יזם תמ"א חויב לפצות דייר מבוגר: 12 שנות עיכוב בהפעלת מעלית הביאו לפיצוי משמעותי

סאגה משפטית שהתמשכה כעשור וחצי הסתיימה לאחרונה כאשר בית המשפט פסק פיצוי כספי לדייר מבוגר, זאת בשל עיכוב חריג בפרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריו. הדייר, קרוב לגיל 90, נאלץ להתמודד עם עלייה ממושכת במדרגות בשל עיכוב מתמשך בהתקנת מעלית — והשופט, שערך דיון מעמיק בנזקיו ובנסיבות, קבע כי יזמית הפרויקט תפצה אותו בסכום ניכר.

רקע: הבטחות על הנייר – והמציאות המורכבת

תחילתה של הפרשה בתחילת העשור הקודם, אז חתמו דיירי בניין בעיר במרכז הארץ על הסכם עם חברה יזמית לשיפוץ וחיזוק המבנה במסגרת תמ"א 38 — תוכנית ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בין היתר, התחייבה היזמית להשלים הקמת מעלית בבניין תוך זמן מוגדר. אולם, הביצוע בפועל התעכב בהרבה מעבר למצופה.

דייר אחד, מבוגר הסובל מבעיות רפואיות והמתקשה ללכת, נותר במשך כ-12 שנים בדירתו ללא אפשרות להשתמש במעלית. ההסכם הראשוני נחתם בשנת 2010, ולפי לוחות הזמנים היה על כל העבודות להסתיים עד סוף 2011. לאחר עיכובים נוספים הסכימו הצדדים לדחות את הסיום פעם נוספת – ליוני 2016. אך גם אז לא הסתיים הפרויקט.

הנתיב המשפטי: מתביעות להסכם – ושוב לתביעות

הדייר, אשר סבלנותו פקעה, בחר לפנות לבית המשפט כבר ב-2017 ותבע פיצוי עבור השנים שחלפו מאז המועד בו הייתה אמורה להתבצע ההתקנה. בתביעתו הראשונה זכה לפיצוי בגין תקופת העיכוב עד לאותו מועד. מספר שנים מאוחר יותר, משמצב המעלית לא הוסדר והעיכוב נמשך, פנה שוב לערכאות בבקשה לקבל פיצוי נוסף בגין השנים האחרונות בהן לא פעלה המעלית.

בדבריו בפני בית המשפט תיאר התובע כיצד בשל גילו המתקדם ומצבו הבריאותי, נאלץ במשך שנים לוותר על יציאה מהבית. הוא הדגיש כי העובדה שגר בעל כורחו באתר בנייה שלא הסתיים, פגעה קשות באיכות חייו וביכולת התנהלותו היומיומית.

• עיכוב חריג בצירוף חובות חוזיים הוביל להגשת תביעה נוספת
• התובע ביקש פיצוי יומי עבור כל יום של עיכוב וכן פיצוי בגין עוגמת נפש

היזמית: עיקר העבודות הסתיים – אין מקום לפיצוי נוסף

החברה הנתבעת טענה כי מרבית העבודות הושלמו, וכי בזכות הפרויקט קיבל הדייר דירה משודרגת ומרווחת. לשיטתה, גובה הפיצוי שנתבע היה מופרז ונטען כי התובע מגזים בנזקיו. בנוסף, החברה טענה כי המעלית הופעלה בסמוך לאחר הגשת התביעה החדשה וכי כיום – סוף העיכוב מאחוריהם.

בתגובתה עמדו נציגי היזמית על כך שלא היתה התרשלות מהותית וטענו שנסיבות חיצוניות עיכבו את השלמת העבודות.

הכרעת בית המשפט: פיצוי יומי אך לא עבור עוגמת נפש

השופט דחה את עמדת היזמית וקיים דיון נרחב בעובדות ובגרסאות שהוצגו. מגרסת החברה עצמה עלה כי המעלית הופעלה בפועל רק בשנת 2022 – בפרק זמן המאוחר ביותר משצוין בהסכמים. בכך למעשה נוספו שש שנות עיכוב מעבר למועד הסיום איליו התחייבה החברה במסגרת ההסכם המתוקן.

השופט פסק כי מדובר ב'הודאת בעל דין' – מונח משפטי שמשמעותו הכרה של אחד הצדדים בטענת יריבו, אשר במקרה זה העניקה כח לטענותיו של הדייר. לטענת השופט, חיי היום-יום של הדייר בגיל מתקדם השתבשו באופן חמור בשל אי-הפעלת המעלית. החובה להבטיח תנאי מגורים הולמים, במיוחד בדירות בהן גרים קשישים, עמדה במרכז ההכרעה.

• הפרת הסכם המועד לקיום התחייבות – מהווה עילה ברורה לפיצוי מוסכם
• הפיצוי נקבע בהתאם לתחשיב יומי שהופיע בהסכם המקורי

למרות שקיבל את עמדת התובע לעניין הפרת ההסכם ולפיצוי היומי, בחר בית המשפט לדחות את דרישתו של הדייר לפיצוי נוסף בגין עוגמת נפש. השופט נימק כי הפיצוי החוזי שנפסק מספק מענה הולם לפגיעה שנגרמה ואינו מצדיק פיצוי כפול.

משמעות והשלכות על דיירים ויזמים בפרויקטים דומים

הפסיקה הנוכחית מדגישה את חובתן של חברות יזמיות לעמוד בלוחות זמנים שנקבעו בחוזים במסגרת פרויקטים לחיזוק מבנים — במיוחד כשמדובר בביצוע עבודות מהותיות כמו התקנת מעלית. דיירים, ובעיקר אוכלוסייה ותיקה או בעלי מוגבלות, תלויים במרכיבים אלו לא רק לנוחות אלא לצורך קיום יום-יומי בכבוד ובביטחון.

על פי פסיקת בית המשפט, חברות ראויות להקפיד על עמידה בהתחייבויות שניתנו, ולגלות רגישות יתרה לאוכלוסיות מוחלשות. מנגד, דיירים המבקשים להבטיח שמירה על זכויותיהם, מומלץ כי יעזרו בליווי משפטי וידאגו להכניס מנגנון פיצוי מוסכם בחוזים מול יזמים – כך שנזק כתוצאה מהפרה יהיה צפוי ובר פיצוי מיידי.

סיכום

בית המשפט פסק כי היזמית שביצעה את פרויקט התמ"א 38 בבניין מגוריו של דייר קשיש לא עמדה בלוחות הזמנים החוזיים, בעיקר בהפעלת המעלית, ועל כן חויבה לפצות אותו בסכום של למעלה מ-177 אלף שקלים. קביעה זו שולחת מסר ברור על חשיבות קיום התחייבויות חוזיות ומתחזקת את ההגנה על זכויות דיירים חלשים בתחום הנדל"ן.