בית המשפט העליון קובע: הסכם שכר הטרחה בפרויקט פינוי-בינוי ייחשף לסרבן

פסק דין עדכני של בית המשפט העליון עוסק בזכויות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, ומבהיר את חשיבות השקיפות בניהול התקשרויות משפטיות בין דיירים, עורכי דינם והיזמים. ההחלטה התקבלה במסגרת מאבק משפטי ממושך, שבו אחד מבעלי הדירות שהתנגד לפרויקט ביקש לדעת את פרטי הסכם שכר הטרחה בין עורך הדין שייצג את שכניו לבין היזמית שאמורה להוביל את התהליך.

רקע המקרה: חילוקי דעות בין דיירי המתחם

הסכסוך פרץ במתחם מגורים גדול במרכז הארץ, שבו מתנהל תהליך פינוי-בינוי – כלומר, הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם תוך פינוי הדיירים באופן זמני. רוב בעלי הדירות במתחם חתמו יחד עם עורך דינם על הסכם עם יזמית הפרויקט, אך דייר אחד בחר לסרב להצטרף והביע הסתייגות מההסכם ומאופן קידום המיזם.

כתוצאה מהסרבנות, פנו יתר הדיירים לבית המשפט בדרישה להצהיר שסירובו אינו סביר – דבר שעלול לסלול את הדרך להכריח אותו להצטרף לפרויקט. הדייר הסרבן, מצדו, טען כי יש חשש לניגוד עניינים או כשלים בייעוץ שקיבלו חבריו מהעורך דין שמייצגם, במיוחד לאור האפשרות ששכרו מותנה בהצלחת העסקה מול היזמית.

המחלוקת המשפטית: דרישת גילוי המסמכים

במהלך הדיון המשפטי התעוררה סוגיית גילוי המסמכים – שלב מקדים בהליך משפטי שבו הצדדים מחויבים להציג מסמכים רלוונטיים. הדייר הסרבן ביקש לקבל לידיו את הסכם שכר הטרחה שנערך בין עורך הדין ליזמית, במטרה לבדוק האם קיימים שיקולים זרים או אינטרסים סמויים העלולים לפגוע באינטרס הדיירים ולבסס את טענת הסירוב הסביר.

בית המשפט המחוזי נענה באופן חלקי בלבד: הוא אפשר לחשוף את ההסכם שבין הדיירים לעורכם הדין, אך דחה את הבקשה לחשוף את ההסכם שבין עורך הדין ליזמית. החלטתו התבססה על טענות להסכם בין צדדים שאינם חלק מההליך ועל חשש למידע מסחרי סודי.
הדייר הסרבן הגיש ערעור לבית המשפט העליון בטענה כי אי-חשיפת ההסכם מונעת ממנו להוכיח את עיקר טענתו – שבבסיס ההתנגדות עומד חשש מהסדרים פיננסיים לא שקופים בין באי-כוח הדיירים ליזמית. לטענתו, תשלום שכר תלוי הצלחה יוצר פוטנציאל לניגוד עניינים מהותי.

הכרעת בית המשפט העליון והשלכותיה

שופטת בית המשפט העליון קבעה כי יש לחשוף בפני הדייר הסרבן את הסכם שכר הטרחה הרלוונטי. בנימוקיה הסבירה כי:

אין להפלות בין בעלי הדין ולהסתיר מסמך שנמצא בידי אחד הצדדים כאשר הוא רלוונטי ללב המחלוקת.
הטענה של סוד מסחרי לא הוצדקה במידע ממשי, בעיקר כאשר המסמך נמצא גם בידי בעלי דירות שמעמדם דומה לזה של הדייר הסרבן.
חובת הגילוי מיועדת לאפשר לבית המשפט ולצדדים לבחון בצורה מלאה את טענות ניגוד העניינים והסבירות להתנגדות לפרויקט.

על פי פסק הדין, השיקול המרכזי בגילוי מסמכים הוא מידת הרלוונטיות של המסמך לשאלות שבמחלוקת, ולא זהות הצדדים שחתמו עליו או שיקולי סודיות כלליים. משמעות הדבר היא שבמחלוקות מסוג זה אין להסתיר את הסדרי השכר בין עורכי הדין לגורמים המעורבים, כאשר יש להם פוטנציאל להשפיע על טיב ההסכם או על האינטרסים של הצדדים.

משמעות והשלכות למיזמי פינוי-בינוי

פסק הדין מספק מדריך התנהלות עבור בעלי דירות, עורכי דינם והיזמים אשר לוקחים חלק בפרויקטים דומים. הוא מדגיש את

הזכות לדעת ולבחון את טיב ההסכמות הנרקמות מאחורי הקלעים, בדיוק בנקודה שבה שיקולים כספיים ועסקיים משתלבים עם זכות הקניין של בעלי הדירות.

ניתן ללמוד מהפסיקה כי מקרים של סרבנות ייבחנו על רקע נסיבות התיק הספציפיות, וההגנה על בעלי דירות מתבצעת גם באמצעות חובת גילוי רחבה של מסמכים שבעל פוטנציאל להשפיע על זכויותיהם.
התנהלות שקופה ומידע פתוח עשויים לצמצם סכסוכים ולשפר את אמון ציבור הדיירים בתהליך כולו.

סיכום

פסק הדין של בית המשפט העליון קובע כי כאשר מתנהלים הליכי פינוי-בינוי ובין הצדדים קיים חשש לניגוד עניינים בהסדרי השכר, יש זכות לדיירים – גם למתנגדים לפרויקט – לקבל מידע מלא. משמעות החלטה זו היא חיזוק האמון והנאמנות בין בעלי הדירות, באי כוחם והגופים היזמיים. ההכרעה צפויה להשפיע על אופן ניהול פרויקטים מסוג זה בעתיד ולעצב סטנדרט מחייב של שקיפות, הוגנות ואיזון בין אינטרסים עסקיים לציבוריים.