בעלי דירה בתל אביב יפוצו בשל נזקי רטיבות בהיעדר תיקון

בית משפט השלום בתל אביב פסק פיצויים בסך מאות אלפי שקלים לטובת בעלי דירה, לאחר שמצא כי בעלי הדירה שמעליהם לא פעלו לתיקון ליקויי איטום שגרמו לחדירת רטיבות. הפרשה חושפת את חשיבות עמידה בהחלטות המפקחת על המקרקעין ואת המשמעות הכבדה של מחדלים בתחום תחזוקת דירות משותפות.

רקע: מבנה ישן וסכסוך מתמשך

הסכסוך נולד בבניין מגורים ישן בתל אביב, אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת. בעלי הדירה בקומה הרביעית, איש מקצוע מוכר לשעבר ובנו, החזיקו בנכס מזה שנים. מתחתם התגוררו תושבי חוץ שרכשו את דירתם כעשור קודם לכן מהמוכר הקודם. במהלך השנים האחרונות התגלעה מחלוקת באשר לאחראי לרטיבות חמורה שפרצה בדירת הקומה השלישית – דירת התובעים.

התובעים החלו להבחין בסימני נזילה מובהקים, לרבות כתמים ועובש, אשר יוחסו במפורש לבעיית איטום משמעותית שמקורה בדירת הקומה העליונה. לאחר ניסיונות גישור לא צלחו, הגישו התובעים תביעה בפני המפקחת על המקרקעין ובהמשך גם לבית המשפט.

הכרעה של המפקחת – אך התיקון בושש לבוא

בהליך הראשון, אשר נדון בפני המפקחת על רישום המקרקעין, הוכח כי מקור הנזקים נעוץ בליקויי איטום חמורים בדירת הנתבעים שבקומה העליונה. ההחלטה חייבה את בעלי הדירה לבצע תיקון מידי של הליקויים, אולם בפועל, במשך תקופה ממושכת, לא נעשה תיקון אפקטיבי. לאור המשך הנזקים הוגשה תביעה נוספת לבית משפט השלום, במסגרתה ביקשו הדיירים שנפגעו גם פיצוי כספי משמעותי על הנזקים שנגרמו לרכושם.

• חדירת מים ממושכת פוגעת בערך הדירה, בריהוט, ואף עלולה להוביל לסיבוכים בריאותיים בשל היווצרות עובש.
• חובת תיקון ליקויי איטום נחשבת לאחת החובות המרכזיות בדרות משותפות – כאשר מקור הנזק ברור.

הטענות ועמדות הצדדים

בעלי הדירה העליונה טענו, כי ליקויי הבנייה והנזקים אינם באחריותם, אלא תוצאה של שיפוץ שביצעו הדיירים שנפגעו. הנתבעים ציינו כי במהלך השיפוץ בדירה התחתונה, בוצעו פעולות שגרמו, לטענתם, לפגיעה במבנה הפנימי ולפיכך – פטרו את עצמם מאחריות לרטיבות.

מנגד, טענו התובעים כי כל עיכוב בתיקון האיטום בדירת הקומה הרביעית רק החריף את הנזק בדירתם. הם הדגישו כי הם ניסו להגיע להסכמות כבר בראשית הדרך, אך נתקלו בהתעלמות – ובפועל לא נעשה תיקון, למרות קיומו של פסק דין מחייב. בנוסף, העלו טענה נגד המוכר שמכר להם את הדירה, כאילו הסתיר מהם מידע מהותי הקשור לרטיבות טרם מכירתה. אולם, במהלך המשפט לא נמצאו ראיות מספקות להוכיח טענה זו, והאחריות הופנתה כלפי בעלי הדירה שמעליהם.

• אם מוכח שאדם ידע מראש על ליקוי ולא גילה אותו בעת המכירה, עשוי הוא לשאת באחריות נזיקית.
• עם זאת, לעיתים רבות אין אפשרות להצביע על ידיעה מוקדמת של המוכר, ובמקרה כזה יתמקד הדיון בבעלי הנכס הנוכחיים.

פסק הדין: חיוב בפיצוי בשל התנהלות רשלנית

השופט הדגיש בפסק הדין את חובתם של בעלי הדירה העליונה לפעול במהירות וביעילות למניעת נזקים לדירות אחרות בבניין. הוא הסביר כי הזלזול בקיום פסק הדין של המפקחת על המקרקעין, וההימנעות מתקופת זמן ארוכה מהתמודדות עם הליקויים באופן יסודי, מצד בעלי הדירה, מהווים רשלנות ואי קיום אחריותם המשפטית והחוקית כלפי הדיירים הנפגעים.

השופט גם ציין כי טענות רבות שהעלו בעלי הדירה העליונה בהליך בבית המשפט, כבר נדחו בעבר בפני המפקחת, ולמרות זאת בחרו להעלותן מחדש – דבר שגרע מאמינות הגנתם.

• לכל בעל דירה במבנה משותף אחריות לטפל בליקויים הנובעים משטחו, במיוחד כאשר ייגרם נזק לשכניו.
• פסק דין קודם בתחום האזרחי עשוי ליצור "מעשה בית דין" – כלומר, לחייב את הצדדים להיצמד להחלטות שנתקבלו – ולא ניתן להעלות שוב אותן טענות שכבר נדונו.

תוצאה: פיצוי והוצאות בגין הנזקים

לאחר ניתוח פרטי הנזק, קיבל בית המשפט את עמדת התובעים ופסק לטובתם פיצוי בגין נזקי הרכוש בסכום של מעל 220 אלף שקל, בתוספת תשלומים נוספים עבור הוצאות משפטיות ושכר טרחת עורך דין. סכום החיוב הכולל התקרב לרבע מיליון שקל.

• פסק הדין ממחיש את חשיבות הפעלת אחריות משותפת, והצורך לתת מענה מהיר לבעיות איטום במבנים ותיקים.
• מחדל בתיקון ליקויים מחייב את בעלי הדירה לפצות את שכניהם על הנזקים שנגרמו.

סיכום: חשיבות האכיפה וההגנה על הדיירים

המקרה הנדון ממחיש את המשמעות המשפטית של אי-תיקון ליקויים במבני מגורים, ואת ההשלכות הכלכליות הכבדות העלולות להיגרם בגין התנהלות רשלנית או התעלמות מהחלטות שיפוטיות. עמידה בהחלטות של ועדות ושופטים, טיפול מיידי בנזקי רטיבות ובאיטום נחוצים לשמירה על ערך הנכס ועל רווחת הדיירים, ואי-ציות להנחיות אלה עלול להוביל להליכים משפטיים והוצאות כספיות ניכרות.