רוכשי דירה שילמו מס רכישה גבוה בשל שינוי חקיקה ברגע האחרון

החלטת ועדת ערר השיבה סדר למחלוקת משפטית סביב מס רכישה, בין רוכשי דירה להשקעה לרשויות המס, כאשר כל ההבדל היה בתשעה ימים שהובילו להפרש של עשרות אלפי שקלים.

הרקע: רכישת דירה בסמוך לשינוי שיעור המס

במחצית 2020, בתקופת אי־הוודאות שנוצרה בשל מגפת הקורונה, התקבלה בממשלה החלטה להפחית את שיעור מס הרכישה שמשולם בעת קניית דירה נוספת שאינה דירת מגורים יחידה. שר האוצר בחר לבטל את "הוראת השעה" שהייתה אמורה להימשך עד לסוף אותה שנה, כך שהחל מסוף יולי 2020, שיעור מס הרכישה פחת מ-8% ל-5% לרכישת דירות בסכומים של עד כ-4 מיליון שקל.

שינוי זה, שנועד להקל על נוטלי משכנתאות ולהמריץ עסקאות נדל"ן, נכנס לתוקף ב-29 ביולי 2020. אך מה קורה כאשר עסקה נחתמת רגע לפני כניסת החוק החדש?

דרישת תשלום מס גבוהה על רכישת הדירה

בני זוג אשר רכשו דירה להשקעה בעיר המרכזית, תמורת 2,290,000 שקלים, חתמו על ההסכם תשעה ימים בלבד לפני מועד ההפחתה – ב-20 ביולי 2020. עקב כך, הם חויבו במס רכישה בשיעור הישן של 8%. בפועל, זה גרם לכך שעליהם לשלם מס בסך כ-183,200 שקלים, במקום המס המופחת על פי החקיקה החדשה – 124,477 שקלים.

ההפרש הגיע לכ-60,000 שקלים, והזוג לא ויתר. הם פנו לוועדת הערר אשר פועלת במסגרת בית המשפט המחוזי, וערערו על החיוב בטענה שנגרם להם עוול.

• הטענה: המדינה לא פרסמה בזמן על כוונה לשנות את שיעור המס.
• נטען כי הרוכשים הסתמכו באופן לגיטימי על פרסומים רשמיים של רשות המיסים ושיעור המס שהיה בתוקף – ויצאו נפסדים רק בשל מועד החתימה.
• לדבריהם, עצם מועד החתימה היה תלוי בגורמים טכניים ובעיכוב מצד הצד השני, ולא מתוך שיקול דעת מודע.

עמדת רשות המיסים: החוק ברור, אין תחולה רטרואקטיבית

בנוגע לטענות הרוכשים, נציגי מיסוי מקרקעין טענו כי החוק הקובע הוא זה שחל ביום החתימה על ההסכם. לדבריהם, אין באפשרות רשויות המס להחיל חוק בדיעבד (רטרואקטיביות), וזאת על פי כללי המשפט הישראלי המקובלים.

בעמדתה הדגישה רשות המיסים, כי אין לאזרחים זכות מוקנית לכך שמדרגות מס רכישה או מדיניות מיסוי כלשהי יוצמדו לתאריך מסוים – המדינה רשאית לעדכן חוקים ומדרגות מס לפי הצורך, כל עוד ההליך נעשה כחוק. עוד הודגש כי אין חובה קבועה בחוק לעדכן את הציבור מראש לגבי שינויים חקיקתיים הצפויים.

פסק הוועדה: יום החתימה – היום הקובע

הוועדה, בראשות שופט מחוזי ותיק, דנה בטענות הצדדים והבהירה כי ההכרעה מבוססת על עקרון יסוד חשוב: היום שבו נחתם הסכם רכישת הדירה הוא היום הקובע לשיעור מס הרכישה.

• הוועדה הבהירה כי מדובר בעיקרון שמשמעותו – כל עסקה נבחנת לפי מצב החוק כפי שהיה ביום חתימת ההסכם, בלי קשר למידע מוקדם או שמועות על שינוי עתידי.
• לדברי הוועדה, גם אם שבועיים אחר כך נכנסה לתוקף חקיקה שמקלה על רוכשי דירות, אין בכך כדי לאפשר רטרואקטיביות של המס לטובת רוכשים מוקדמים יותר.
• נקבע כי למדינה יש מרחב תמרון רחב בנוגע לשיקולי מדיניות מס, כל עוד כללי החקיקה נשמרים.

הוועדה גם התייחסה לטענות לגבי פגיעה באינטרס ההסתמכות של האזרחים: עקרון ההסתמכות מעניק במקרים מסוימים הגנה לאזרח מפני שינויים חדים במדיניות, אולם כאשר מדובר בחקיקה כללית שנעשית על פי הסדר וחוק – אין לאזרחים זכות קנויה להמשך מדיניות מס כפי שהייתה בעבר.

השלכות והחלטה: ערר נדחה והוצאות נוספות

לאור האמור, הוועדה דחתה את הערר שהגיש הזוג וקבעה כי אין הצדקה להחיל את שיעור המס החדש על העסקה שבוצעה תשעה ימים לפני תיקון החוק. מעבר לכך, הטילה על בני הזוג לשלם בנוסף שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסך 25,000 שקלים לטובת המדינה.

• עקרונות חשובים שכל אזרח צריך לדעת: כל עסקה כפופה למצב החוק בזמן ביצועה.
• אין זכות מוקנית לכך שמיסוי יישאר קבוע; המדינה רשאית לעדכן מסים בהתאם לשיקולי מדיניות.
• מידע בתקשורת או "שמועות" על שינוי חקיקתי עתידי אינם מחייבים את רשויות המס.

סיכום

המקרה הזה משקף את החשיבות שבבחינת מועד חתימת עסקה, במיוחד כאשר קיימים סימנים לשינויים אפשריים בחוק. בעוד שלעיתים נדמה ששינויים בחקיקה מגיעים "בהפתעה", החוק שומר על עקרון הוודאות לגבי עסקאות שבוצעו בעבר. חשוב שכל מי שמתכנן עסקה משמעותית – ודאי בשוק הנדל"ן – יהיה ערני למצב החקיקה ויתייעץ מראש עם גורם מקצועי.