יזמית לא הוכיחה קשר בין מגפת הקורונה לאיחור במסירת דירות – הפסידה בבית המשפט העליון

בית המשפט העליון דחה לאחרונה את בקשת רשות הערעור של חברת בנייה שחויבה לשלם פיצוי כספי לרוכשי דירות בגלל איחור חריג במסירת הנכסים. הטענה המרכזית של היזמית, לפיה מגפת הקורונה גרמה לעיכוב, לא נתמכה בראיות מספקות – ולכן לא התקבלה. פסק הדין מדגיש את הדרישה כי טענות לעיכוב עקב נסיבות חיצוניות יחייבו הוכחות ברורות ומפורטות מצד היזם.

הרקע למחלוקת: איחור במסירת דירות חדשות

הסכסוך המשפטי פרץ לאחר שארבעה זוגות רכשו דירות מפרויקט מגורים ברחוב בשכונה בעיר מרכזית בישראל. הדירות היו אמורות להימסר במועד שנקבע בחוזה, אך בפועל האכלוס התעכב מעל התקופה המקובלת בהסכמים מסוג זה. הרוכשים, אשר ציפו להיכנס לבתיהם החדשים, נאלצו להמתין זמן ממושך והגישו תביעה על הנזק שנגרם להם כתוצאה מהאיחור.

במסגרת ההליך בבית משפט השלום טענה היזמית כי עיכובים נבעו מהשפעות מגפת הקורונה – לרבות הגבלות תנועה, שיבושים בשרשרת האספקה ועלויות נוספות. אולם בפסק הדין הודגש כי יזמית הבנייה לא הציגה נתונים מפורטים אודות השפעה ישירה של המגפה על קצב העבודה בפרויקט שלה. שלום התחשב חלקית במצב יוצא הדופן והפחית מתוך הפיצוי שנפסק, אך הרוכשים ערערו לבית המשפט המחוזי, שבסופו של דבר הגדיל את הסכום לכדי 226,500 שקלים.

התנהלות הערעור: חשיבות הראיות לקשר סיבתי

בהחלטת בית המשפט המחוזי צוין שאין להסכים להפחתות בפיצוי בדרך של אומדן, כאשר לא הוצגה תשתית ראייתית מספקת לגבי תרומת נגיף הקורונה לעיכוב מהמועד החוזי. המחוזי פסק כי יש לפצות את כלל הרוכשים עבור כל תקופת הדחייה, מאחר והקשר הישיר בין עיכוב למסירה למגפה לא הוכח באופן שניתן להפרידו מתקופות אחרות.

היזמית, באמצעות יועציה המשפטיים, פנתה לערכאת הערעור העליונה וביקשה לדון מחדש בעיקרון פסיקת פיצוי בדרך הערכה מקצועית ("אומדן") גם כשלא ניתן להפריד בבירור את הסיבה לאיחורים. עמדתה הייתה כי יש לאפשר לבית המשפט לגבש פיצוי משוער במצבים של חוסר ודאות עובדתית, ובפרט במציאות בלתי צפויה וחריגה כמו תקופת מגפת הקורונה.

העליון קובע: ללא ראיות, אין הפחתה בפיצוי

השופט הבכיר, שנדרש לבקשה, דחה אותה ללא צורך לקבל תגובה מכלל בעלי הדירות. ההחלטה התבססה על הלכות קודמות ולפיהן קביעת פיצויים "על דרך האומדן" אפשרית רק במקרים בהם מי שנטל ההוכחה מונח על כתפיו – הביא לפני הערכאה את כל הראיות האפשריות. במקרים שבהם בעל הדין לא עשה די כדי להציג את התמונה המלאה, בית המשפט לא יקל עמו, אלא יכריע על סמך הראיות שהובאו בלבד.

השופט הסביר כי אם תתקבל גישת היזמית, קיים חשש כי צדדים בתיקים דומים יסתירו מסמכים או מידע שהיה עלול לפעול לרעתם, במטרה לקבל פיצוי נמוך יותר בדרך של הערכה שמרנית. לגישתו, אין לאפשר תמריץ שכזה, המנוגד לעקרונות גילוי האמת והגינות ההליך המשפטי.

המשמעויות המשפטיות: הגברת נטל ההוכחה במקרי עיכוב חריגים

• על צד הטוען כי אירוע חיצוני (כמו מגפה) גרם לעיכוב חובה להציג ראיות קונקרטיות לקשר הסיבתי.
• היעדר נתונים מובהקים ומפורטים עלול להוביל לשלילת הקלות אפשריות ובחירה במיצוי הדין על פי המסמכים הקיימים.
• פיצוי על איחור ייקבע בדרך כלל במלואו אלא אם הוצגה תשתית ראייתית המצדיקה שיקולי אומדן.
• בתי המשפט מבקשים להרתיע צדדים מניצול לרעה של שיקול הדעת השיפוטי במצבי חוסר ודאות.

החלטת העליון מסמנת גישה תקיפה בנוגע לדרישת השקיפות והאמינות מצד יזמים וקבלנים, גם כאשר מדובר בתקופות לא שגרתיות. עליהן החובה להוכיח בעובדות כיצד אירועים חיצוניים פגעו בלוחות הזמנים של הפרויקט, ולא להסתפק בטענות כלליות או הסברים מעורפלים.

סיכום

המקרה שבו דן העליון ממחיש היטב את הדרישות המוגברות המוטלות בחוק על חברות בנייה, כמו גם את רמת ההגנה עליה זכאים רוכשי דירות בישראל במצבים של עיכוב. פסיקת בתי המשפט מחדדת מסר ברור – אחריות היזמים למסירת הדירות איננה ניתנת לוויתור בקלות, גם בנסיבות יוצאות דופן, כל עוד לא פורטו והוכחו העובדות המדויקות שבעטיין לא עמדו בתנאי החוזה.