בית המשפט הורה: לא ניתן להסב מחסן וחניה לדירת מגורים בבניין משותף

בתקופה האחרונה גוברות המחלוקות בנושא ניצול שטחים והסבתם לשימושים לא מורשים בתוך בניינים משותפים בערים הגדולות. פסק דין מהותי שניתן לאחרונה עוסק בגבר שביצע שינויים במחסן ובחניה הפרטית שלו והפכם לדירת מגורים – מהלך שעורר התנגדות חריפה מצד הדיירים והשכנים.

הרקע למחלוקת – מחסן שהפך לדירה

המקרה התרחש בבניין בן שלוש קומות באזור השרון. שמונת בעלי הדירות בבניין פנו למפקח על רישום מקרקעין בטענה שאחד הדיירים הסב מחסן בשטח של כ-26 מ"ר, הצמוד לחניה, ליחידת מגורים עצמאית. לשיטתם, השכן ניצל את המחסן, שגם אמור לשמש לאחסון בלבד, בתור בית מגורים לכל דבר. בכך גרם להכבדה על התשתיות ופגע בערך דירות השכנים.

דיירי הבניין תיארו כי הנתבע לא הסתפק רק בהסבת המחסן: הוא ריצף את שטח החניה ובנה פינת אירוח עם ריהוט גן, דשא מלאכותי וגדר במבוק. בפועל, לדבריהם, הפך המקום למה שנראה "דירת גן" – זאת ללא אישור או הסכמה מהרוב הדרוש בבניין, וללא קבלת היתר מהרשויות.

• השימוש שנעשה במחסן חרג מהייעוד המקורי שנקבע בתכנית הבניין המשותף.
• השינוי הפיזי גרם לשינוי במראה הרכוש המשותף והכביד על תשתיות המבנה.
• לטענת הדיירים, המהלך גרם לירידה בשווי הדירות האחרות בבניין.

תגובת הדייר הנתבע

הדייר שנגדו הוגשה התביעה טען להגנתו כי לא ביצע עבירה או השתלטות על שטחים שאינם שייכים לו. לדבריו, כל פעולה שביצע התבצעה בהתאם לזכויות הקנייניות שלו ובאופן חוקי, וביקש להדגיש שכל מטרתו הייתה להנעים את מגוריו, מבלי לפגוע בזולת. עוד ציין כי התביעה הוגשה מסיבות שאינן ענייניות ושנובעות ממניעים אישיים של שכניו.

דיון בפני המפקח על רישום מקרקעין

בפני המפקח, שממנה המדינה בפתרון סכסוכים בבתי משותפים, עמדו ראשית העובדות בדבר ייעודו של המחסן – שהוגדר לצרכי אחסון בלבד. המפקח הדגיש כי בעת רכישת המחסן הנתבע היה מודע לכך שאינו מיועד למגורים.

• הסבת מחסן לדירת מגורים ללא הסכמה או היתר – אינה חוקית.
• שינויי מבנה בתוך הרכוש הפרטי חייבים באישור ובהסכמה של כלל בעלי הדירות – אם יש בהם השפעה על הבניין המשותף.
• עומס על תשתית ותוספת יחידה בבניין לא מתוכנן עלולים לגרום ירידת ערך לדירות שכנים.

המפקח ערך ביקור בשטח והתרשם באופן אישי כי המחסן שינה ייעודו והפך ליחידה למגורים. במהלך ביקורתו, גילה שמדובר בדירה קטנה, המצוידת במטבח, שירותים, מקלחת, ובעיקר חיבורים פעילים לחשמל ולמים – דבר המעיד על כך שהמקום משמש לאכלוס קבוע.

החלטת המפקח: השבת המצב לקדמותו

לאחר בדיקת כל הטענות האישיות והמשפטיות, המפקח פסק לטובת הדיירים. קביעתו התבססה, בין היתר, על העובדה שהשימוש במחסן לצורך מגורים אינו בניגוד לחוק בלבד, אלא גם לשינוי שעורך שינוי מהותי באופי הבניין המשותף, על חשבון יתר הדיירים.

עוד התייחס המפקח לשטח החניה שהיה מוצמד למחסן. הוא קבע כי ריצוף החניה, התקנת דשא סינטטי והצבת ריהוט גן אינם מהווים פעולה שמותרת בכל תנאי, במיוחד כאשר חלק מהשיפוץ והשימוש בוצע ברכוש המשותף – כלומר, בחלקים של הבניין השייכים לכל הדיירים.

• המפקח אסר על המשך המגורים במחסן וקבע שעל הנתבע להשיב את המחסן לשימוש אחסון בלבד.
• הנתבע יידרש להרוס את כלל השינויים במבנה – כולל הריצוף, הגדר והחפצים שהוצבו בשטח החניה וברכוש המשותף.
• המפקח קצב 90 ימים למילוי פסק הדין, תוך אכיפה ופיקוח.

בשולי ההחלטה, חויב בעל המחסן לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 6,500 ש"ח לשכניו.

היבטים משפטיים – זכויות דייר בבניין משותף

נדגיש, כי מחסן או חניה רשומים בטאבו כמוצמדים לדירה בדרך כלל מיועדים לשימוש מוגדר בלבד – "אחסון" או "חניה" – ואין אפשרות להסב אותם כדירת מגורים או להשתמש במבנה באופן החורג מהמותר, בלא הסכמה מכלל הדיירים ובהתאם להוראות הדין.

שינוי ייעוד כזה עשוי להיחשב לעבירה גם ברמה הפלילית והעירונית – שכן כל שינוי במבנה מחייב היתר בנייה, ולעיתים גם יוצר סוגיה של מסים, הפקעות, או חובות שונים. נוסף לכך, פעולה חד-צדדית פוגעת ביחסים המורכבים בבניין המשותף ועלולה להמיט קנסות ואף הליכים משפטיים.

פסק הדין ממחיש את חשיבות השמירה על כללי השימוש ההוגן והצמוד לייעוד בתוך בנייני מגורים. כאשר יש מחלוקת בנושא כזה, הדרך הנכונה היא פנייה לבית המשפט או פנייה לגישור, בטרם ינקטו צעדים חד־צדדיים שייפגעו בשאר הדיירים.

לסיכום, מדובר בהחלטה חשובה המבהירה כי כל חריגה מהייעוד המקורי של נכס בבניין משותף עלולה להוביל לצעדים משפטיים מחייבים, לתיקון ההפרה ואף להוצאות כספיות לא מבוטלות.