בתום הליך משפטי, דחה בית משפט השלום בהרצליה לאחרונה תביעה לדמי תיווך שהגיש מתווך, שדרש תשלום בגין שיווק ומכירת בית בשווי 9 מיליון שקלים. פסיקת השופט שמה דגש על חשיבות היותו של המתווך 'הגורם היעיל' בעסקה – מונח מפתח בתחום דיני התיווך, אשר עמד במוקד המחלוקת בין הצדדים.

רקע: עסקת נדל"ן מהותית ותביעה לדמי תיווך

הפרשה החלה בסוף שנת 2020, כאשר אביו של בעל נכס בהרצליה התקשר עם מתווך מנוסה במטרה לסייע במכירת הבית. בהסכם שנחתם צוין כי שכר הטרחה בגין שירותי התיווך יעמוד על 1.5% מהתמורה הסופית של העסקה, בתוספת מע"מ, אשר ישולם למתווך עם החתימה על הסכם המכר.

לאחר חתימת ההסכם, פעל המתווך לשיווק הנכס ואף קיים מגעים עם מספר רוכשים פוטנציאליים. עם זאת, אותם מהלכים לא הבשילו לכדי עסקה. הבית נמכר בסופו של דבר לרוכש אחר בסכום של 9 מיליון שקלים, ועל אף שמתווך אחר היה מעורב בעסקה זו, דרש המתווך הראשון לקבל את דמי התיווך וטען כי היה הגורם שגרם למכירת הנכס.

הטענות: מי היה הגורם היעיל בעסקה?

בהגשת תביעתו, עמד המתווך על כך שהשקיע מאמצים ניכרים ופעולות שיווק רבות אשר, לטענתו, הובילו לחשיפת הנכס לרוכש שחתם על העסקה. לפיכך, סבר כי יש לראות בו כמי שהיה "הגורם היעיל" בעסקה – כלומר, האדם שבזכות פעולותיו העיקריות נחתמה העסקה, ולכן הוא זכאי לתגמול.

• המתווך דרש דמי תיווך ופיצוי בשל אובדן תגמול, בסכום כולל של 437,672 שקלים.
• לטענתו, לו לא היו מתקיימות פעולותיו, ככל הנראה לא היתה מתקיימת עסקת המכירה עם הרוכש.

מצידו השני של המתרס, טען אביו של בעל הבית כי המכירה הסופית בוצעה לאחר שתמה תקופת הבלעדיות שניתנה למתווך, ובאמצעות מתווך אחר שפעל מטעם הרוכש. הוא הדגיש כי למתווך התובע לא היה כל חלק בקידום העסקה, וכי הרוכש לא הגיע אליו דרכו אלא בשל קשרים אחרים, ללא התערבות המתווך התובע.

הכרעת בית המשפט: לא הוכחה תרומת המתווך להכרת הרוכש בעסקה

דיון המשפטי התמקד בשאלה מרכזית: האם המתווך התובע היה הגורם היעיל שהוביל לעריכת הסכם המכר. בנקודה זו נשמעה עדותו של הרוכש, אשר הצהיר כי כלל לא הכיר את המתווך לפני העסקה, וכי נחשף לנכס בשל היכרות מוקדמת עם עורך הדין של המוכר, ולא בעקבות פעולות שיווק שנעשו על ידי המתווך התובע.

• בית המשפט עיין בתמלול שיחה בו אומר המתווך לרוכש: "נעים לפגוש אותך", וראה בכך חיזוק שלא הייתה ביניהם היכרות מוקדמת.
• הוכח גם כי שולמו דמי תיווך למתווך אחר בתמורה לעסקה בסך 113,500 שקלים, דבר שממעיט במשקלו של התובע בניהול העסקה.

השופט ציין כי עצם קיומן של פעולות שיווק לצורך העלאת המודעות לנכס, אינן מספיקות כדי להגדיר את המתווך כגורם היעיל. דרושה הוכחה לקשר ישיר בין פעולותיו לבין השגת הקונה. בהיעדר ראיות שמצביעות על תרומתו הישירה של המתווך למציאת הרוכש, נדחתה תביעתו.

השלכות פסיקת בית המשפט והיבטים מעשיים

לפסיקת בית המשפט משמעויות רחבות בעבור כל הגורמים הפועלים בענף התיווך ובתחום עסקאות המקרקעין:

• בכדי לזכות בדמי תיווך, אין די בעבודה כללית או ניסיון שיווקי – על המתווך להוכיח שהוא היה זה שבזכות פעולותיו ובאופן ישיר הביא לקיום העסקה.
• כאשר יש מעורבות של מתווכים נוספים, ובמיוחד כאשר ישנו מתווך אחר שפעל מול הרוכש, הנטל על המתווך לטעון לגורם יעיל הופך גבוה יותר.
• כדי להימנע ממחלוקות, חשוב להקפיד על הסכמים ברורים, תיעוד פגישות ומהלכים, ושמירה על קשר ישיר ומשמעותי בין התיווך לבין ביצוע העסקה.

סיום והוצאות משפט

בסיום ההליך, קבע בית המשפט שעל המתווך לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 38,218 שקלים. בכך נחתמה הפרשה – דמי התיווך לא התקבלו, ועלתה חשיבות בחינת הקשר הישיר בין פעולות המתווך לבין מימוש העסקה בפועל.

פסק הדין ממחיש את המשמעות המשפטית של מונח "הגורם היעיל" בתחום דיני התיווך ומדגיש את רף הראיות הנדרש להכרה בזכות המתווך לגמול בעסקה. לציבור הרחב, מומלץ להיוועץ בייעוץ מקצועי לפני התקשרות בהסכם תיווך, תוך בדיקה מדוקדקת של התחייבויות הצדדים והסדרת סוגיות תיעוד ובלעדיות.