לאחר 25 שנים: יזמית ביקשה פיצוי על הרחבה שבוצעה בנכס שמכרה – התביעה נדחתה

פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב המחיש את חשיבותם של הסכמות ישנות בין צדדים לעסקאות מקרקעין, והשלכות ההתיישנות על זכויות תביעה. יזמית מכרה דירה לפני יותר משני עשורים, אך לאחר שבוצעה בה הרחבה, העלתה דרישה לתשלום פיצוי בטענה שזכויות הבנייה לא נמכרו עם הנכס. לבסוף, בית המשפט סבר כי התביעה התיישנה ואף נקבע שוויתרה על זכויותיה בתקופה הרלוונטית.

רקע: מכירה, הרחבה ודרישה כספית שנים לאחר מכן

הסכסוך החל בשנת 1996, אז מכרה יזמית בעלת מוניטין דירה בבניין בבעלותה באזור הדרום. הנכס נמכר לאדם שביקש להרחיב אותו מספר שנים לאחר הרכישה. ב-2001 קיבל אותו רוכש היתר להוספת גלריה – מבנה פנימי שמגדיל את שטח הנכס, אשר הושלמה שנה מאוחר יותר ועמדה על כמעט 38 מ"ר.

במהלך השנים המשיך הרוכש להתגורר בנכס, תוך שהרחבת הגלריה עומדת בעינה. במאי 2021 – לאחר מותו של הרוכש – פנתה היזמית תובעת לבית המשפט, כאשר טענתה המרכזית הייתה כי זכויות הבנייה שהיו קשורות להקמת הגלריה כלל לא נכללו בעסקת המכר המקורית. לדבריה, רק בשנת 2016 נודע לה על עבודות ההרחבה, והוסיפה גם כי לדעתה נעשה שימוש אסור במידע ובסמכויות על ידי בני משפחתו של הרוכש ששימשו במשרות ציבוריות באותה תקופה.

גרסאות הצדדים: ויכוח על הסכמה ודין התיישנות

היזמית דרשה בתביעתה כי יורשו של הרוכש, בנו של המנוח, ישלם לה סכום משוערך של למעלה מ-100 אלף שקלים – לטענתה, זהו שווי ההרחבה שבוצעה בניגוד להסכמים.

היורש התגונן מנגד בטענה כי כבר בעת הרכישה סוכם בין אביו לבין היזמית על האפשרות להקים גלריה בנכס, ושהדבר התבטא גם בהסכמות נוספות במהלך השנים שחלפו. בנוסף טען כי כל תביעה המופנית נגדו לוקה בהתיישנות חמורה נוכח התקופה הארוכה שחלפה, ולפיכך אין מקום להיענות לה.

עדות מרכזית: הסכמה שבשתיקה והסדר תשלומים

הדיון המשפטי נסב במידה רבה סביב עדותו של עובד לשעבר בחברת היזמית, שהעיד כי בזמן אמת גובשה בין היזמית לרוכש הסכמה שבמסגרתה תאפשר לו להגיש בקשה להיתר ולהקים גלריה, וזאת בתמורה להסדר תשלום ייחודי: הארנונה, כלומר מס העירייה שמוטל על נכסים, תשולם על ידי הרוכש ישירות ליזמית, והיזמית תעביר את הסכום לעירייה בתעריף נמוך מהרגיל ותשמור את ההפרש כרווח שלה.

• העד העיד שהסכמה זו יצרה מצב בפועל שבו האינטרסים של שני הצדדים נשמרו.
• הסדר זה סייע גם ליזמית להכשיר הרחבות נוספות בפרויקטים סמוכים בשלב מאוחר יותר.

השופט שהביאה את דעתו בנושא, התרשם כי הייתה הבנה דו-צדדית שהרחבת הגלריה לא תהווה עילה לדרישה כספית מצד היזמית בעתיד.

סוגיית ההתיישנות: האם מדובר ב"תביעה במקרקעין"?

אחד היסודות המשמעותיים בפסק הדין היה בחינת סוגיית ההתיישנות – כלומר, תוך כמה זמן מהאירוע יכולה התובעת להגיש תביעה לבית המשפט. ככל שמדובר בתביעה הקשורה לזכויות במקרקעין (נכסי דלא-ניידי), עשויה לעמוד לבעל זכות תקופת התיישנות ארוכה מהרגיל. אולם בית המשפט קבע כי התביעה שלפניו אינה עוסקת בתביעות מקרקעין "קלאסיות" – כגון תביעה להשבת בעלות או סילוק יד – אלא בתביעה לפיצוי כספי בלבד, לה חלה תקופת התיישנות רגילה (שבע שנים).

בית המשפט התרשם כי היזמית הייתה מודעת לקיומה של הגלריה יותר מעשור לפני הגשת התביעה. כך, גם אם לגישתה התגלו לה הדברים רק בשנת 2016, הרי שתקופת ההתיישנות חלפה מאז, ובוודאי בנוגע לאירועים שקדמו לה. בית המשפט הדגיש כי החוק נועד למנוע הגשת תביעות לאחר שתום התקופה שנקבעה, כדי להבטיח יציבות וביטחון משפטי לבעלי נכסים והרוכשיהם לאורך שנים.

סוף דבר: התביעה נדחתה – והיזמית תחויב בהוצאות

• פסק דינו של בית המשפט הדגיש את החשיבות שבהעלאת טענות ומימוש זכויות בהקדם, ולא להמתין שנים רבות לאחר אירועים משמעותיים בעסקת מקרקעין.
• נקבע כי עקב גיבוש ההסכמה בעבר והעיכוב הרב בנקיטת הליכים, אין היזמית יכולה לשוב ולדרוש כספים בגין הרחבה שבוצעה לפני עשרות שנים.
• השופט חייב את היזמית לשלם ליורש הוצאות משפטיות בסך עשרות אלפי שקלים.

מקרה זה מדגים שלא כל מחלוקת בין מוכרים לרוכשים בנוגע לזכויות בנכס תצדיק פתיחת תיק משפטי כעבור זמן רב. הסברים והסכמות מתקופה מוקדמת, לצד כללי ההתיישנות הכלליים, מוגדרים במערכת המשפט כאבני יסוד למניעת חוסר יציבות וביטול עסקאות ישנות.

לסיכום, הסכסוך מתיק זה ממחיש היבטים עקרוניים הן בזכויות לאחר מכר נכס והן ביחס לתקופת ההתיישנות. הצדדים לעסקה חייבים להקפיד על הסכמות ברורות ולשמור אותן בכתב, וכן להיות ערים למועדים שבהם ניתן לאכוף את זכויותיהם בבית המשפט.