ירידת ערך לדירה בשל שינוי ייעוד: עירייה תפצה בעלי דירה בעקבות בניית מסגד במקום גינה ציבורית

במקרה ייחודי שהובא בפני בית משפט השלום במחוז מרכז, פסקה השופטת הבכירה כי עירייה וועדה מקומית לתכנון ובנייה ישלמו פיצוי משמעותי לבעלי דירת גן, לאחר שציפיותיהם לגבי גינה ציבורית ירוקה הסמוכה לדירתם לא התממשו.

רקע: רכישת דירה על סמך תכנון עירוני

בני זוג רכשו דירת גן בפרויקט מגורים באזור דרום העיר, כשההחלטה התקבלה במידה רבה בזכות הנתון ששכנות הדירה היא לשטח שאמור לשמש כגינה ציבורית. תכנית הבינוי העירונית — הקרויה תב"ע — מפורטת במסמכים פומביים ומגדירה את השימוש המותר בכל מתחם ושטח בעיר.

• תב"ע (תכנית בניין עיר) היא מסמך סטטוטורי המסדיר את יעוד הקרקע ואת זכויות הבנייה במקום מסוים.

בעת הרכישה סמכו הרוכשים על כך שלצד ביתם תשתרע גינה, כפי שהוכרז במסמכים הרשמיים, עובדה שצפויה הייתה להבטיח להם איכות חיים — אור, זרימת אוויר, ונוף פתוח.

הפער בין התכנון למציאות: בניית מסגד במקום גינה

בחלוף מספר שנים ממועד תחילת הפרויקט, גילו הדיירים כי בפועל, במקום ליצור את הגינה הציבורית שהובטחה, הוקם בית תפילה מוסלמי בשטח הצמוד לגבול דירתם. מרחק בית התפילה מגבול חצרם עמד על כ-1.4 מטרים בלבד, בניגוד לקבוע בתכנית — המרחק המינימלי היה אמור להיות שבעה מטרים בין המבנים.

• הדיירים תיארו תחושות מחנק, אובדן אור, וירידת איכות החיים, כמו גם ירידה ברורה בערך הדירה.

בעלי הדירה פנו אל הערכאות המשפטיות בדרישה לפיצוי מהעירייה ומהוועדה לתכנון, בטענה כי רשויות אלו התרשלו בכך שאפשרו שינוי ייעוד השטח בניגוד להתחייבות התכנונית, ולא פעלו לשמירה על הייעוד הציבורי של המגרש כנדרש.

טענות העירייה — מול ממצאי בית המשפט

הנתבעות — הרשות המקומית והוועדה המרחבית לתכנון ובנייה — טענו בין היתר כי לא ניתן להטיל עליהן אחריות נזיקית, שכן יש קושי לתבוע בגין אי אכיפת דיני תכנון ובנייה. עוד הפנו לכך שרוכשי הדירה, לטענתם, לא בדקו את מלוא פרטי המצב התכנוני לפני החתימה על העסקה.

מאידך, בית המשפט קיבל את עמדת התובעים וציין כי אלה ערכו בדיקה נאותה ועמדו על פרטי הייעוד התכנוני כפי שהוצהר. בכך, נקבע כי הרוכשים הסתמכו באופן סביר על המידע שהתקבל אצלם טרם הקנייה, וכי העובדה שהמצב בפועל אינו תואם את הייעוד המוצהר משקפת פגם המצדיק פסיקת פיצוי.

פסק הדין: רשלנות וקביעת פיצוי כספי

השופטת הבכירה קבעה כי העירייה והוועדה התרשלו כאשר לא מנעו את השתלטות בית התפילה על השטח שיועד מלכתחילה לגינה ציבורית, ובכך פגעו בזכות התובעים להנות מהמקרקעין על פי הציפיות הסבירות והרשמיות. לשמירה על ייעוד המגרש ישנה חשיבות יוצאת דופן, בפרט כאשר הדיירים שילמו במסגרת רכישת הדירה גם מרכיב כספי שבעבורו אמורה הייתה העירייה להקים את הגינה הציבורית.

• המומחה שמונה מטעם בית המשפט העריך את ירידת הערך של הדירה בעקבות השינוי התכנוני והפגיעה בתנאי המגורים בסכום של 480,000 שקלים.
• אל סכום זה התווספה פסיקת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בהיקף של 60,000 שקלים, והסכום הכולל בו חויבו העירייה והוועדה עמד על 540,000 שקלים.

משמעות פסיקת בית המשפט והשלכותיה

פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לרשויות התכנון והרשויות המקומיות בדבר חובתן לפיקוח ומעקב אחר הייעוד והבנייה בשטחי ציבור, במיוחד כאשר ההתחייבויות התכנוניות מהוות מרכיב מרכזי בהחלטות הרכישה של תושבים. יש להדגיש כי לקונה פוטנציאלי יש זכות להסתמך על מסמכי תב"ע שנערכו ואושרו כדין, ואם הדבר לא מיושם בפועל — רשאית הערכאה המשפטית לפסוק פיצוי.

בעלי דירות הרוכשים נכס מגורים מתבקשים לוודא מראש את הייעודים והמצב התכנוני בפועל של הקרקעות הגובלות. עם זאת, גם לרשות המקומית ישנה אחריות מהותית וישירה, בעיקר כאשר התכנון התבצע בשיתוף פעולה ויידוע עם הרוכשים, וחלק מהמחיר אותו שילמו הוקצה לפיתוח שטח ציבורי הצמוד לנכס.

• ירידת ערך של מקרקעין בעקבות שינוי תכנוני שאינו לפי מסמכי התב"ע המקוריים, עשויה להיחשב לפגיעה משמעותית המצדיקה פיצויים.
• ההליך ממחיש לקונה כי הסתמכות על מסמכי התכנון המקוריים היא זכות מהותית — והפרתה מהווה עילה תביעה.

סיכום

המקרה מציב זרקור על היחס שבין אמון התושבים ברשויות ובתוכניות הבנייה לבין אחריות העירייה לעמוד בהתחייבויות התכנוניות. בית המשפט הבהיר בפסקו, כי אי עמידה של הרשות בהבטחות התב"ע, בפרט כאשר הציבור שם בהם את מבטחו, מאפשרת קביעה של רשלנות וחיוב בפיצויים ניכרים.