ביהמ"ש פסק: דייר מוגן יפונה מנכס תמורת מיליון שקלים – ההשלכות המשפטיות בהתחדשות עירונית

בית משפט באזור השרון נדרש באחרונה להכריע במחלוקת סביב פינוי דייר מוגן ממושכר באזור התחדשות עירונית. הפיצוי שנפסק לדייר עמד על 1.65 מיליון שקלים – הרבה מעבר לסכום שהוצע לו תחילה – וחידד סוגיות עקרוניות בזכויות הדייר המוגן כשמתבצע פינוי בינוי.

רקע: הנכס, הדייר והפרויקט

בלב המחלוקת עמד נכס מסחרי במרכז אזורי, המושכר לדייר מוגן זה שלושה עשורים. למרות שבתחילה הושכר המקום כחנות, בשנים האחרונות שימש בפועל כמחסן. מדובר היה ברואה חשבון שהחזיק במקום ושלחץ הפינוי הגיע בעת שמתחם הנדל"ן כולו עמד לפני התחדשות עירונית נרחבת – תוכנית שבה היזם מתכנן להרוס בניינים ישנים ובמקומם להקים חדשים.

היזמיות שזכו בזכויות הפיתוח ביקשו לפנות את כלל הדיירים, ובכלל זה את הדייר המוגן, על מנת להרוס את המבנה ולהתחיל בבנייה. הן הציעו תחילה פיצוי כספי בסך 820 אלף שקלים, אך הדייר סירב בטענה שהפיצוי נמוך. בתגובה לכך פנו היזמות לבית המשפט בתביעת פינוי, כשהן נשענות על הזכות בחוק הגנת הדייר לפנות דייר מוגן כשהייזם מחזיק ברישיון בנייה לבניין חדש ומציע פתרון חלופי סביר.

עיקרי הטענות: מהו שווי הפיצוי?

• הדייר דרש פיצוי המבוסס על שווי חנות בשטח 188 מ"ר, בהתבסס על העסקאות שביצעו יזמים עם דיירים אחרים במתחם.
• החברה היזמית טענה כי סירובו של הדייר נובע מרצון להעלות את סכום הפיצוי בטענות חסרות תום לב, וניסתה לעגן את חישוב הפיצוי בהתאם לשטח הנכס החוזי – 67 מ"ר – ובהתחשב בשימושו בפועל כמחסן ולא כחנות עסקית פעילה.

המחלוקת נגעה בעצם להערכת שווי זכויותיו של דייר מוגן ולעקרונות הנוהגים בפינוי במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

פסק הדין: התייחסות לפוטנציאל הנכס ופיצוי נדיב

בית המשפט בחן את הסוגיה והכריע כי אף שהנכס שימש כמחסן, יש להעדיף את הייעוד המקורי שלו – כחנות – בעת קביעת הפיצוי. מדובר בעקרון ידוע בפסיקה כי פיצוי בעת פינוי דייר מוגן ייקבע לפי השימוש המותר על פי החוזה או דין, ולאו דווקא השימוש בפועל.

השופטת בחנה את חוות דעת שמאית מטעם מומחה בית המשפט, שאימצה שטח של 125 מ"ר עבור יעוד חנות, והעריכה את שווי המ"ר ב-20,400 שקלים. לפיכך, ערך הנכס לצורך הפיצוי עומד על 2.55 מיליון שקלים.

עם זאת, לאור היות הדייר מוגן – כלומר, זכאותו כפופה לכך שאינו הבעלים המלא של הנכס – נקבע שלא יהא זכאי לשיעור מלוא הערך. דמי המפתח (המייצגים את שווי הזכות של דייר מוגן) הועמדו על 60% מהסכום, כלומר 1.53 מיליון שקלים. לסכום זה נוספו הוצאות ההובלה והפינוי של המחסן (120 אלף שקלים), וכך הגיע הפיצוי הכולל ל-1.65 מיליון שקלים.

• פינוי הדייר יתבצע בתוך 60 יום מיום מתן פסק הדין.
• בית המשפט לא הפנה להוצאות חריגות שאופייניות לעסק פעיל, שכן המחסן אינו עסק חי שצבר מוניטין ולקוחות שיש לשמור עליהם.

דייר מוגן והתחדשות עירונית: הסבר משפטי

דייר מוגן הוא מי ששוכר נכס לתקופה ממושכת, לרוב במחירי שכירות מופחתים – זכות שמקורה בהסדרים מנדטוריים שאומצו בחוק הישראלי. פינוי דייר מוגן דורש עילה חוקית מובהקת, כמו צורך בהריסת המבנה במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, ורק לאחר קבלת כל האישורים והיתרי הבנייה הנדרשים.

חוק הגנת הדייר מעניק לדייר הגנה מפני פינוי בנסיבות רגילות, אך יחד עם זאת מאפשר לבעל הנכס לפנות את הדייר אם הוכח שכוונתו להרוס את הנכס לצורך בנייה חדשה. תהליך זה מחייב מתן פיצוי הולם לדייר, שבו נדרשים בתי המשפט לאזן בין אינטרס הבעלים לפתח את המקרקעין לבין זכויות ההגנה של הדייר המוגן.

משמעות פסק הדין – איזון אינטרסים ומסר ליזמים ודיירים

פסק הדין מדגים כיצד בתי המשפט מעניקים משקל לייעוד הנכס ולפוטנציאל המסחרי הטמון בו, גם אם השימוש בפועל פחות רווחי. עם זאת, הפיצוי אינו מגיע לשוויו המלא של הנכס, שכן הדייר שוכר מוגן ולא בעלים.

מתן פיצוי הנע בסכומים גבוהים, הנגזר ממחירי שוק עדכניים, משמש תמריץ לפינוי בהסכמה ומאותת לשני הצדדים – דיירים ויזמים – לנהל מו"מ גמיש ולחפש פתרונות מידתיים, מבלי לפנות להליכים משפטיים ממושכים.

• ליזמים: יש להיערך להצעות פיצוי ריאליות ולא להסתפק בהערכות מינימליות.
• לדיירים: התעקשות בלתי סבירה על פיצוי לא תמיד תישא פרי בביהמ"ש, אך ייעוד הנכס מהווה משקל מהותי בחישוב התגמול.

עוד יובהר כי אין במידע המוצג להוות ייעוץ משפטי פרטני, ויש להיוועץ באנשי מקצוע במקרים דומים.

סיכום

פסק הדין הנוכחי מהווה אבן דרך בגבולות הפיצוי בעת פינוי דייר מוגן במסגרת תוכניות פינוי-בינוי. הוא ממחיש כיצד בתי המשפט מתחשבים בייעוד הנכס, אך גם מגבילים את הפיצוי בהתאם לזכות המוגבלת של הדייר. מסקנה ברורה העולה היא שלכל מקרה יש לבחון את נסיבותיו לעומק, תוך איזון בין צרכי התחדשות עירונית לזכויות המוגנות של דיירים ותיקים.