השכרות קצרות טווח בדירות מגורים: בית המשפט אסר המשך פעילות בלתי חוקית

האם ניתן להשכיר דירת מגורים פרטית להשכרה קצרת טווח ללא אישור מהוועדה המקומית? פסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים הבהיר שוב את עמדת הפסיקה בנושא, וקבע כי בעלי דירה יוקרתית עם בריכה בעיר בצפון הארץ אינם רשאים להמשיך להשכיר את נכסם למבקרים מזדמנים בשיטת Airbnb, זאת בהיעדר היתר מתאים לשימוש חורג.

שימוש חורג במקרקעין – מהו וכיצד נאכף?

המקרה הנדון עסק בפנטהאוז בעיר מרכזית באזור השרון, אשר ייעודו על פי תוכנית הבנייה העירונית הוא מגורים בלבד. למרות זאת, בעלי הדירה הציעו אותה במשך תקופה באמצעות אתרי אינטרנט מובילים להשכרה קצרת טווח, לשהות של ימים או שבועות. שימוש זה נחשב "שימוש חורג", כלומר ניצול הנכס בניגוד לייעודו הרשמי, ונדרש לצורך כך קבלת היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בעקבות תלונות שכנים ומידע שהגיע לידי הרשויות, פנתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לעירייה ולבית המשפט בבקשה להפסיק לאלתר את השימוש החורג, בטענה כי הוא אינו חוקי ופוגע בסדרי המגורים באזור.

• הדירה פורסמה באינטרנט באופן גלוי כהשכרה לחופשות וסופי-שבוע.
• בעלי הנכס טענו כי נקטו צעדים להקלת מטרד הרעש, כגון הצבת כדורי טניס ברגלי הרהיטים.
• לטענתם, השכרת הדירה סייעה במימון משכנתה ואינה שונה מדירות אחרות באזור.

טענות בעלי הנכס והערכת השופט

המשיבים בהליך – בעלי הדירה – טענו להגנה בשני מישורים עיקריים. ראשון, הם טענו כי מדובר בהליך "אכיפה בררנית" – מצב שבו הרשויות אוכפות את החוק רק כלפיהם, למרות שישנם בעלי דירות שכנים שגם משכירים נכסיהם בשיטה דומה ואינם עומדים לדין.

שנית, לטענתם לא היו מודעים לכך שהשכרת הדירה למטרות נופש אינה חוקית, וטענו כי מדובר בנוהג נפוץ וכמעט מקובל בסביבה בה הם גרים. עוד הוסיפו, כי כל מטרת ההשכרה היא לעזור להם לעמוד בתשלומים, והם פעלו בנחישות למזער כל הפרעה לשכנים.

הוועדה המקומית הציגה בבית המשפט הוכחות רבות, בהן דפי פרסום של הדירה באתרי השכרה פופולאריים, וביקורות חיוביות רבות שצברו שם לאורך זמן, המעידים על אופי השימוש.

פסיקת בית המשפט – אין להשכיר ללא היתר

לאחר בחינת הטענות והראיות, קבע השופט כי התנהלות בעלי הדירה פסולה, ומהווה הפרה ברורה של דיני התכנון והבנייה. השופט הסביר כי עיקר הדיון אינו נוגע למידת ההפרעה לשכנים או לאופי הביקורות של אורחים בדירה, אלא לעובדה הבסיסית שלא הוגש ולא התקבל היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית.

השופט התייחס ביתר פירוט לטענה של "אכיפה בררנית", וציין כי אמנם יש במציאות דירות נוספות באזור המושכרות בשיטה זו, אך אין בכך כדי לבטל את האכיפה במקרה זה. לדבריו, על רשויות התכנון והבנייה לפעול במידת המשאבים שיש להן; גם כאשר לא כל הנכסים נאכפים באותו זמן, אין בכך פגם עקרוני. ההליך מתמקד בשאלה אם הנעשה בנכס מסוים חוקי אם לאו, ולא בהתנהלות סביבתית כללית.

• נקבע כי בעלי הנכס הפרו את דיני התכנון והבנייה.
• לא התקבל טיעון האכיפה הבררנית.
• צו הפסקה שיפוטי הוצא נגד המשך ההשכרה הקצרת טווח.
• המשטרה תסייע, אם יהיה בכך צורך, לאכיפת הצו בפועל.
• בעלי הפנטהאוז חויבו גם בתשלום הוצאות משפט בסך אלפי שקלים.

השלכות רחבות – מה ניתן ללמוד מהמקרה?

הפסיקה מדגישה את חשיבות עקרון הייעוד התכנוני – כלומר, כל מי שמבקש לעשות שימוש בנכס מעבר לייעוד שנקבע לו רשמית, חייב לקבל אישור מתאים מהוועדה המקומית. השכרות קצרות טווח, שרבים מהציבור רואים בהן דרך לגיטימית להשלמת הכנסה, אינן חפות מסיכון משפטי כאשר אינן מגובות באישור מראש. פסק הדין משמש תמרור אזהרה לבעלי דירות, במיוחד בפרויקטים יוקרתיים או אזורי מגורים הדוקים.

לצד זאת, יש לזכור כי מצב האכיפה משתנה לפי מגבלות משאבים ולפי מדיניות רשות התכנון המקומית. עם התגברות התופעה בארץ, צפוי הנושא לקבל מעמד משמעותי על סדר היום המשפטי והעירוני.

לבסוף, אין לראות בפסק הדין תקדים מחייב לכל מקרה, אך הוא מסביר את הסיכון הממשי של בעלי דירות שמשכירים לטווח קצר בלי לקבל תחילה את האישורים הנדרשים לכך. ייעוץ מקצועי משפטי עשוי להקטין את הסיכון ולחסוך התדיינות משפטית יקרה בהמשך.

סיכום

פסק הדין מהווה איתות ברור כי אין להקל ראש בדרישות דיני התכנון והבנייה. בעלי נכסים המבקשים להסב את דירותיהם לשכרות קצרת מועד נדרשים לפנות לקבלת היתר מתאים מהרשויות. אכיפה בררנית, טענות למטרד או הסתמכות על נורמות בלתי פורמליות – אינן מלמדות על חוקיות. הקפדה על רגולציה מקדימה היא הדרך הנכונה והבטוחה למי שמבקש לפעול בתחום השכרות הנופש בעיר.