ביהמ"ש אסר השכרות קצרות טווח בבניין משותף: התקנון מתיר מגורים בלבד

בית משפט אזרחי קבע כי דיירים בבית משותף רשאים לעמוד על שמירת אופיו המגורים של הבניין ולמנוע הפעלה של דירות כהשכרות קצרות טווח. בפסק הדין הוטעם כי השכרות המכוונות לתיירות ונופש אינן שימוש מגורים, וכי פעילות בהיקף כזה מחייבת רישוי עסקי מתאים. בסוף ההליך ניתן צו מניעה קבוע האוסר על המשך ההשכרות הקצרות, והוטלו על המפעילים הוצאות משמעותיות.

הרקע למחלוקת

הדיון נסב סביב בית משותף באזור המרכז, שבו חלק מבעלי הדירות ביקשו להפעיל דירות כהשכרות קצרות טווח באמצעות מודל ניהול מרחוק. מול זאת עמדו דיירים קבועים שטענו לפגיעה ממשית באיכות חייהם, בהרגשת הביטחון ובשקט הראוי בבית מגורים. הסעד שנתבקש היה צו מניעה המורה להפסיק את ההשכרות הקצרות בכל הנוגע לדירות שהופעלו למטרה זו.

על פי הנטען, אסיפת דיירים שהתקיימה במהלך שנת 2021 קיבלה החלטה ברוב נדרש, ולפיה חל איסור על בעלי הדירות להשכיר את נכסיהם לטווח קצר. מעבר לכך, התקנון המוסכם של הבית המשותף – מעין חוזה המסדיר את אופן השימוש ברכוש המשותף וביחידות המגורים – קובע כי הדירות מיועדות ל"מגורים בלבד", וכי אין להפעיל בהן עסק.

טענות הצדדים

התובעים טענו כי זרם מתחלף של אורחים מזדמנים גורם לרעש, תנועה בלתי פוסקת במבואות, שימוש אינטנסיבי במתקנים המשותפים והפרת שגרת החיים של דיירי קבע. לדבריהם, בבית מגורים נדרש מרקם יציב המושתת על שכנים קבועים, ואין זה עולה בקנה אחד עם אופי אירוח תיירותי.

מנגד טענו הנתבעים כי הבניין מאוכלס בחלקו על ידי בעלי דירות שאינם מתגוררים במקום דרך קבע, וכי מטעמי כדאיות כלכלית הם משכירים את הדירות לפרקי זמן קצרים. עוד נטען כי מדובר בדירות קטנות שקשה להשכירן לתקופות ארוכות, ובכך נימקו את המעבר למודל של אירוח קצר.

ממצאי בית המשפט בדבר אופן ההפעלה

השופט הבכיר התרשם כי מודל הניהול שנקטו הנתבעים נשען על הזמנות והתקשרויות מקוונות, ללא נוכחות פיזית של איש צוות באתר. נקבע כי אין בבניין נציג קבוע לקליטת אורחים או לפיקוח בזמן אמת, וכי התנהלות האורחים נשענת בעיקר על מסרים כתובים מרחוק.

בין היתר, הובא כי בדירות שהופעלו להשכרה הודבקו על הדלתות הנחיות באנגלית המבקשות לשמור על שקט במסדרונות, להימנע מהקשות על דלתות שכנים ולא להפריע לדיירים. בית המשפט ראה בכך אינדיקציה לקיומה של פגיעה מתמשכת בפועל או לכל הפחות לחשש ממשי לפגיעה כזו, וכי הסתמכות על שלטים או תקנונים פנימיים איננה מהווה מנגנון פיקוח מספק במרחב משותף.

המסגרת המשפטית: מהו "שימוש למגורים" ומהי השכרה קצרה

התקנון המוסכם של הבית המשותף קובע ייעוד מגורים לדירות ואוסר הפעלה עסקית בתחומי היחידות. בית המשפט הדגיש כי השכרה קצרה למטרות נופש או תיירות ממוקדת אורחים מתחלפים ואיננה שימוש מגורים במובנו השגור – דהיינו, מגורי קבע, רציפות, והשתלבות בקהילה הביתית. שימוש כזה הוגדר בפסק הדין כימוש עסקי-מסחרי, שאינו חוסה תחת ההגדרה "מגורים".

