בית המשפט ביטל עסקת נדל"ן – מחצית דירה נמכרה מתחת למחיר השוק

בפתיחה קצרה זו נסקור מקרה משפטי מורכב, בו בית המשפט דחה ניסיון לבטל פסק דין אשר פסל עסקת מכר דירה במחיר שנחשב בלתי סביר, ותמך בצד המוכר שהיה במצב נפשי מורכב בעת ביצוע העסקה. המקרה מדגיש את הרגישות הנדרשת במכירת נכסים כאשר בעל הנכס נמצא במצוקה או מוגבלות.

רקע: מכירת מחצית דירה במחיר נמוך

בשנת 2007 מכר גבר, אשר התמודד לאורך שנים עם בעיות נפשיות, מחצית מדירתו לאדם אחר בשווי של 120,000 שקל בלבד. סכום זה נחשב לנמוך משמעותית ממחיר השוק המקובל לאותה תקופה ולמעמד הנכס. מקורביו הסבירו כי המוכר נקלע לחובות כבדים, והוא התקיים מקצבת נכות בלבד, כשבעיותיו הנפשיות ליוו אותו מאז שנות התשעים.

עם השנים, הסתבך המוכר כלכלית, ובשנת 2017 פנה להליך חדלות פירעון בעקבות חובות שהצטברו לכדי מאות אלפי שקלים. במסגרת הליך זה, ביקש האיש לסיים סופית את ההליכים מול נושיו באמצעות פשיטת רגל. על פי תיאורי המנהל המיוחד שניהל את ההליך המשפטי בעניינו, נמכר הנכס כשלמוכר לא הייתה הבנה מלאה של הפעולה המשפטית והכלכלית ומשמעותה.

העברת הדירה – צו ביטול והגנה על החייב

בתגובה למצבו של המוכר, פנה המנהל המיוחד לבית המשפט, וביקש לבטל את הענקת מחצית הדירה בטענה שמדובר בעסקה שאינה הוגנת ושבוצעה כאשר המוכר היה מצוי במצוקה ובכושר שיפוט מוטל בספק. במסגרת ההליך ביקש המנהל גם להטיל צו המונע העברת זכויות בנכס (צו איסור דיספוזיציה), שמטרתו לוודא שהנכס יוכל לשמש לפירעון החובות של החייב ולא יאבד לידי אחר בתמורה בלתי הולמת.

המנהל המיוחד תמך את טענותיו במסמכים רפואיים המעידים כי החייב היה מטופל תרופתית במשך שנים, ניטרל במידה מסוימת את יכולתו להבין עסקאות משמעותיות ואף לא היה מודע מלכתחילה להשלכות העסקה שנעשתה.

הנה, הגענו אל נקודת המפנה: לאחר מסכת הליכים ארוכה הגיש המנהל המיוחד בקשה מפורשת לבית המשפט לבטל את עסקת המכר, וכן למחות את הרישום בלשכת רישום מקרקעין (הערת אזהרה) לטובת הרוכש.

פסק הדין והמאבק על ביטולו

לאחר תקופה ממושכת בה הצד הרוכש לא השיב לתביעה – ולא הגיש כתב הגנה – ניתן פסק דין בהיעדר התייצבות במרץ 2022. בפסק דין זה, הורה בית המשפט על ביטול העסקה תוך השבת הזכויות בדירה לחייב.

עם זאת, בספטמבר אותה שנה, הגיש הרוכש בקשה לביטול פסק הדין, בה טען כי היה מנוע מלהגן על זכויותיו בשל מצב בריאותי קשה שהוביל אותו להיות נכה סיעודי מלא. לדבריו, לא היה מסוגל כלל להתמודד עם ההליך ולא הצליח למנות עורך דין שייצג אותו.

הרוכש ביקש לבטל את פסק הדין ולרשום שוב את ההערה לטובתו, וטען כי עסקת המכר שרירה וקיימת ואין להפקיע ממנו זכויות שנקנו בתמורה ששולמה במלואה.

עמדת המנהל המיוחד ומסקנות בית המשפט

מנגד, המנהל המיוחד טען שמדובר בעסקה שיש בה פגם יסודי – רוכש שמנצל הגבלת יכולת של המוכר ותוך קבלת זכות יקרה במחיר זעום. לטענתו, הרוכש העלים מידע, לא שיתף פעולה עם ההליכים המשפטיים, ועורר תהיות על התנהלותו לאורך השנים בכל הקשור לבעלות על הדירה ולדיווח עליה לרשויות.

• בית המשפט נדרש להכריע האם נימוקיו של הרוכש למצוקה בריאותית מצדיקים פתיחת פסק הדין.
• נדונה טענת הצדדים האם לאור נסיבות העסקה, מדובר במכירה פסולה שיש לבטלה.

החלטת השופט ודחיית הבקשה

לאחר שיקול דעת, קבע השופט כי הרוכש לא הציג ראיות מספקות למצבו הבריאותי שמנע ממנו לפעול משפטית. מהמסמכים שהוגשו, עלה כי תקופה קצרה לפני פתיחת ההליך, הוא שוחרר במצב גופני טוב. כמו כן, לא הצליח הרוכש להסביר פערים ותמיהות סביב העסקה, בעיקר העניינים הבאים:

• מדוע העסקה לא דווחה לרשויות המס או הרישום במשך זמן ארוך;
• מדוע הרוכש גילה אדישות לניהול הנכס כחלק מהעסקה לאורך השנים;
• לא הוכח כי התמורה המשולמת אכן שיקפה את ערך שוק הנכס.

בסיכומו של דבר, פסק הדין אשר ביטל את העסקה נותר על כנו, והרוכש חויב לשלם הוצאות משפטיות בגובה 5,000 שקלים למנהל המיוחד.

משמעות המקרה והשלכותיו

הסיפור האמור ממחיש את חשיבותן של הגינות, זהירות ושקיפות בעולם עסקאות הנדל"ן. בית המשפט מעניק משקל מיוחד לנסיבות בהן ייתכן ניצול חולשתו של מוכר, ויקפיד לבחון האם העסקה נעשתה מרצון חופשי, בהבנה מלאה ותמורת ערך ראוי.

הליכים משפטיים אלה, המתנהלים לעתים בהיעדר אחד מהצדדים, מדגישים את החשיבות של ייצוג משפטי וזמינות לתגובה – במיוחד כאשר מדובר בזכויות יסוד ורכוש משמעותי.

לבסוף, טרם כל עסקה משמעותית, חשוב להתייעץ עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין, כדי להבטיח שהליך המכירה או הרכישה מתבצע כחוק, תוך שמירה על האינטרסים של כל הצדדים המעורבים.

המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי, והקוראים מתבקשים לפנות לאיש מקצוע מוסמך לפי נסיבותיהם הפרטניות. כל האמור לעיל נועד למטרות מידע ולהבנה כללית בלבד.

סיכום: עסקת מקרקעין שנחתמה בנסיבות מיוחדות ולא בהירות – ותמורת סכום בלתי סביר – עומדת למבחן בית המשפט, ובמקרה זה, בוטלה לטובת החזרת הנכס לצורך פירעון חובות והגנה על זכויות המוכר.