בית המשפט קובע מתווה לחלוקת כספים לתיקון ליקויים בפרויקט התחדשות עירונית שקרס

פרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט כאלה המבוצעים במסלול הריסה ובנייה מחדש, מלווים לא אחת באתגרים מורכבים. מקרה משפטי שנדון לאחרונה המחיש את הקשיים שמעוררת קריסת יזם במהלך ביצוע פרויקט, ובעיקר – את הסוגיה כיצד יש לחלק כספים שיועדו לתיקון ליקויי בנייה בתקופה הנקראת "שנת הבדק".

רקע: יזמית התמ"א נכנסה להליכי פירוק

היזמית, שביצעה פרויקט תמ"א 38/2 שכלל הריסת בניין מגורים ישן ובנייה מחודשת במקומו של מבנה בן 14 קומות, מצאה עצמה במצוקה כלכלית חריפה לאחר מסירת הדירות לבעלי הקרקע ולרוכשים החדשים. הליך משפטי שהתנהל בעניינה הביא למינוי שני עורכי דין לשמש כנאמנים ולהמשיך לנהל את ענייני החברה תחת פיקוח בית המשפט. מטרת הנאמנות הייתה להגן בראש ובראשונה על זכויות הרוכשים והדיירים, בפרט בנושאים שטרם הושלמו.

חלק מרכזי מהפעילות בפירוק החברה נגע לטיפול בליקויים שהתגלו בדירות שבוצעו במסגרת הפרויקט. לאחר קריסת החברה, הופקד בידי הנאמנים סכום כספי אשר אמור היה להבטיח מענה לתיקוני בנייה נדרשים בשנה שלאחר מסירת הנכס, המכונה בשפה המקצועית "שנת הבדק" – תקופה שבה קבלן מחויב לתקן פגמים שהתגלו לאחר שהועברו הדירות לרשות הבעלים.

המחלוקת: כיצד יחולקו כספי המשכון

לאחר שחלפה תקופה מסוימת מאז מינוי הנאמנים, נותרה בידי קופת החברה יתרה כספית של 158,557 ש"ח. הסוגיה שעלתה לדיון הייתה אופן חלוקתה: עורכי הדין הממונים ביקשו שבית המשפט יאשר להם לחלק את הכסף בין כל דיירי הבניין באופן שוויוני, כלומר, שכל אחד מהדיירים יקבל חלק זהה – ללא קשר לשאלה אם אצלו התגלו בפועל ליקויים.

לעומת זאת, חלק מבעלי הדירות דרשו כי יתרת הכסף תוקצה רק לדירות בהן אותרו פגמים שמקורם בעבודת היזמית – שכן לדבריהם, דיירים אחרים רכשו את הדירות רק לאחר שנחתם ההסכם להפקדת כספי הבדק, ולפיכך אין הם זכאים ליהנות מהסכום ששולם מראש לטובת תיקונים.

עמדת בית המשפט: חלוקה יחסית ואובייקטיבית

השופט שבחן את טענות הצדדים דחה את שתי הגישות. ראשית, נדחתה הצעת עורכי הדין לחלק את הכסף שווה בשווה בין כלל הדיירים. השופט הדגיש כי סיבת הפקדת הסכום במקור הייתה להבטיח שדיירים יפוצו ככל שיתגלו ליקויים שנובעים מהבנייה, ועל כן לא הגיוני לשלם לבעל דירה יותר מעלות התיקון בפועל שנדרשה אצלו.

• הסיבה להפקדת הכסף – הגנה על דיירים מפני ליקויים לאחר מסירת הדירות.
• החקיקה והפסיקה קובעות אחריות של קבלן לתיקון פגמים במשך "שנת הבדק".
• חלוקה שאינה משקפת את הנזק בפועל אינה מוסרית ושוויונית.

בנוסף, נדחתה גם הדרישה של חלק מהדיירים לקבל לעצמם את כל יתרת הסכום. השופט העיר כי בעת גיבוש ההסכמות לפיקדון, אומדן העלויות כלל גם דירות של דיירים שבעתיד רכשו או ירכשו את הדירות, ולכן ראוי לחלק את הכסף מבלי לקפח אף קבוצה.

המנגנון שייקבע: עלות נזק – גובה פיצוי

כפתרון, קבע בית המשפט עיקרון לפיו יש להעריך את גובה התיקונים הנדרשים בכל דירה, לסכם את העלות הכוללת לכל הדירות בהן אותרו ליקויים, ולחשב יחסית מהי הפיצוי שזכאי לקבל כל אחד. לדוגמה, אם נדרש לתקן ליקויים בשווי 10,000 ש"ח בדירה אחת וב-5,000 ש"ח בדירה שניה, והסכום הכולל לכלל הדירות הוא 30,000 ש"ח – הדייר הראשון יקבל שליש, והדייר השני יקבל שישית.

המדד שיפורט, הוא שיאפשר לכל דייר לקבל את חלקו היחסי מהסכום שהופקד בקופת הפירוק. ככל שיתברר כי הסכום המופקד אינו מספיק לכיסוי מלוא העלויות, יתחלק כל אחד בהתאם לגובה הנזק שנקבע אצלו. מנגד, ככל שיישאר כסף לאחר חלוקת הפיצויים, ניתן יהיה להחזירו לחלוקה כללית נוספת או לפי הוראות נוספות שיקבעו.

• כל דייר זכאי לחלק יחסי מכספי התיקון – בהתאם להיקף הליקויים שנמצאו בדירתו.
• הנאמנים יידרשו להכריע ולקבוע באופן מקצועי את גובה הנזקים בכל דירה.
• במקרה של מחלוקות בין הדיירים והנאמנים, ניתן לפנות להכרעה שיפוטית משלימה.

משמעות ההחלטה לדיירים ולענף ההתחדשות העירונית

הפסיקה מהווה בשורה לדיירים בפרויקטים דומים, שכן היא קובעת סטנדרט לחלוקה הוגנת ואובייקטיבית של כספים המשוריינים לטובת תיקון ליקויים. בכך נוצר מנגנון שקוף שמטרתו לוודא שכל דייר יוכל לקבל פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו בלבד, מבלי להעדיף קבוצה אחת על פני אחרת.
ההחלטה גם מחזקת את מעמד הנאמנים כממלאי תפקיד מרכזי בשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות – ומחדדת את חובת ההגינות והאובייקטיביות המוטלת עליהם בבואם לחלק כספים במסגרת הליכי פירוק של חברות בניה.

סיכום

קריסת יזמית בהתחדשות עירונית העמידה במבחן את מנגנוני ההגנה על רוכשי דירות חדשות. פסיקת בית המשפט בעניין זה מייצרת פתרון שנועד להבטיח לכל דייר את שמגיע לו באמת, ומבליטה את חשיבותו של פיקוח משפטי בליווי קפדני של מימוש כספים בפרויקטים מורכבים. מנגנון החלוקה היחסי, עליו הורה בית המשפט, מהווה תקדים ראוי וחשוב לכל פרויקט בנייה שבו מעורבים נושאים של ליקויים בתקופת הבדק והגנה על זכויות הדיירים.