לצורך פרויקט חיזוק: דייר מוגן יפונה זמנית מהחנות כדי לאפשר את התקדמות העבודות

בית משפט השלום באזור המרכז קבע כי דייר מוגן המפעיל חנות תכשיטים בבניין ותיק יפנה את המקום לתקופה מוגבלת במהלך עבודות חיזוק ושיפוץ רחבות היקף, אך דחה את דרישת בעלי הזכויות לפנותו לצמיתות. השופט הבכיר הדגיש כי פרויקט החיזוק אינו בגדר הריסה ובנייה מחדש, וכי השפעתו הישירה על החנות מצומצמת. לצד זאת, כדי שלא לעכב את התקדמות העבודות ומהטעמים הבטיחותיים והלוגיסטיים, אושר מתווה של פינוי זמני בלבד. בסיום נקבע כי הדייר ישוב לנהל את העסק בתנאי השכירות המוגנת, ובעלי הבניין חויבו לשלם לו הוצאות משפט.

הרקע העובדתי

ההליך נסב סביב בניין מגורים-עסקים בעיר חוף במרכז הארץ, שבו מחזיקים מספר שותפים בזכויות הבעלות. בקומת הקרקע פועלת חנות תכשיטים ותיקה, המוחזקת על ידי דייר מוגן מכוח הסכם שכירות מוגנת שנחתם בשנות השבעים ואשר עבר אליו בירושה מהוריו. בשנת 2020 קיבלו בעלי הזכויות היתר בנייה לעבודות חיזוק ושיפוץ במסגרת יוזמת התחדשות עירונית. כשנתיים לאחר מכן הוגשה תביעה לבית המשפט, במסגרתה ביקשו הבעלים להביא לפינויו של הדייר מהחנות על בסיס שתי עילות חלופיות.

ליבת המחלוקת נגעה לשאלה האם עבודות החיזוק מצדיקות פינוי קבוע של הדייר המוגן מהיחידה העסקית, או שמא ניתן להסתפק בפינוי זמני מוגבל בזמן. בנוסף, נדונה טענה שלפיה הדייר העביר בפועל את זכויותיו לחברה שבשליטתו, ובכך הפר את הסכם השכירות המוגנת.

טענות בעלי הבניין

בעלי הזכויות טענו כי עומדות להם שתי עילות לפינוי הדייר לצמיתות. ראשית, לשיטתם, הדייר המוגן העביר את הזכויות בחנות לחברה שבבעלותו ולפיכך הפר את ההסכם. שנית, הם טענו כי עצם ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ בהיקף נרחב מהווה “שינוי הבניין ותיקונו היסודי”, עילה שבדין המאפשרת פינוי דייר מוגן כאשר הפרויקט אינו מתיישב עם המשך ההחזקה בנכס במתכונתו הנוכחית. עוד נטען כי הפינוי לצמיתות נדרש לצרכי התפעול של הבניין לאחר השיפוץ, ובפרט לצורך ניצול טוב יותר של השטחים, לרבות שימוש בחנות כמשרד לניהול האחזקה והשכרות קצרות טווח.

טענות הדייר המוגן

מנגד, הדייר טען כי לא קמה כל עילת פינוי. בנוגע לטענה בדבר העברת הזכויות לחברה, הוא הסביר כי לא הועברו זכויות שכירות כלל; בפועל, התשלומים והנהלת החשבונות של העסק בוצעו זה שנים באמצעות חברה שבשליטתו, כעניין אדמיניסטרטיבי בלבד. לשיטתו, בעלי הזכויות ידעו על כך כבר מזמן, גילו הסכמה שבשתיקה לאורך שנים, ולא העלו כל טענה עד לפתיחת ההליך הנוכחי.

באשר לעבודות החיזוק, הדייר הדגיש כי מדובר בפרויקט של חיזוק, שיפוץ והתאמות בטיחות, לא בהריסה ובנייה מחדש. הוא הפנה להסכמות מוקדמות בין הצדדים מהליכים קודמים, שלפיהן ייערך פינוי זמני בלבד לצורך ביצוע חלק מהעבודות, ולאחר מכן יוחזר להחזיק בחנות בתנאם הקודמים. עוד נטען כי הפרויקט אינו משנה את שטח החנות או את מיקומה, כך שאין הצדקה לסילוק לצמיתות.

