התנגדות לפרויקט חיזוק והריסה מחדש: בית המשפט המנהלי דחה עתירה נגד תמ"א 38 בבניין משנת 1970

האם כל בניין שנבנה לפני עשרות שנים חייב לעבור חיזוק נגד רעידות אדמה? סוגיה זו עמדה במרכזו של סכסוך תכנוני אשר הגיע לאחרונה להכרעת בית המשפט לעניינים מנהליים בעיר הצפונית רמות ים. במקרה זה התמודדו בעלי דירות סמוכות לבניין ותיק בשכונת גן הדרים עם יוזמת נדל"ן והוועדות התכנוניות המקומיות, בעקבות אישור תוכנית להריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתוכנית תמ"א 38.

רקע: מהי תמ"א 38 ולמה היא נועדה?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה לשפר את עמידותם של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. התוכנית מעניקה לבעלי דירות תמריצים, כמו זכויות בנייה נוספות, בתמורה לביצוע עבודות חיזוק שיבטיחו את יציבות המבנה בעת אירוע סיסמי. הבסיס להכללת בניין בתחולת תוכנית זו הוא היותו נבנה לפני החלת תקנים עדכניים לעמידות מבנים.

פרטי המקרה: בניין שנוי במחלוקת

הסיפור החל עם עתירה שהגישו דיירי מבנים הגובלים לבניין בשדרות כרמים בעיר רמות ים, שנבנה בשנת 1970. מתכנניו הקימו בו שלוש קומות, מהן שתי קומות מגורים ושורת עמודים פתוחה בקומת הקרקע – סגנון שהיה נפוץ בשנות ה-60 וה-70. יזמית נדל"ן רכשה את זכויות הבנייה והגישה בקשה להריסתו ובנייתו מחדש תחת מתווה תמ"א 38, לאחר שקיבלה לכך את אישור ועדת הערר האזורית, בכפוף לתנאים תכנוניים והנדסיים.

בעלי הדירות הסמוכות טענו כי אין הצדקה להחיל על הבניין את דרישת החיזוק, אף שמדובר במבנה ותיק. לגישתם, על אף גילו, המבנה יציב ואינו דורש תוספת חיזוק, כפי שנתמך בחוות דעת הנדסית שהוזמנה מטעמם. עקב כך פנו לבית המשפט וביקשו לבטל את החלטת הוועדה, תוך טענה שלא ניתנה תשומת לב מספקת לטענותיהם ההנדסיות.

העמדות שהוצגו לבית המשפט

העותרים הדגישו כי הוועדה התעלמה מחוות הדעת שצורפה לבקשתם, לפיה בבדיקה הנדסית עדכנית לא נמצא שהמבנה מצוי בסכנה קונסטרוקטיבית. לטענתם, אישור הפרויקט ניתן ממניעים זרים וללא בחינה מספקת. מאידך, הוועדה המקומית והיזמית טענו כי אין עילה להתערבות בהחלטה, שכן על פי תפיסה תכנונית מושרשת – כל מבנה שנבנה טרם הטמעת תקני הבטיחות (שחלו רק מאמצע שנות ה-80), מוגדר מראש כמבנה הדורש חיזוק על פי תמ"א 38, ללא צורך בהוכחה פרטנית.

יזמית הנדל"ן הדגישה שהעותרים מבקשים לעכב את היזמות מתוך התנגדות פרטית, אחרי שניסיונותיהם להכליל תנאים מגבילים בפרויקט לא התקבלו. עוד נטען כי התקבלה חוות דעת מקיפה מהנדסית נוספת, לפיה הבניין אינו עומד בתקינה הנדרשת כיום, ודרישת החיזוק קיבלה גיבוי מלא גם ממסמכי ועדת התכנון.

פסק הדין: גישה מקצועית להחלטות תכנוניות

השופט הבכיר, יעקב כרמל, בחן את טענות הצדדים בקפידה. הוא קבע כי גישת ועדת הערר – לראות בכל מבנה שנבנה לפני הפעלת תקני רעידת אדמה כמבנה שדורש חיזוק – היא הגיונית, עקבית וסבירה. לדבריו, העותרים לא הוכיחו באופן חד-משמעי שמצבו ההנדסי של הבניין מייתר את הצורך בחיזוק. יתרה מכך, הוועדה פעלה בהתאם למסמכים מקצועיים ומידע הנדסי, ולא נמצא פגם בהחלטתה.

בפסק הדין הובהר כי תפיסה זו, לפיה כלל הבניינים הישנים טעונים חיזוק, מבוססת על היסטוריית מקרים וחוו"ד מקצועיות: “לא הוצגה בפני הוועדה או בפני בית המשפט דוגמה למבנה גדול שנבנה לפני עשרות שנים, שלא נדרש בסופו של יום לעבור חיזוק, או שלא נמצא זכאי להטבות תמ"א 38."

• השופט ציין כי מסמכים שונים שהוגשו – בין היתר מסמכים הנדסיים מהמומחים השונים שהביאו היזמים – מחזקים את הקביעה שמדובר במבנה אשר אינו עומד בתקן, ויש לחזקו או להחליפו בכזה שיעמוד בדרישות המודרניות.

לאחר בחינת כל הטענות והחומר המקצועי הוא קבע כי החלטת הוועדה שלא להתיר חריג מהמדיניות התקנית אינה חורגת מגבולות הסבירות ואין הצדקה משפטית לפסול אותה. לפיכך, דחה את העתירה של השכנים וחבריהם והורה להם לשלם הוצאות משפט בגובה 15,000 שקלים.

השלכות והיבטים רחבים של ההחלטה

פסק הדין מדגיש את המתח האופייני בין צורכי התחדשות עירונית לביטחונם וחזות חייהם של דיירים ותושבים ותיקים. המקרה ממחיש כי בתי משפט נוטים לאשר תוכניות לשיפור עמידות מבנים ישנים, במיוחד כאשר מדובר במבנים שנבנו לפני תקנות איכות ובטיחות מחמירות – בדיוק כפי שקובעת רוח תמ"א 38. זאת בבחינת מתן עדיפות לבריאות ובטיחות כלל הציבור, גם אם הדבר כרוך בהשלכות על סביבת המגורים המוכרת לדיירים קיימים.

• ההחלטה קובעת הלכה למעשה כי חיזוק מבנים ישנים הוא כלל, לא יוצא מן הכלל, ועל הטוענים אחרת – החובה להציג הוכחות יוצאות דופן.
• המדיניות התכנונית שקיבלה גיבוי מבית המשפט עשויה להחיש עוד פרויקטים של התחדשות במבנים ותיקים ברחבי הארץ.

בסיכומו של עניין, סוגיה זו ממחישה כיצד נגד שיקולים פרטניים נדרש לראות את התמונה הכוללת – הבטיחות הציבורית קודמת, כל עוד נשמרות מסגרות סבירות והיוועצות מקצועית.