האם חייב לשלם מס רכישה על דירה שנייה? זו המשמעות המשפטית

מס רכישה נחשב לאחד הנושאים החשובים והמאותגרים ביותר בשוק הנדל"ן בישראל. לא אחת, אנשים שרוכשים דירה שנייה נתקלים בדרישה לשלם מסים גבוהים, ולכן מבקשים להבין כיצד החוק מתייחס לרכישת דירה נוספת ואילו אפשרויות עומדות לפניהם.

מהו מס רכישה וכיצד הוא מחושב?

• מס רכישה הוא תשלום חובה שמוטל על קונים של זכויות במקרקעין – נכסי נדל"ן כגון דירות, קרקעות או מחסנים.
• החוק קובע מדרגות מס משתנות, בהתאם לשווי הנכס ולמצבו של הרוכש.
• עבור מי שרוכש "דירה יחידה" – כלומר, אין בבעלותו דירה נוספת – קיים פטור חלקי או מלא ממס עד לסכומים מסוימים על פי עדכון תקופתי של הרשויות.
• ברכישת דירה שנייה (הנקראת "דירה נוספת"), שיעור המס עולה באופן משמעותי והוא מחושב מהשקל הראשון.

הבדלים מהותיים בין דירה יחידה לדירה נוספת

• רוכש דירה יחידה יכול ליהנות מהטבות מס או ממדרגה תחתונה. מעבר לדירה שנייה, כבר לא מדובר עוד על פטור – אלא על מס מלא.
• המשמעות: מי שמחזיק דירה נוספת, גם אם דירת המגורים הקיימת שלו לא משמשת אותו בפועל, עדיין יצטרך לשלם מס רכישה מוגדל עבור כל רכישת דירה בהמשך.

כיצד נקבע שיעור המס?

• עבור רוכש בעל דירה נוספת, שיעורי מס הרכישה נעים לרוב בין 5% ל־10% ממחיר הדירה. מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת ויכולות להגיע ל־10% משווי הדירה.
• אין מדרגות מס נמוכות כמו לדירה יחידה ולעיתים הפער במסים משמעותי מאוד ומגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
• המשמעות המעשית: אדם שרוכש דירה שנייה, שלישית או דירה להשקעה – ישלם את מס הרכישה מהמדרגה הראשונה וברמות גבוהות בהרבה מאלה של רוכש הדירה היחידה.

האם ניתן להימנע ממס רכישה גבוה?

• החוק מתייחס במפורש לאפשרות למכור דירה קיימת תוך פרק זמן מסוים לאחר רכישת דירה חדשה – על מנת להיחשב כמי שרכש "דירה יחידה". נסיבות אלו מפורטות בנהלים של רשות המסים ובפסיקות בתי המשפט.
• במקרים מסוימים בית המשפט דן בטענות של רוכשים שדרשו להכיר ברכישה כדירה יחידה, בשל סיבות מיוחדות – למשל, אם הדירה הישנה בלתי ראויה למגורים. עם זאת, מדובר במצבים חריגים בהם יש צורך להוכיח עובדות חדשות ומשמעותיות.

טענות נפוצות וחבות מס

• לא אחת נדרשים בתי המשפט להכריע לגבי שאלות פרשנות של מס הרכישה – לדוגמה, מה דינה של דירה שנמצאת בהליך גירושין בין בני זוג, או כיצד לחשב מס במקרה של קבלת דירה בירושה.
• לעיתים מס הרכישה יוטל גם במקרים של הקצאת קרקע לבנייה עצמית בשכונות פיתוח, אך לעיתים ניתן לקבל הקלות בהתאם לאזור או למעמד הרוכש.

דוגמאות מהפסיקה וחישוב המס בפועל

• ממקרים שנדונו בבתי המשפט עולה כי הסכומים הנגבים במס רכישה על דירה שנייה עלולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. לדוגמה: רכישת דירה בסך 1.2 מיליון שקלים, תחויב לעיתים בסכום של למעלה מ־40 אלף ש"ח, ואילו דירות יוקרה יחויבו בסכומים גבוהים פי כמה.
• במקרה נוסף, רכישת דירה בסך 2.9 מיליון שקלים הביאה לחיוב במס רכישה של למעלה מ־220 אלף ש"ח. הפער בין רכישת דירה יחידה לדירה שנייה הוא דרמטי!
• ככל ששווי הדירה גבוה יותר, מס הרכישה יטפס בהתאם למדרגות שנקבעו בחוק.

פנייה לייעוץ משפטי – המלצה חיונית

• לעיתים קרובות, אנשים פונים ליועץ מס או לעורך דין מקרקעין במטרה לבחון היבטים שונים של רכישת דירה ובדיקת זכאותם להקלות במיסוי, בפרט כאשר מדובר בדירה נוספת או דירה להשקעה.
• ליווי מקצועי יכול למנוע תשלומים מיותרים, לסייע בהשגת הטבות מס או להגיש ערר לבתי המשפט במקרה של מחלוקת מול רשות המסים.

לסיכום:

חשוב לדעת כי ברכישת דירה שנייה – או כל דירה שהיא איננה הדירה היחידה של הרוכש – יש לקחת בחשבון תשלום מס רכישה מוגדל מהשקל הראשון, לעיתים בשיעור המגיע ל־10%. מי שברצונו להקטין את נטל המס, רצוי שיתייעץ מראש עם עו"ד מומחה למקרקעין ולמיסוי על מנת לבדוק את תנאי הזכאות והאפשרות להפחית מס זה.