מהם דמי פינוי דירה לשוכר בסיום תקופת ההשכרה?

פינוי דירה בסיום הסכם שכירות מעורר לא פעם שאלות סביב זכותו של השוכר לקבל דמי פינוי. תופעה זו, הנקראת "דמי פינוי", מתרחשת כאשר שוכר מפנה דירה לבקשת המשכיר או בשל סיום ההסכם, ולעיתים מלווה אותה פיצוי כספי לשוכר.

מהם דמי פינוי ולמה הם קיימים?

דמי פינוי הם סכום כסף שמוענק לשוכר על ידי בעל הדירה, בתמורה לעזיבת המושכר במועד שנקבע או במועד מוקדם מהמתוכנן. מטרת דמי הפינוי היא לפצות את השוכר על מטרדים או הוצאות שעלולות להתלוות לפינוי בבתים ודירות, במיוחד כאשר מדובר בפינוי פתאומי או בעקבות סיום מיידי של החוזה.

• במקרים מסוימים, ייתכן כי השוכר משלם סכומים עבור שיפוץ ושדרוג הנכס במהלך תקופת השכירות.
• עם תום ההסכם, השוכר עשוי לטעון שהוא זכאי להשבה או פיצוי בגין ההשקעות בנכס.
• דמי פינוי זוכים להכרה בעיקר כאשר הפינוי קורה בטרם תום ההסכם או בהסכמה בין הצדדים.

כיצד נקבעים דמי הפינוי?

הערכת דמי הפינוי משתנה ממקרה למקרה בהתאם לנסיבות הפרטניות של ההסכם. בשנת 2018 למשל, נצפו הסדרי פינוי במסגרתם קיבל השוכר עד עשרות אלפי שקלים כפיצוי מהמוכר או ממשכיר הדירה. גובה הפיצוי יכול להיות תלוי באם לשוכר יש זכויות לשדרוג הנכס, בתנאים שנקבעו בהסכם או במספר שנות השכירות שצבר.

• בשכירות ארוכה או כשמדובר בנכס שהושבח – מצופה לעיתים פיצוי גבוה יותר.
• באזורים בהם הביקוש לדירות גבוה, גם הפיצויים, קרי דמי הפינוי, נוטים לעלות.
• השוכרים במקרים אלה מקבלים לעיתים תוספת בשיעור של כ-27% מערך הנכס, אך אין קביעה חד משמעית והכל תלוי במשא ומתן ובמוסכם בהסכם.

השיעור המקובל וניכויים מקובלים

בכמה מקרים הגיעה התמורה לדמי פינוי כדי 90 אלף שקלים ואף מעבר לכך, בעיקר בדירות בערים מרכזיות שניתן להשביחן או להציען למכירה במהירות. מאידך, בפסקי-דין נקבעו גם פיצויים נמוכים משמעותית, במיוחד אצל שוכרים שלא הציגו הוצאות מוכחות על הנכס.

• לעיתים נקבעת תקרה – למשל עד ל-10% משווי הדירה, בתלות בהיקף ההשקעות או ההסכמה בין הצדדים.
• הבנה של החשבונות, הדיווחים לרשויות והמסים החלים מהווים חלק מהבדיקה הכלכלית הנדרשת לפני ההסכמה על דמי פינוי.

האם קיימות תשלומי מס על דמי הפינוי?

נושא המיסוי מורכב ותלוי במילוי התנאים הקבועים בדין. ברוב המקרים גובה דמי הפינוי שמקבל השוכר חייב במס, בדומה לרווח הוני. ברוב פסקי הדין שנדונו, שיעור המס נע סביב 5%, אך תמיד חשוב להתייעץ עם איש מקצוע לצורך בדיקת החבות הספציפית. לעיתים, כאשר המוכר או המשכיר מוכרים את הדירה תוך זמן קצר לאחר הפינוי, עשויות להתעורר השלכות מס נוספות.

• אין להשוות באופן אוטומטי בין פיצוי בגין פינוי דירה לבין פיצוי בסכסוכים חוזיים אחרים – המיסוי והדיווח לעיתים שונים.

הליכים בבית המשפט: דוגמאות והיקפים

פסיקה קובעת כי זכאות לדמי פינוי מחייבת ראשית בחינה של תנאי השכירות, מועד הפינוי, היקף ההשקעות של השוכר, ומידת שיתוף הפעולה בין הצדדים. במקרים שונים בהם נדונה הסוגיה הגיעו הפיצויים אף ל-92 אלף שקלים, כאשר היו מוכחות השקעות ניכרות של השוכר במושכר. לא בכל מקרה קיים חיוב בדמי פינוי, ולעתים בית המשפט דוחה תביעה כאשר אינו משתכנע בטענות השוכר.

• לעיתים יש להציג קבלות על השקעות או שיפוצים לצורך קבלת הפיצוי.
• יש חשיבות רבה להבטיח את הסכמות הצדדים בכתב מבעוד מועד.
• הצגת ראיות מסודרת תסייע בבירור הזכאות.

האם כל שוכר זכאי לדמי פינוי?

ככלל, אין חובה משפטית אוטומטית למתן דמי פינוי לשוכר. הזכות לפיצוי תלויה בהסכם, בנכונות הצדדים ובהוכחה להוצאות או להשבחה שביצע השוכר. במידה והסכם השכירות לא מתייחס לדמי פינוי – ייתכן שהשוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי. חריג לכך עשוי להתקיים כאשר השוכר נדרש לעזוב את הנכס בשל דרישת המשכיר בטרם תום תקופת ההשכרה.

• הערכות גסות מצביעות שבשנים האחרונות הפיצוי הממוצע למקרים שכאלה הוא כ-19,600 שקלים.
• לרוב, כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו בלבד ואין תקנה גורפת החלה על שוכרים.

סיכום

דמי פינוי מתגבשים במציאות המשפטית הישראלית כהסדר שנועד לתת מענה למקרים בהם יש פגיעה בשוכר מעבר למה שנקבע בחוזה. גובה הפיצוי תלוי במו"מ, במידה בה השוכר השביח את הנכס, בהוראות ההסכם ובנסיבות האישיות של העסקה. מומלץ לכל שוכר לברר מראש את זכויותיו בעת סיום התקשרות שכירות ולא להסס להיוועץ באנשי מקצוע ולבחון את מכלול הנסיבות. יש לזכור שאין מדובר בזכות מוקנית לכל שוכר, ועל כן יש לוודא שעלו כל ההיבטים והמסמכים הנדרשים טרם פניה לדרוש פיצוי כזה.