האם דיירים בבית משותף אחראים לנזקים בעקבות חדירת מים לדירה?

חדירת מים לדירות בבניינים משותפים היא נפוצה, וגורמת לא פעם לדיונים משפטיים סביב השאלה: מי נושא באחריות לפיצוי הניזוקים?

רקע כללי - אחריות בעלי דירות בבית משותף

בבניין מגורים משותף קיימים חללים ורכיבים הנחשבים לרכוש משותף: גג, קירות חיצוניים, מערכות האיטום והצנרת המרכזית. כאשר מתרחשת תקלה או כשל במערכת האיטום, עלולה להיגרם חדירת מים השוברת את השגרה – ומתגלעות מחלוקות הנוגעות לאחריות ולפיצוי.

• רבים אינם מודעים לכך שעל פי הפסיקה והחוק, התחזוקה והאיטום של הרכוש המשותף מהווים אחריות של כלל הדיירים.
• אחריות זו חלה גם כאשר בעל דירה בודד נפגע, כל עוד מקור הנזק ברכוש המשותף.

האירוע – מקרה לדוגמה

במקרה שנדון לאחרונה בבית משפט השלום, תבעו בעלי דירה בקומה העליונה בבניין בן מספר קומות את שכניהם – באמצעות נציגות הבית המשותף – בטענה כי ליקויים בגג המשותף גרמו לנזקים משמעותיים לדירתם, בעקבות חדירות מים חוזרות החל משנת 2015. לדבריהם, בעקבות חדירות המים סבלו מנזקי רטיבות ועובש, ולא יכלו להשתמש בשטחי מגורים שלמים.

• חדירת המים החלה בסוף 2015 ובהמשך הורעה. בעלי הדירה פנו לנציגות הבית המשותף, אך הפתרונות היו חלקיים בלבד.
• במהלך השנים 2016–2019, לוו הדיונים בחוות דעת של מהנדס מומחה שבדק את הדירה והצביע על ליקויים באיטום הגג ובמערכת הניקוז המשותפת כבעלי אחריות עיקרית לנזק.

עמדות הצדדים

בעלי הדירה טענו כי בשל חדירות המים נגרמו נזקים לרכושם ונפגעה איכות חייהם לאורך זמן. לטענתם, הרשלנות של נציגות הבית המשותף ואי-ביצוע תחזוקה תקינה גרמו להחמרת המצב. מנגד, ועד הבית טען כי נעשו טיפולים חוזרים בגג, ובעל הדירה מנע – לטענתם – גישה מספקת לצורך תיקון הליקויים.

• ועדת המומחים בדקה את טיב העבודות שבוצעו ביצירת האיטום, ומצאה כי אלה לא היו מספקות ואכן נדרש היה לבצע תיקונים מקיפים יותר מבעבר.
• המחלוקת התמקדה בסוגיית היקף האחריות של הנציגות, והאם הייתה התרשלות ממשית בתחזוקת הרכוש המשותף.

ההכרעה – קביעת בית המשפט

בית המשפט נדרש ליישם סטנדרטים של אחריות ברכוש משותף. בפסיקתו חידד כי על ועד הבית מוטלת החובה לבצע תחזוקה נאותה לכלל הרכוש המשותף, לרבות זיהוי מוקדם של ליקויים באיטום וטיפול בהם במהירות. בנוסף, כאשר דייר מסרב לאפשר טיפול, נדרשת פנייה מתאימה לערכאות לצורך קבלת צו ביצוע.

• נמצא כי בשנים האמורות לא התבצע טיפול יסודי כנדרש, מה שהוביל להחמרת מצב הרטיבות והנזקים בדירה.
• בית המשפט הכיר בליקויים הקיימים, קיבל את עמדת המומחה ודרש תיקון כוללני.
• הנציגות חויבה לשלם פיצויים לדיירים בגין הנזק שנגרם, בסכום גבוה משמעותית מהוצאות התיקון בלבד – תוך פיצוי גם על עוגמת הנפש שנגרמה.

נקודות עיקריות לתשומת לב

• רכוש משותף בבניינים כולל מרכיבים רבים, שעל תחזוקתם מופקד ועד הבית עבור כלל הדיירים.
• חדירת מים מהווה ליקוי מסוכן – לאורך זמן עלולה להיווצר פגיעה בקירות, בתשתיות ואף במבנה כולו, לצד ירידת ערך הדירות.
• דייר הנפגע בשל ליקוי כזה זכאי לפיצויים, ולעיתים גם לפיצוי שאינו ממוני (על עוגמת נפש והפרעת שימוש).
• על הנציגות לפעול במהירות, ולהשתמש ביועצים ואנשי מקצוע מתאימים.
• במקרים של מחלוקת – ניתן לפנות לבית משפט לצורך מינוי מומחה אובייקטיבי והכרעה בסוגיות השנויות במחלוקת.

סיכום – חשיבות ניהול תקין ואחריות משותפת

המקרה ממחיש עד כמה חיונית הקפדה על תחזוקה שוטפת ובדיקה מקצועית של רכוש משותף בבניינים. כאשר נגרמים נזקים, האחריות אינה מתמצה בהוצאת תיקון נקודתי בלבד, אלא מצריכה בחינה מעמיקה של שורש הבעיה והיערכות לטיפול יסודי. בניינים המנוהלים היטב יפחיתו את הסיכוי לנזקים דומים וימנעו מסכת דיונים משפטיים יקרה ומתישה לדייריהם.