המסגרת המשפטית: מהו דייר מוגן ומהן עילות הפינוי

“דייר מוגן” הוא מי שמחזיק במושכר בתנאי הגנה מיוחדים מכוח הסדר משפטי היסטורי, המעניק יציבות בקשר השכירות, הגבלת דמי שכירות ועילות פינוי מצומצמות. המשמעות היא שבעל הנכס אינו רשאי לפנות את הדייר כרצונו; עליו להראות עילה מוכרת בדין או בהסכם, ולהוכיח כי התקיימו התנאים להחלתה. אחת העילות המוכרות בהקשר זה היא “שינוי הבניין ותיקונו היסודי” — מצב שבו עבודות נרחבות בבניין מחייבות, מבחינה מעשית ותכנונית, פינוי של הדייר כדי לאפשר את ביצוען, ולעיתים אף מובילות לסיום הקשר השכירותי.

עם זאת, גם כאשר מתבצעות עבודות התחדשות עירונית, נדרשת אבחנה ברורה בין מצב של הריסה ובנייה מחדש, המייצר מציאות נדל”נית חדשה, לבין עבודות חיזוק ושיפוץ בתוך המבנה הקיים. כאשר אין שינוי מהותי ביחידה הספציפית (כגון שינוי מיקום החנות, שטחה או ייעודה), הנטייה היא להעדיף פתרונות מידתיים, ובהם פינוי זמני בלבד תוך שמירה על מעמדו של הדייר המוגן.

הכרעת בית המשפט: אין עילה לפינוי לצמיתות

בית המשפט דחה את שתי העילות לפינוי קבוע. בנוגע לטענה בדבר העברת זכויות לחברה, נקבע כי ההסכם החל על הצדדים אינו מקנה לבעלי הזכויות עילת פינוי מקום שבו הדייר בחר לנהל את הנהלת החשבונות של העסק באמצעות תאגיד בשליטתו. מעבר לכך, צוין כי בעלי הבניין ידעו על כך לאורך שנים ולא מחו, עובדה המלמדת על קבלת המצב בפועל. במונחים משפטיים, התנהלות עקבית של אי־מחאה עשויה ליצור מניעות מלטעון להפרה בדיעבד.

בכל הקשור לטענה שעבודות החיזוק מהוות “תיקון יסודי” המצדיק פינוי קבוע, בית המשפט הדגיש כי אין מדובר בפרויקט של הריסה ובנייה, אלא בחיזוק ושיפוץ במסגרת יוזמת חיזוק מבנים קיימים. לא הוכח כי מתוכנן שינוי מהותי בחנות — לא מבחינת המיקום, לא מבחינת השטח ולא מבחינת הפונקציה העסקית. אף אם הבניין כולו עובר שדרוג נרחב, ההשפעה הישירה על החנות ספציפית הוגדרה כמינורית. עוד מצא בית המשפט כי רצונם של בעלי הזכויות לעשות שימוש בחנות כמשרד תפעולי בעתיד אינו יוצר כשלעצמו עילת פינוי כנגד דייר מוגן.

הפתרון המידתי: פינוי זמני מתואם

לאור האמור, קבע בית המשפט כי יש לפעול לפי המתווה המידתי שנדון בין הצדדים בעבר: הדייר יתפנה זמנית מן החנות למשך התקופה הנדרשת באופן סביר לביצוע העבודות, ועם השלמתן ישוב להחזיק בה בתנאי השכירות המוגנת. ההיגיון שביסוד ההכרעה הוא כפול: מחד, אין הצדקה לשלול את זכויותיו המוגנות של הדייר ולסלקו לצמיתות; מאידך, יש להבטיח כי העבודות לא ייעצרו בשל נוכחות העסק, משום היבטי בטיחות, גישה וכלים הנדסיים. בית המשפט הדגיש כי הצדדים יידרשו לפעול בתיאום, בתום לב, ובתכנון זמנים מסודר, כך שהפגיעה העסקית בדייר תהיה מינימלית והקבלנים יוכלו לבצע את עבודתם ביעילות ובבטחה.

