בית המשפט דחה ערעור משכיר דירות: חובה לשלם מס עסקאות כמבצע פעילות עסקית נדל"ן

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה ערעור של יזם נדל"ן, שחויב בתשלום מס עסקאות בהיקף של קרוב לשני מיליון שקל בגין השכרת דירות בתל אביב. ההכרעה קובעת עיקרון חשוב: אדם הפועל בהיקף משמעותי, בעל ידע מקצועי ופעילות שיטתית בתחום הנדל"ן, ייחשב "עוסק" ויחויב בתשלום מס עסקאות חרף ניסיונות להציג את פעילותו כפרטית.

רקע המקרה - רכישה, פיצול והשכרה

• מדובר ביזם נדל"ן, אשר החזיק בבעלות על שתי חברות הפועלות בענף הבנייה וייזום פרויקטים למגורים.
• באמצעות אחת החברות, רכש חלקה במרכז תל אביב בתמורה למיליון ומאתיים אלף שקל, והחל בפרויקט לבניית בניין מגורים בן 18 דירות.
• במהלך הדרך, ערך היזם עסקה שנייה עם חברת הנדל"ן שבבעלותו, במסגרתה נרכשו עבורו זכויות ב-6 דירות מתוך הבניין העתיד להבנות.
• לאחר השלמת הבנייה (בשנת 2017), קיבל היזם שש דירות, אותן פיצל לשמונה יחידות נפרדות והשכיר לשוכרים שונים לתקופה של למעלה משנתיים, מבלי לשלם מס ערך מוסף בגין ההכנסות מהשכירות.

המחלוקת המשפטית: מיהו "עוסק" לצורכי מס ערך מוסף?

הרקע לחיוב המס מקורו בהגדרות דיני מע"מ, שם קיים הבדל ברור בין הכנסות מהשכרת דירת מגורים "פרטית" (הפוטרות את המשכיר מאות מס) ובין השכרה בהיקף ובאופי עסקי, שמחייבות את המשכיר בתשלום מס עסקאות.

יזמים וגופים מסחריים מחויבים לעיתים במס עסקאות גבוה, שכן המדינה רואה בהם כמי שפעילותם מהווה עסק קבוע או פעילות בעלת היקף משמעותי – בעיקר כאשר הם פועלים תוך רצון להפיק רווחים ושיפור מתמיד של הנכסים להשכרה.

החלטת רשויות המס וטענות היזם

• במהלך 2021, ביצע מנהל מע"מ המקומי בדיקה מקיפה לפעילותו של היזם וקבע כי השכיר את הנכסים "במהלך עסקו", ולא רק כבעל דירה פרטי.
• כתוצאה מכך, הוצאה ליזם שומה לגביית מע"מ בסך 1.92 מיליון שקל, בצירוף קביעת ריבית, הצמדה והוצאות.
• היזם טען במסגרת ערעורו לבית המשפט כי פעל כבעל דירות פרטי, וכי במצבו לא חלות אמות המידה המדויקות המבחינות בין עוסק לעסקה פרטית. לדעתו, הרכישה וההשכרה לא בוצעו במטרה עסקית, אלא כהשקעה פרטית לאורך זמן.

הכרעת בית המשפט - מבחני הפסיקה קובעים פעילות עסקית

בית המשפט בחן את מכלול נסיבות המקרה מול שורת פרמטרים אשר נבחנים בכל תיק המובא לבחינה בתחום:

• מבחן הבקיאות והניסיון: השופט הדגיש כי ליזם רקע עשיר בענף הבניה, ידע מקצועי והבנה רחבה בשוק הנדל"ן.
• מבחן ההשבחה: היזם יזם הריסה של מבנים ישנים, הקים נכס חדש בעל ערך גבוה בשוק, ולא הסתפק בכך – אלא אף פיצל חלק מהדירות כדי להכפיל את איכות ורווחיות ההשכרה.
• מבחן כמותי ומהותי: דובר כאן בפעולה רחבת היקף – שמונה דירות ששימשו מקור הכנסה קבוע ובסכומים משמעותיים.

השופט סיכם, כי יישום מבחני הפסיקה כולם מוביל למסקנה חד משמעית – מדובר בעסק לכל דבר ועניין. לא מתקיימות נסיבות של פעילות פרטית מזדמנת או חד פעמית.

משמעות ההכרעה והשלכותיה

• המקרה מדגיש את עמדת רשויות המס והפסיקה לגבי מי שמושכרות ברשותו דירות רבות, באופן רציף ומשמעותי, במיוחד כשיש ניסיון ופעילות עסקית ענפה.
• גם כאשר המשכיר פועל באמצעות חברות בשליטתו, המבחן מתבצע על הפעילות המהותית – ולא על הפרטים הטכניים.
• בתי המשפט רואים במשקיעים בעלי רוחב יד וידע מקצועי "עוסקים", וחלים עליהם כל כללי המיסוי העסקי.

אזרח המחזיק בדירת מגורים אחת ומבקש להשכירה, בדרך כלל לא ייחשב כ"עוסק". אך מי שפועל בהיקף דומה למקרה הנידון, לוקח על עצמו חובות ודיווחים של אנשי עסקים.

האספקט המימוני וההוצאות

מלבד חיוב בשומות ובמס, חויב היזם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 40 אלף שקל נוספים.

סיכום

פסק הדין מהווה תמרור אזהרה, לכל מי שפועל בשוק הנדל"ן – אם אתם עוסקים בנדל"ן בהיקפים ניכרים, פועלים במטרה להגדיל את רווחי ההשכרה, נהנים מידע וניסיון מקצועי – ייתכן שתיחשבו כ"עוסקים" ותידרשו לשלם מס עסקאות. הגדרת פעילות כ"פרטית" מצריכה זהירות רבה, ותמיד מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המיסוי כדי להימנע מחיובים מפתיעים.