כך תשפיע מדרגת המס של 5 השנים הראשונות על תשלום מס שבח

במאמר זה נבהיר כיצד נקבע מס השבח בעת מכירת דירה, תוך התמקדות במדרגה של חמש השנים הראשונות להחזקה בנכס ובהשפעתה על גובה החיוב.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שמופק ממכירת זכות במקרקעין, כאשר מדובר על דירות, קרקעות ומבנים. גובה המס נקבע לפי ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה שלו, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, שכר טרחה ועוד.

למשל, אם אדם מכר דירה ברווח של 674,866 שקלים, גובה המס שיצטרך לשלם תלוי במשך הזמן שבו החזיק בנכס ובחוקים שחלו במשך תקופה זו.

מה המשמעות של "חמש השנים הראשונות"?

בחמש השנים הראשונות להחזקה בדירה, שיעור המס על הרווח יהיה שונה בהשוואה לתקופות מאוחרות יותר. החל ב-1.7.2008 חלו שינויים בשיעורי המס, אשר השפיעו במיוחד על מוכרי דירות שנרכשו או נמכרות לאחר תאריך זה.

• בשנים הראשונות להחזקת הנכס, המס בדרך כלל יהיה נמוך יותר.
• יחד עם זאת, כל 5 שנים עשויה מדרגת המס להשתנות, ומכאן חשיבות בחינת המועדים השונים ברכישה ובמכירה.

כיצד מחושבת מדרגת המס בפועל?

על בסיס התקנות, המס מחושב לפי פרקי זמן של החזקת הנכס, כאשר כל תקופה מזכה את הבעלים בשיעור מס שונה. שיטה זו נקראת "שיעור ליניארי". בשנת 2008 נכנסה לתוקפה רפורמה אשר שינתה את החישוב הליניארי, כך שמי שמכר דירה לאחר 1.1.2014 נכנס באופן מלא לשיעורי המס המשתנים.

• המס לצורך החישוב נחלק לפי השנים בהן הוחזק הנכס לפני ואחרי השינויים בחוק.
• המשמעות: ככל שהנכס הוחזק יותר זמן לפני הרפורמה, כך שיעור המס על החלק היחסי נמוך יותר.

מדרגות מס משתנות – כיצד זה משפיע?

בדרך כלל, חלה מדרגת מס על החלק היחסי של השבח שנצבר בתקופות שונות. למשל, חלק מהרווח שנצבר עד 25.5.18 מחויב בשיעור מס נמוך (בסביבות 10%), בעוד שעל חלק מהרווח שנצבר לאחר מכן יוטל שיעור מס גבוה יותר (עד 15%).

• המדרגה הבסיסית עומדת כיום על שיעור של 23.5% מהרווח החייב, ונעשה פיצול בין חלקי התקופות.
• במקרים מסוימים, כאשר מוכרים דירה אחרי 1.1.2014 אך רכשו אותה לפני תאריך זה, הזכאות למדרגת מס מופחתת תלויה בתקופת ההחזקה.

ההבדל בשיעור המס עלול להסתכם בסכומי כסף משמעותיים, ולכן חשוב מאוד להכיר את התקנות והחישובים הנכונים כאשר מתכננים עסקת מכר.

דוגמה: חישוב מס שבח

למשל, כאשר אדם מוכר דירה ברווח של כ-674,866 שקלים, החישוב יתבסס על המדרגות הבאות:

• אם החזיקו בדירה עד 35 שנים – על החלק היחסי עד 35 שנים לא יחול מס, בהתאם לתקנות המעבר.
• על החלק היחסי שהוחזק בתקופות 35–45 שנים יוטל מס של 5%.
• על החלק היחסי בין 45–55 שנים יוטל מס של 10%,
• ועל החלק שמעבר לכך – 15% מס.

כאשר חלק ניכר מן הרווח נצבר לאחר המועד הקובע, עשוי לחול מס של 23.5% על חלק גדול מהרווח. חישוב נכון וממוקד של התקופות עשוי להפחית את תשלום המס הכולל.

מה חשוב לדעת לפני מכירת דירה?

לכל עסקת מכירה של דירה יש השלכות שונות בתחום המיסוי, וחישוב מס שבח דורש בדיקה פרטנית של מועדי הרכישה והחזקה. ליווי מקצועי ולמידה מעמיקה של התקנות עשויים לחסוך סכומים גבוהים מאוד ולמנוע טעויות יקרות.

• לפני ביצוע מכירה, יש לבחון היטב את תקופות ההחזקה, שיעורי המס הרלוונטיים והאם קיימות זכאויות להקלות או פטורים.
• במקרה הצורך, ניתן לפנות לייעוץ מקצועי כדי להבין את המעמד הספציפי שלכם.

סיכום

מדרגות המס במס שבח מהוות מרכיב משמעותי בחישוב החיוב בעת מכירת נכס מקרקעין. הבנה מעמיקה של הכללים ויישומם הנכון יכולים להביא להפחתה משמעותית בתשלום המס. מומלץ לבדוק מראש את ההשלכות ולפנות לגורם מקצועי בעת הצורך.