"החרגה" מפורשת.
• לא הובאה עדות של הרוכשים, מחדל שתרם לדחיית גרסת הנתבעים.

פיצוי על פגיעה בזכויות המתווך

פסק הדין קיבל את כל דרישות המתווך: בני הזוג חויבו בדמי התיווך, בפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם, ובסכום נוסף עבור הפסד דמי התיווך מהצד השני לעסקה – כלומר, מהקונה שבפועל לא נדרש לשלם אותם. בנוסף, הוטל על בני הזוג לשלם את הוצאות המשפט ואת שכר טרחת עורך הדין של המתווך בגובה 25 אלף שקלים.

• הפרת הסכם בלעדיות במתכונת זו נחשבת לחומרה, ומובילה ברוב המקרים לפסיקת פיצויים לצד המתווך.
• בתי המשפט מדגישים את הצורך לפעול בתום לב ולקיים הסכמות חתומות – גם כאשר ההתנהלות בפועל מורכבת או רגישה.

מסקנות והשלכות למוכרי נכסים ולקוני שירותי תיווך

הפרשה ממחישה את חשיבותה של ערנות בכל שלב במגעים למכירה או רכישה של נדל"ן, ובייחוד כאשר מתקשרים בהסכם בלעדיות עם מתווך. בצד החובה לשלם את דמי התיווך, חשוב שמוכרי נכסים יבינו את המשמעות של התחייבויותיהם החוזיות, כולל אפשרות שהמתווך יגבה תשלום גם בעסקאות המתבצעות ללא מעורבותו הישירה, בתנאי שההסכם לא החריג אותן במפורש.

• הקפידו לעיין לעומק בכל הסכם – ולברר מהם החריגים, אם בכלל, החלים לגביו.
• במקרה של מחלוקת – יש להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני חוזים ומקרקעין.
• לא מומלץ לבצע "עקיפה" של מתווך הפועל בבלעדיות, שכן זו עלולה להסתיים בחיובים כספיים ניכרים.

ההליכים הללו מדגישים עד כמה כל צד בעסקת מכר מחויב לנהוג בשקיפות, באחריות ובקיום מלא של התחייבויותיו החוזיות. התעלמות מהוראות ההסכם, גם כאשר הדברים נראים ברורים מאליהם, עלולה להוביל להפסדים משמעותיים ולסכסוכים משפטיים ממושכים.