ביהמ"ש קובע: יש להרוס בניית גג בלתי חוקית – גם אם בניין מיועד להריסה

פסק דין שניתן לאחרונה מדגיש את עמדת בתי המשפט ביחס לחריגות בנייה בבניינים ישנים, גם כאשר הללו מיועדים להריסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית בעתיד הקרוב. בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגישו דיירי בניין מגורים בעיר צפונית, שהוסיפו פתח יציאה וגידרו שטח פרטי על גג הבניין בניגוד להיתר.

פרטי המקרה: סכסוך שכנים סביב השימוש בגג

כל הצדדים בסכסוך מתגוררים בבניין בן ארבע יחידות דיור, באחת משכונות הוותיקות בעיר. הדיירים שבמחלוקת מתגוררים בדירה העליונה, הצמודה לגג, בעוד שהתובעת גרה בקומת הקרקע. בשלב מסוים ביקשו דיירי הקומה העליונה היתר בנייה ליצירת פתח יציאה לגג, לקבלת גישה נוחה לגג הבניין. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה העניקה להם היתר מותנה, אך בביצוע בפועל חרגו הדיירים מהתכנון המאושר.

ההפרה כללה התקנת גרם מדרגות פנימי, הגבהה של מבנה היציאה והפיכת חלק מהגג לשטח לשימוש פרטי, בו הוצבו רכוש אישי, רהיטים ואף ספריה ומחשב. השכנה מהקומה התחתונה שהבחינה בסטייה מההיתר, הגישה תביעה לבית משפט השלום, בדרישה להורות על הריסת המבנה הבלתי חוקי.

המערכת המשפטית: מבנה לא חוקי לא יישאר על כנו

בית משפט השלום קיבל את התביעה והורה לדיירים להרוס את הגישה שנבנתה אל הגג במסגרת חריגת הבנייה. בפסק הדין הובהר כי אף שהבניין כולו נמצא על סף הריסה לצורך פינוי-בינוי (הכוונה לפרויקטים שמטרתם לחדש מבנים ישנים), לא ניתן להשלים עם מצב שבו נפגעות זכויות שאר הדיירים בשל חריגות בנייה, עד למועד ביצוע הפרויקט.

השופט שדן בפרשה הסביר כי לא ניתן לדעת מה יהיה לוח הזמנים המדויק להתחדשות הבניין, ושאף ייתכן כי תחלוף תקופה ארוכה עד ביצוע הריסתו המלאה. לפיכך, תוך שמירה על זכויות הדיירת הנפגעת, קבע שיש להחזיר את המצב לקדמותו, גם כשהדבר מתבצע "לתקופת ביניים" בלבד.

הדיירים שחרגו מההיתר לא השלימו עם החלטת בית המשפט וערערו לבית המשפט המחוזי. טענתם המרכזית הייתה כי הפגיעה היא שולית וכי בקרוב ייהרס הבניין בכל מקרה, ולכן יש לאפשר להם להיוותר במצב הנוכחי עד להתערבות העירונית הצפויה. בנוסף טענו כי לא נגרמה פגיעה של ממש לשכנה, המצדיקה אכיפה מחמירה של דיני התכנון והבנייה.

דחיית הערעור: אין להכשיר שימוש לא תקני אף לזמן מוגבל

בהחלטת בית המשפט המחוזי נקבע כי הערעור נדחה ברוב טיעוניו. שלושת השופטים שדנו בתיק ציינו כי לא ניתן להקל ראש בעובדה שמדובר במבנה שהוקם בניגוד להיתר, בסיוע ראיות ברורות ואף הודאת הדיירים עצמם. מבחינת השימושים בפועל התברר כי הדיירים הפכו את היציאה לגג לחלל מגורים בפועל – כולל התקנת פרגולה ושימוש בו כחדר נוסף לדירתם.

• בית המשפט שב והדגיש כי גם כאשר עומדת בפתח התחדשות עירונית, אין פירוש הדבר שאפשר לעצום עיניים מחריגות בנויות.
• הערעור התקבל באופן חלקי בלבד – החיוב לשפות את התובעת במידה וזו תשלם על הוצאות הריסה יבוטל, בכפוף לכך שבני הזוג יהרסו בעצמם את המבנה הבלתי חוקי.
• על הדיירים חויבו בתשלום הוצאות משפט בגובה 15,000 ש"ח לשכנתם.

השופטים הוסיפו כי פסק הדין של הערכאה הראשונה – אשר קבע כי יש להרוס את הבנייה הבלתי חוקית – מבוסס במלואו על סדרי הדין והראיות שהובאו בפניהם.

המשמעות המשפטית: סטייה מהיתר – עבירה הן בקנה מידה פלילי והן אזרחי

המקרה מדגיש את חובת הציות להיתרי בנייה במדינת ישראל. חריגות כגון סגירת מרפסת, בניית מחסנים או גידור שטחים על גגות – גם אם נעשו "באופן פרטי" ולפרק זמן קצר, מהוות עבירה על חוקי התכנון והבנייה. בעיני מערכת המשפט, עצם ההפרה מצדיקה סעד של הריסה והחזרה לקדמות, גם כאשר נכס כולו עתיד להיעלם מהנוף.

הליכים אלה מוכיחים ששופטים אינם נוטים לרחם על מפרי הבנייה גם כאשר הנסיבות מעוררות חמלה, ולעיתים ידרשו אכיפה מדוקדקת של נורמות החוק, כדי למנוע פגיעה בשוויון ובזכויות דיירים אחרים המתגוררים באותו בניין.

• הליך אזרחי: תביעה לסעד אזרחי, כגון הריסה, נפתחת כאשר אחד הדיירים נפגע מחריגת בנייה של שכן ובית המשפט נדרש להכריע.
• הליך פלילי: במקביל, רשויות התכנון והבנייה המקומיות רשאיות לפתוח בהליך פלילי נגד העבריין, ללא קשר להליך האזרחי.

סיכום: חריגות בנייה אינן משתלמות

סכסוכי שכנים סביב חריגות בנייה אינם תופעה נדירה. פסק הדין הנוכחי מזכיר לכל בעלי הדירות כי גילוי ערנות לשמירה על זכויות ולציות להיתרי הבנייה, יגן עליהם בעתיד בעת מחלוקות דומות. גם במקרים בהם צפויה הריסה או התחדשות, עדיין יש להקפיד על קיום החוק, שכן הפרתם עלולה לגרור החלטות קשות, סנקציות והריסת מבנים.

חשוב לציין כי תכנון ובנייה בישראל כפוף לחוקים נוקשים, ועל בעלי נכסים לוודא התאמה מלאה בין ביצוע בפועל ובין ההיתרים שניתנו להם. כל סטייה כרוכה בסיכון ממשי להליכים משפטיים, השבת מצב לקדמות, ואף תשלומי הוצאות גבוהים לצד הנפגע.