הוצאות משפט והשלכות נוספות

בסיום ההליך חויבו בעלי הזכויות לשלם לדייר המוגן הוצאות משפט בסך 5,000 שקלים. חיוב בהוצאות נועד לשקף את תוצאת ההליך, לפצות על חלק מהעלויות שהצד שכנגד נשא בהן, ולעתים גם לשדר מסר דיוני בדבר האיזון הראוי בין האינטרסים. במקרה זה, ההכרעה לטובת הדייר ביחס לפינוי הקבוע והאישור לפינוי זמני בלבד הצדיקו, לשיטת בית המשפט, הטלת הוצאות מתונות על התובעים.

נקודות עיקריות מההחלטה

• עבודות חיזוק ושיפוץ שאינן כרוכות בהריסה ובנייה מחדש אינן יוצרות, כשלעצמן, עילה לפינוי דייר מוגן לצמיתות.
• היעדר שינוי מהותי ביחידה העסקית — מבחינת שטח, מיקום או ייעוד — תומך בבחירה בפתרון של פינוי זמני בלבד.
• ניהול תשלומים והנהלת חשבונות באמצעות חברה בשליטת הדייר אינו שקול להעברת זכויות שכירות, ובאין הוראה מפורשת אחרת בהסכם — אינו מקים עילת פינוי.
• התנהגות הצדדים לאורך זמן, לרבות אי־מחאה מצד בעלי הזכויות, עשויה ליצור מניעות מלטעון להפרה.
• הדייר יחזור לעסקו בתום העבודות, כאשר זכותו לדיירות מוגנת נשמרת; לבעלי הנכס נפסקו הוצאות משפט לטובת הדייר.

משמעות רוחבית לבעלי נכסים ולדיירים מוגנים

ההכרעה מדגימה את האיזון השיפוטי הנדרש בעידן של התחדשות עירונית: עידוד פרויקטים חיוניים לשדרוג הבטיחות והתשתיות, לצד שמירת זכויותיהם של דיירים מוגנים במבנים ותיקים. לבעלי נכסים מומלץ להיערך מראש לתיאום לוחות זמנים ולבחון חלופות הפחתת נזק לעסקים פעילים. לדיירים מוגנים חשוב להבין כי סטטוס ההגנה אינו חוסם לחלוטין פינוי לצורך ביצוע עבודות, אך במקרים רבים ניתן לצמצם את הפגיעה באמצעות פינוי זמני מתואם והחזרה לנכס עם סיום הפרויקט. שני הצדדים מרוויחים כאשר מתקיים דיאלוג מוקדם, תכנון הנדסי ברור, והסדרים כתובים שמסדירים את שלבי העבודה, את מועד הפינוי הזמני ואת התנאים לשיבה לפעילות מלאה.

המסר המרכזי העולה מפסק הדין הוא כי שיקולי נוחות תפעולית של בעלי נכסים, כמו רצון לעשות שימוש בחנות כמשרד, אינם כשלעצמם עילה לסילוק דייר מוגן. יש צורך בהצבעה על שינוי מהותי ביחידה הספציפית או על נסיבות קונקרטיות שמצדיקות סיום ההחזקה המוגנת. בהיעדר אלה, ועל רקע הפרויקט ההנדסי הממוקד בחיזוק ושיפוץ הבניין, הפתרון הראוי הוא פינוי זמני, הנקבע מראש בפרקי זמן סבירים ותוך התחייבות להחזיר את הדייר לתפוסתו עם תום העבודות.

סיכומו של דבר, בית המשפט קיבל תפיסה מאוזנת: הוא דחה פינוי לצמיתות שמבוסס על עבודות שאינן משנות מהותית את החנות המושכרת, אך הכיר בצורך הממשי לפינוי קצר מועד כדי לאפשר את התקדמות הפרויקט ביעילות ובבטיחות. ההחלטה משקפת מגמה של יצירת פתרונות מידתיים בפרויקטים של חיזוק מבנים קיימים, תוך שמירה הדוקה על זכויות מעמד הדייר המוגן והטלת הוצאות מתאימות על הצד שנכשל בטענותיו לפינוי קבוע.