האם ניתן להיכנס לדירה מוגנת שהוזנחה ולהפוך לדיירים מוגנים?

דיני הגנת דיירים מהווים תחום מורכב ומסועף בנוגע ליחסים בין שוכר ובעל דירה בשכירות ישנה. הרבה פעמים מתעוררות שאלות בנוגע לדירות מוגנות שאינן מאוישות – האם ניתן להיכנס אליהן ובאילו נסיבות יכול אדם להפוך לדייר מוגן?

רקע: מהי דירה מוגנת?

דירה מוגנת היא נכס מושכר שהשוכר בו זכאי לזכויות רחבות במיוחד עקב חקיקה ישנה, שהתייחסה בין היתר לבעיות דיור של שנים קודמות. דייר מוגן זוכה להגנה מפני פינוי, דמי שכירות נמוכים מאוד, ולעיתים אף יכול להעביר זכות זו לקרובי משפחתו. עם השנים, מספר הדיירים המוגנים פחת בשל היעדר שוכרים חדשים במסגרות אלה, אך המשמעות המשפטית של התואר "דייר מוגן" היא עדיין משמעותית.

מצבים של דירה ריקה או נטושה

• קורה לעתים שדירות מוגנות עומדות ריקות – למשל, כאשר הדייר האחרון נפטר או עזב והבעלים לא מיהר להשכיר את הדירה מחדש.
• במקרים נדירים, מי שנכנס לגור בדירה מוגנת ריקה מבלי הסכמה של הבעלים עשוי לטעון לזכויות מוגנות, אך החוק והפסיקה קובעים כללים ברורים ומגבילים בנושא.

מתי ניתן להפוך לדייר מוגן, ומה קובע החוק?

הוראות הדין קובעות בעיקרון שרק מי שנכנס לדירה בהסכמה של בעל הבית (ולעיתים, בהתאם להסכם ובאופן רציף) עשוי לקבל מעמד של דייר מוגן. כלומר, עצם ההתיישבות הלא חוקית לא מקנה זכויות. ברוב המקרים, ניסיונות "להשתלט" על דירה מוגנת אינם צולחים בבית המשפט. אם בעל הנכס מגלה על כניסת דייר שלא כדין ופועל תוך פרק זמן סביר, יוכל לקבל פסק דין לפינוי מהנכס ואף לתבוע תשלום עבור התקופה בה החזיק האדם בדירה ללא רשות.

צווי פינוי – תוך כמה זמן?

• בעליו של נכס מוגן, שגילה על כניסה אסורה, רשאי לפתוח בהליך לפינוי פולש – תביעה מהירה יחסית ביחס לתביעות אחרות, ולעיתים בתוך 30 יום בלבד אפשר לקבל סעד מהיר של פינוי.
• עם זאת, ככל שהתמהמה בעל הדירה ולא פעל במשך זמן רב, ייתכן והדבר יסבך אותו מבחינת ההליך המשפטי, אך לא תמיד יקנה זכויות לדייר שפלש לדירה.

מה עושים במקרה של פלישה?

כאשר בעל נכס מגלה שמישהו התגורר בדירה מוגנת ללא רשות, מומלץ לבדוק את נסיבות המקרה, לאסוף עדויות ולפנות במהירות לייעוץ משפטי. מעבר לפגיעה בזכויות הקניין של בעל הנכס, יש כאן גם סיכון לנזקים – בדירות ישנות, לעיתים נגרם נזק למבנה או לרכוש שבפנים.

האם ניתן לתבוע דמי שימוש ללא רשות?

Bעלים של נכס זכאי – ברוב המקרים – לתשלום עבור שימוש לא מורשה שעשה הפולש בנכס, גם אם לא החזיק בדירה קודמת להגנה. בית המשפט עשוי לקבוע דמי שימוש ראויים – סכום שמגלם את השימוש בנכס, גם אם אינו חופף לשיעור שכירות חופשית בשוק.

• במקרים מסוימים, ניתן לתבוע דמי שימוש שגובהם מגיע לאלפי שקלים בחודש, בתלות בערך הדירה ובמשך ההחזקה.
• יש לקחת בחשבון שלעיתים בית המשפט יכול להפחית דמי שימוש, בהתאם לנסיבות מיוחדות – למשל כאשר אחזקת הנכס הסתיימה מהר או ללא נזק.

סיכום: זכויות מדיירות מוגנת אינן מוקנות למשתלטים

לסיכום, הגנות דיירות מוגנת מיועדות בראש ובראשונה לשוכרים שהחזיקו כדין בנכס, תוך עמידה בכללים המחמירים שדורש החוק. מי שמנסה להיכנס לדירות מוגנות ללא הסכמה וללא חוזה, עלול למצוא את עצמו בפינוי מהיר וללא כל הגנה משפטית. כדי להשיג מעמד של דייר מוגן יש לפעול לפי הפרוצדורות שנקבעו – רק בהסכמת בעל הבית ובהתקשרות חוזית תקינה.