בית המשפט הורה על פינוי דייר מוגן מחנות בתמורה לפיצוי בעקבות פרויקט התחדשות עירונית

סכסוך בין בעל נכס לדייר מוגן על פינוי חנות בשכונה בדרום העיר הוביל להחלטה תקדימית בענייני דיירות מוגנת. לאחר הליך משפטי ממושך, נקבע כי השוכר, אשר החזיק בחנות מזה יותר משני עשורים, יפונה לטובת פרויקט התחדשות עירונית (המוכר בשם תמ"א 38) ויהיה זכאי לפיצוי כספי נרחב.

רקע למחלוקת על פינוי החנות

במרכז פרשת הפינוי עומדת חנות קטנה ברחוב מסחרי ותיק באזור מתחדש בעיר. ההסכם בין הצדדים נחתם בשנת 2001, והגדיר את תנאי השכירות כדיירות מוגנת. מדובר בהסדר חוקי מיוחד שמעניק לשוכר הגנות ומעמד מחוזק, לרוב תוך תשלום נמוך מדמי שכירות רגילים. מטרת ההגנה היא למנוע פינוי שרירותי מצד בעל הנכס.

• הדייר המוגן השתמש בחנות בניהול עסק משפחתי בתחום הטקסטיל.
• דמי השכירות עמדו על כ-1,500 שקלים בחודש – סכום הנחשב נמוך יחסית לשוק.
• החנות שימשה מקום פרנסה עיקרי לבני המשפחה לאורך עשרות שנים.

קידום פרויקט התחדשות עירונית והיתר הריסה

לבעל הנכס היה ברור זה זמן מה כי המבנה בו ממוקמת החנות דורש שיפוץ מקיף ואף חיזוק משמעותי, כמו שחייבות תקנות הבטיחות המודרניות. לכן פעל לקבלת היתר לפינוי ולבנייה מחדש, תוך שימוש בזיכיונות תמ"א 38 – תכנית ממשלתית שנועדה לעודד חיזוק בנייני מגורים והוספת יחידות דיור באזורים וותיקים.

• השתרשות הצדדים בסכסוך נמשכה מספר שנים, כאשר בעל הנכס הגיש בקשה לבית המשפט לפינוי הדייר.
• בסוף, הוענק היתר להריסת הבניין והקמת חדש במקומו, כולל שטח מסחרי ושתי חנויות חדשות.
• בעל הנכס הצהיר כי פעל לאורך זמן בהגינות וניסה להציע פיצוי ישיר לדייר, אך האחרון דחה את סכום ההצעה.

טענות הצדדים והליך משפטי

בעל הנכס טען כי הבניין ישן מאוד והפינוי נחוץ בעיקר מסיבות בטיחותיות וכן לצורך מימוש זכויות בניה חדשות. לשיטתו, הפיצוי שישולם לדייר ראוי שיעמוד על 70,000 שקלים.

השוכר, מצדו, טען כי מיקומה של החנות הוא בעל ערך כלכלי רב הן בשל הקרבה לספקים ולקוחות ותיקים מהענף והן בשל הרצף העסקי. הוא העריך את שווי הפיצוי הראוי בסכום גבוה פי כמה – 1,200,000 שקלים, או לחילופין שימצא עבורו מקום חלופי דומה בשכונה.

הכרעת בית המשפט: פיצוי מוגדל על פי דמי מפתח

בית המשפט נדרש להכריע מהו הפיצוי הראוי לדייר מוגן סביב פינוי שנכפה בשל מיזם התחדשות. ההחלטה התבססה על עיקרון בדיני דיירות מוגנת, לפיו בעת פינוי עסק יש לשלם לדייר מעבר לדמי המפתח הרגילים (דמי מפתח – תשלום חד פעמי שניתן לדייר מוגן בעת סיום שכירותו).

• בית המשפט קבע כי הסכום שישולם לדייר יחושב כשווי דמי המפתח בצירוף שליש נוספים, בגין פיצוי על העברה של עסק.
• שווי מרכיב הדיירות בחנות הוערך ב-295,000 שקלים על ידי מומחה שמונה מטעם בית המשפט.
• הדייר טען כי יש לכלול גם גלריה שנוספה לחלל, אך זו נבנתה ללא היתר ולכן לא נכללה בחישוב.
• פסק הדין חייב את בעל הנכס לשלם לדייר 383,500 שקלים, ולהוסיף 40,000 שקלים המהווים פיצוי על מס שבו יתחייב הדייר בשל קבלת הסכום.

לסיכום, בעלי החנות שילם לדייר המוגן סכום מצטבר של 423,500 שקלים כהתניית פינוי החנות.

מסקנות והשלכות

פסק הדין שופך אור נוסף על האיזון הנדרש בין זכויות דיירים ותיקים ובין האינטרס הציבורי והפרטי בקידום התחדשות עירונית. דייר מוגן אינו מחוסן לחלוטין מפני פינוי, אולם זכאי לתמורה הוגנת לשווי זכויותיו המקוריות ואף יותר מכך, כאשר מדובר בבית עסק ותיק.

• המקרה ממחיש כי לכל פינוי בהקשר של תמ"א 38 יש השלכות כלכליות נכבדות לבעל הנכס.
• הפיצוי לדייר איננו רק תשלום סמלי, כי אם נדרש להיות ריאלי ומשקף את עלות הקמה מחדש והעברת העסק.
• בעל הנכס חויב גם לתשלום שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט על סך 10,000 שקלים.
• הדייר המוגן נדרש לפנות את החנות תוך 60 יום מיום החלטת בית המשפט, ולהחזירה כשהיא ריקה לחלוטין.

הסתכלות רחבה

המקרה הזה מציג את המורכבות של פינוי דיירים מוגנים בעת אישור פרויקטים של התחדשות עירונית. לצד הרצון להצעיד את סביבת המגורים קדימה ולאפשר לבעלים לממש זכויות בניה, על המערכת המשפטית לשקלל גם את הפגיעה בדיירים הנאלצים להתפנות ולשוב את חייהם העסקיים או הפרטיים ממקום אחר.

פסק הדין מחזק את הפסיקה הקיימת כי כל פינוי דייר מוגן בתמורה לתמ"א 38, חייב להיות תוך שמירה על זכויותיו הכלכליות ולשקף ירידת ערך וצורך אמיתי בפיצוי משמעותי.

הליכים דומים צפויים להמשיך ולהעסיק את בתי המשפט כל עוד תהליכי ההתחדשות העירונית מתחזקים וקיים צורך באיזון בין קדמת הפיתוח להגנה על זכויות וותיקים.