במונחים משפטיים כלליים, "שימוש חורג" הוא שימוש בנכס למטרה אחרת מזו שנקבעה לו, בין אם בסביבה החוזית-אזרחית (כמו תקנון בית משותף) ובין אם בהסדר התכנוני הרלוונטי. גם כאן, הודגש הרצון לפרש באופן הרמוני את ההסדרים: אם תכלית התכניות והתב"עות היא מגורים, ואם התקנון החוזי מורה על מגורים בלבד, אזי הפעלה מסחרית של דירות לאירוח קצר אינה הולמת את ייעוד הנכס.

היבט רישוי עסקים

מעבר להפרת תקנון הבניין, בית המשפט מצא כי היקף ההפעלה והאופן שבו נעשו ההשכרות מלמדים על פעילות עסקית הטעונה רישיון עסק. לשיטת בית המשפט, משלא הוצג רישיון כאמור, פעלו הנתבעים בניגוד לדין. הובהר כי כאשר הפעלה של דירות לאירוח נעשית בקנה מידה משמעותי, מדובר ב"עסק" לכל דבר ועניין, ועל כן חלים עליה דיני הרישוי.

אין צורך להמתין לנזק בפועל: די בפוטנציאל פגיעה ממשי

נקבע כי ההכרעה אינה מותנית בהוכחת אירוע נקודתי של מטרד או אלימות. די בפוטנציאל המובנה לפגיעה באורח החיים התקין בבית משותף, כאשר שיעור ניכר מהיחידות מופעלות באופן תיירותי, כדי להצדיק התערבות שיפוטית וצווי מניעה. בית המשפט התרשם כי בבניין המדובר שיעור משמעותי מהדירות אכן הוסבו להשכרה קצרה, עד כדי שינוי המאזן בקהילת המגורים והפיכת השטחים המשותפים למתחם אירוח בפועל.

תום לב, ייצוגיות ועמידת דייר יחיד על זכויותיו

השופט הבכיר דחה את הטענה שלפיה מדובר ב"צרות עין" מצד התובעים. צוין כי בעלי הדירות ניסו תחילה להגיע להסדרים מעשיים, ורק משהתברר כי ההפרות נמשכות, פנו לערכאות. עוד הודגש כי תובע יחיד בבית משותף רשאי לעמוד לבדו על זכויות קנייניות המשותפות לדיירים, במיוחד כאשר הסעד המבוקש נועד להגן על כלל בעלי הדירות ולא רק עליו באופן אישי.

במילים אחרות, העובדה שמיעוט מהנפגעים לא הצטרפו כצדדים להליך אינה מפחיתה מן הלגיטימיות של התביעה. עצם השמירה על ייעוד המקרקעין והאינטרס המובהק של דיירי קבע בשקט, ביטחון וסדר – מצדיקים עמידה נחרצת על אכיפת התקנון.

ביקורת על התנהלות הנתבעים והפרת הוראות ביניים

פסק הדין התייחס גם לאופן ניהול ההליך, וקבע כי חלק מן הטענות העובדתיות של ההגנה בדבר פיקוח צמוד ונוכחות בשטח לא הוכחו. בית המשפט מצא כי דפוס הפעולה התבסס על ניהול מרחוק, ללא מנגנוני פיקוח אפקטיביים. כמו כן צוין כי הוראות ביניים שנקבעו במהלך ההליך – ובכלל זה מגבלות שנועדו לצמצם חיכוך בשטחים המשותפים – לא קוימו לשביעות רצון בית המשפט.

