האם תכנית להתחדשות עירונית יכולה לעכב את פירוק השיתוף בנכס? כך קבע לאחרונה בית המשפט לענייני משפחה בצפון הארץ, כאשר דן במחלוקת בין שתי אחיות בשאלה האם על הדירה המשותפת להימכר כעת, או שמא יש להמתין עד תום פרויקט פינוי-בינוי שצפוי להשביח את ערכה.

הסכסוך בין שותפות לדירה

במוקד ההליך עמדה דירה ישנה בבניין שהתבשר כי ייכנס בעתיד הקרוב להליך פינוי-בינוי. הדירה עברה בירושה לאחר פטירת האם, ובעלותה התחלקה בין שתי אחיות. אחת מהן עסקה רוב השנים בטיפול בנכס ומחזיקה בלמעלה מ-90% מהזכויות, לאחר ששאר האחים הסתלקו מהעיזבון לטובתה. האחות השנייה מחזיקה ביתרת הזכויות.

בעקבות קשיים ביניהן, פנתה האחות בעלת הרוב בבקשה שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף – סעד משפטי שמאפשר לכל שותף במקרקעין לבקש לסיים הבעלות המשותפת, לרוב באמצעות מכירת הנכס.

עקרון זה מבוסס על הזכות של כל בעלים במקרקעין להביא לסיום השותפות, על פי רוב ללא צורך בהסכמת יתר השותפים, אלא אם קיימים חריגים שיקבעו אחרת.

טענות הצדדים

הנתבעת, האחות השנייה, ביקשה לעכב את המכירה עד סיום הליך הפינוי-בינוי. היא הסבירה שלדבריה, מימוש הדירה כעת, לפני שיתבצע השדרוג, ימנע ממנה ליהנות מהשבחת שווי הנכס שתבוא בעקבות הפרויקט. עוד הציגה טענה שלפיה ההסכם לחלוקת הבעלות בנכס נכפה עליה בלחץ, ועל כן הסדר השותפות הנוכחי אינו תקף במלואו.

טענה נוספת שהעלתה הייתה כי לא עודכנה בזמן אודות התקדמות הפרויקט להתחדשות עירונית ולא היה לה די מידע לפני שנדרשה להסכים ליציאה מהעיזבון לטובת אחותה. מכאן דרשה שבית המשפט ישקול את ההסתרה לכאורה בתזמון פירוק השיתוף.

הכרעת המשפט: עקרון פירוק השיתוף גובר

השופט הבכיר שדן בתיק דחה את עיקר הטענות של האחות שביקשה לעכב את המכירה וציין כי חוק המקרקעין קובע כלל ברור – כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף במועד שיבחר, אלא אם קיימת מניעה משפטית כבדת משקל. מתי כן יכול להימנע פירוק שיתוף? כאשר קיים למשל הסכם מפורש בין הצדדים שמגביל זאת, או מתקיים חוסר תום לב משמעותי.

• המחוקק לא קבע חריג הדוחה פירוק בשל פינוי-בינוי עתידי.
• תביעת פירוק שותפות אינה מחייבת הסכמה של כל הצדדים.
• המומחה שמונה להעריך את הדירה גילם את הפוטנציאל העתידי של השבחת הנכס במחיר המכירה.

בפסק הדין, צוין כי גם לו היה מתאפשר עיכוב של פירוק השיתוף, לא הוכחה בפועל פגיעה משמעותית בזכויות האחות – שכן בעת הערכת הנכס בוצע שיקול לגורמי השבחה עתידיים, כך שהמחיר משקף את התחזית להתחדשות העירונית.

חובת תום הלב והליכי עיזבון

במהלך הדיון, ניסתה האחות לטעון לכשלים שנפלו בדרך עריכת ההסכמות בין האחים סביב העיזבון. אך בית המשפט הבהיר שכל עוד ניתן צו ירושה שמאגד את זכויות כל הצדדים, והוא נותר בתוקף, אין מקום לערער עליו בהליך הנוכחי.

משמעות הדברים היא שכל עוד אין פסק דין אחר או ראיה מהותית המערערים את תוקפו של צו הירושה, בעלי הזכויות יכולים לדרוש מימושן, גם אם בעתיד צפוי שינוי בשווי מקרקעין עקב התחדשות עירונית.

פיצוי והוצאות משפט

בסיכומו של דבר, קיבל בית המשפט את עמדת התובעת והורה כי הדירה תימכר כעת. בנוסף, חויבה הנתבעת בהוצאות המשפט ובשכר טרחת עורך דין בסך של 13,500 שקלים.

הפסיקה מחזקת את עקרון הבסיס במקרקעין: אי-אפשר לחייב שותף להמשיך בשותפות נגד רצונו, גם אם בעתיד ייתכן רווח בשל פרויקטים של פינוי-בינוי. יחד עם זאת, זכויות הצדדים נשמרות במידת האפשר באמצעות הערכת שווי נכונה של הנכס בזמן המכירה.

משמעות לפסק הדין והשלכות רחבות

ההחלטה מהווה תקדים חשוב לבעלי נכסים משותפים בבניינים שמצויים בתחילתו של תהליך פינוי-בינוי. נקבע כי אין להכליל עיכוב אוטומטי במימוש נכסים רק בשל המתנה להשבחתם, כל עוד שמאי מוסמך מעריך את שוויים בהתחשב בפוטנציאל העתידי.

• הליכים לעיכוב מכירה צריכים להיתמך בנימוקים חריגים ובראיות מוצקות.
• כל צד הבעל בנכס זכאי לסיום השותפות, וניתן לקבל את שווי החלק הריאלי בעת מכירת הנכס.
• פסק הדין אינו נוגע לבחינת הפיצוי בגין השבחת ערך עתידית שנובעת מפינוי-בינוי – אלא רק לעיתוי והזכאות לבקש מימוש זכויות כעת.

לסיכום, בית המשפט ייתן משקל רב לעקרונות יסוד של זכויות קנייניות בפירוק שיתוף, ויעדיף פתרון שמעניק לכל צד את חלקו היחסי, גם אם פוטנציאל התמורה העתידי טרם התממש. כך מובטחת הגינות כלפי כל אחד מהשותפים ומניעת עיכוב הליכים מיותר.