המדינה תפצה יורשי קרקע בתל אביב – רשלנות ברישום בטאבו הובילה לאובדן רכוש יקר

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע לאחרונה כי המדינה תידרש לשלם פיצויים בסך של למעלה מחמישה מיליון שקלים ליורשי קרקע יוקרתית בתל אביב. הפסיקה התקבלה בעקבות רשלנות של המדינה בבדיקת מסמכים בעת רישום הקרקע בלישכת רישום המקרקעין (הטאבו), שגרמה להעברת הקרקע לבעלות גורם זר תוך הסתמכות על צוואה מזויפת.

עיכוב בהרשמה – תרומה לאובדן הקרקע

האירועים החלו כאשר שלושה אחים ירשו קרקע בתל אביב מאביהם ואמם. האב היה רשום כבעל הקרקע עוד משנות השישים, ובצוואה שערך ב-1999 הנחיל את רכושו לאשתו וילדיו. לאחר שנפטר, ובעקבות פטירת האם שנים רבות לאחר מכן, פעלה אחת היורשות לרשום את המקרקעין על שמם.

למרבה התדהמה, בעת שניגשו לבצע את הרישום, התברר כי כבר לפני שלוש שנים, בשנת 2014, נרשמה הקרקע ע"ש אדם אחר, וזאת בשל הגשת צוואה מזויפת לטאבו. הקרקע עברה בעלות מספר פעמים מאז, כשבשלב מסוים נמכרה בתמורה ל-13.5 מיליון שקלים.

תקנת השוק – רוכש תמים קודם לבעלים המקוריים

הקרקע נרשמה מחדש בשל עקרון "תקנת השוק", שלפיו מי שרכש נכס במקרקעין בתום לב ובתמורה מרוכש לכאורה, מוגן מפני תביעות הבעלים האמיתיים. לכן, למרות שהיורשים היו הבעלים החוקיים, אובדן הבעלות הפך לעובדה משפטית מוגמרת.

כשלים במסמכים – מה היו המחדלים?

על פי פסק הדין, המדינה התרשלה כאשר לא ביצעה בדיקה מספקת של המסמכים שהוגשו לה. על פני הצוואה המזויפת היו כמה פגמים בולטים, בהם: הזדהות של המוריש באמצעות דרכון ממדינה עוינת, והאזכור שלו בלשון שאינה תואמת את זהותו. עובדות אלה, ציין השופט, היו צריכות לעורר חשד קטן לכל הפחות, ולגרור בדיקת עומק.

השופט המחוזי ציין במיוחד כי הגשת צוואה שבה המנוח מזדהה בדרכון איראני – למרות שהיה תושב רמת השרון, יהודי ובעל אזרחות ישראלית – אינה סבירה. בנוסף, בתאריך הטבעת החותמת על הצו הייתה אי התאמה ביחס למועד ההנפקה, דבר שהיווה סימן נוסף לבעיה.

אחריות המדינה – עומס אינו תירוץ לרשלנות

המדינה ניסתה לטעון להגנתה כי היא מתמודדת מדי יום עם עשרות בקשות לקיום צוואות וירושות, ולכן לא ניתן לצפות ממנה לבדוק כל מקרה לגופו. ואולם, בית המשפט קבע כי מסמכים בעלי סימנים חריגים מחייבים בדיקה מיוחדת, ומצופה מהפקידים שיפעילו היגיון בסיסי ואחריות מקצועית בעת הטיפול בבקשות חריגות.

• השוואה של נתוני הזיהוי ותאריכים הייתה חושפת את הזיוף.
• היעדר הקפדה על פרטים חיוניים חמורה במיוחד כאשר עסקינן במקרקעין שערכם גבוה.

אשם תורם – גם היורשים אחראיים לעיכוב

לצד קביעת רשלנות המדינה, דן השופט גם בהתנהלות היורשים. התברר כי במשך קרוב ל-18 שנה לא דאגו להעביר את הבעלות בקרקע על שמם. בשל השיהוי המתמשך הזה, ראה בית המשפט לנכון להטיל עליהם אשם תורם בשיעור של 40%. כלומר, גם לנהגי הרכב הפוגע בתאונה תהיה אשמה קלה אם התרשלו בעצירתם, כך גם כאן: אחריות המדינה עומדת על 60% בלבד מההפסד שנגרם להם.

הפיצוי שנקבע – מעל ל-5.3 מיליון שקלים, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 150,000 שקלים – משקף את הנזק בפועל מהפסד הקרקע, כפי שערכה הוערך על ידי מומחים.

משמעות משפטית: זהירות ברישום זכויות

מקרה זה ממחיש את המשמעות הקריטית של רישום מיידי של זכויות במקרקעין ורצינות הדיוק בבדיקת צווי ירושה וקיום צוואות. "תקנת השוק" אמנם מגנה על רוכשים תמימים, אך עשויה לפגוע קשות בזכויות בעלי נכסים חוקיים שלא רשמו עצמם במרשם. כמו כן, על המדינה ועל רשויות הרישום לפעול במשנה זהירות ולגלות ערנות לסימנים מחשידים במסמכים שהם מקבלים.

הפסק ממחיש את אימוץ הגישה של ניהול מסמכי מקרקעין באחריות, הן מצד המדינה והן מצד האזרחים. מקרים דומים עלולים להתרחש גם בעתיד, ומומלץ לקבל ייעוץ משפטי ולפעול במהירות הראויה בכל הנוגע לזכויות נדל"ן.

לסיכום, פסיקת בית המשפט ממקמת את האחריות במקרה זה משני עברי המתרס: המדינה תידרש לפצות על הרשלנות, אך גם האזרחים נושאים באחריות לשמירה על זכויותיהם על ידי רישום בזמן.