הכרעת בית המשפט והסעדים הכספיים

בסופו של יום, בית המשפט הורה על מתן צו מניעה קבוע האוסר על המשך ההשכרות הקצרות בבניין, בקובעו כי מדובר בשימוש מסחרי הסותר את ייעוד המגורים שנקבע בתקנון הבניין. בנוסף, בית המשפט הטיל על הנתבעים הוצאות משמעותיות ושכר טרחה, בין היתר בשל הצורך בניהול הליך ממושך והצגת טענות שלא נתמכו בראיות מספקות.

נקודות מרכזיות מההחלטה

• תקנון בית משותף המייעד את היחידות ל"מגורים בלבד" מונע הפעלה של דירות כהשכרה קצרה למטרות נופש ותיירות.
• השכרה קצרה בהיקף משמעותי מהווה שימוש עסקי שאינו "למגורים" ועלולה להיחשב כ"שימוש חורג" מן הייעוד.
• בהיעדר רישיון עסק מתאים – פעילות אירוח בהיקף רחב מנוגדת לדין.
• אין צורך בהוכחת אירועי מטרד ספציפיים; די בפוטנציאל פגיעה ממשי ומתמשך במרקם החיים בבית המשותף כדי להצדיק צו מניעה.
• דייר יחיד רשאי לעמוד על זכויות כלל בעלי הדירות כאשר הסעד נדרש לשמירה על ייעוד הנכס ועל איכות החיים בבניין.
• התנהלות ללא פיקוח פיזי ראוי, תוך הסתמכות על הנחיות כתובות בלבד לאורחים, אינה מספיקה בסביבה של בית משותף.

ההשלכות הרחבות: מסר לבעלי דירות ולמנהלי נכסים

פסק הדין שולח מסר ברור לבעלי דירות ולגורמים המנהלים דירות להשכרות קצרות: בבתים משותפים שבהם התקנון מורה על שימוש למגורים בלבד, הפעלה תיירותית נרחבת עלולה להיחשב כהפרת ההסדר החוזי וכפעילות עסקית בלתי מורשית. מודל ניהול מרחוק, המותאם לתיירות מתחלפת ומבוסס על הזמנות דיגיטליות, אינו פוטר מן החובה לשמור על השקט, הסדר והביטחון של דיירי המקום, ואינו מחליף את הצורך ברישוי היכן שנדרש.

מבחינת דיירים קבועים, ההחלטה מחזקת את היכולת לאכוף את התקנון ולדרוש מבעלי דירות שכנים להימנע משימושים שאינם מגורים. זאת, גם כאשר השימוש המסחרי אינו מתרחש בתוך יחידה אחת בלבד, אלא משתרע על מספר דירות ומשפיע על המאזן הקהילתי ועל תחושת הביתיות בשטחים המשותפים.

בית המשפט אף הדגיש את חשיבות ההרמוניה הפרשנית בין המסמך החוזי (תקנון הבית המשותף) לבין ההסדרים התכנוניים החלים. ככל שהייעוד התכנוני הוא מגורים, וככל שהתקנון מגביל את השימוש למטרה זו בלבד, יש לפרש את שני המקורות כך שישלימו זה את זה – ולא יכשירו פעילות שאינה עולה בקנה אחד עם מגורי קבע.

נציגות הצדדים

התובעים יוצגו בהליך בידי עו"ד ותיק העוסק במקרקעין ובבתים משותפים. הנתבעים יוצגו בידי צוות הגנה הכולל עו"ד מנוסה ועמיתו. שמות הצדדים ויתר פרטים מזהים אינם מובאים מטעמי צנעת הפרט והיצמדות לכללי הדיווח.

לסיכום, בית המשפט קבע כי ייעודו של בית משותף למגורים אינו מתיישב עם פעילות השכרה קצרה רחבת היקף, במיוחד כשזו מתנהלת ללא רישיון עסק וללא מנגנוני פיקוח מספקים. צו מניעה קבוע אכף את התקנון והפסיק את ההשכרות הקצרות, בצירוף חיוב בהוצאות. ההכרעה מחדדת את גבולות השימוש הראוי בדירות מגורים ואת זכותם של דיירים לקהילה ביתית יציבה, שקטה ובטוחה.