בעלי דירה בתל אביב יחויבו להתפנות למען פרויקט התחדשות עירונית

פרשה משפטית מסקרנת הגיעה לאחרונה לסיומה בבית משפט השלום בתל אביב, כאשר בני זוג, בעלי דירה בבניין ישן במרכז העיר, חויבו לפנות את דירתם בלוח זמנים מוגדר, וזאת כדי לאפשר את קידומו של פרויקט חיזוק והרחבה במסגרת התחדשות עירונית.

אי הסכמה שהתפתחה לסכסוך משפטי

העובדות נשענות על תכנית אשר נחתמה בין יזמית נדל"ן לרוב הבעלים בבניין בשדרות מרכזיות בעיר, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 – תכנית ממשלתית המאפשרת חיזוק והרחבת בניינים בתמורה לזכויות בנייה נוספות. בעוד שרוב הדיירים תמכו בפרויקט, אחד מבעלי הדירות ורעייתו סירבו לאשר את החוזה ולהשתתף בהליך החתימות, בטענה כי תנאי העסקה אינם מספקים אותם.

כתוצאה מהסירוב, פנתה היזמית לערכאה העוסקת במקרקעין על מנת לכפות את ההתקשרות. במסגרת ההליך גובשה פשרה: בני הזוג יקבלו פיצוי כספי משמעותי – בסך מאות אלפי שקלים – ויחתמו על מסמכי הפרויקט. תוקף הפשרה ניתן בהחלטת ערכאה מקצועית, אך ברגע האמת, בני הזוג התחמקו מהתחייבותם והעלו דרישות חדשות, בעיקר בנושא גובה דמי השכירות שיקבלו בתקופת הבנייה.

דרישות חדשות – ועיכוב הפרויקט

לטענת היזמית, לאחר שהועבר מלוא הפיצוי הכספי שקבעה הפשרה, בני הזוג דרשו להעלות את דמי השכירות החודשיים מעבר למה שנקבע על ידי שמאי מוסמך. לטענתה, מדובר בניצול בלתי סביר של זכותם הקניינית, שכן כל יתר בעלי הדירות הסכימו לתנאים והמיזם כולו עוכב בשל התנגדות יחידה זו.

מצידם, טענו בעלי הדירה שאין מדובר בסירוב לשם סחיטה אלא ברצון לקבל תמורה הוגנת. לטענתם, הדירה הוערכה בחסר וכל זמן שלא יושגו תנאים טובים יותר – יישארו בדירה ולא יאפשרו את התקדמות העבודות.

• היזמית טענה כי פעלה בהתאם להסכם ושילמה במועד את הפיצוי, ואין הצדקה לעיכוב הפרויקט.
• הבעלים דחו את הטענה וטענו לאפליה וחוסר הגינות בתמורה.

הכרעת בית המשפט: חוזים יש לכבד – ופינוי בתוך שלושה חודשים

בית המשפט בחן את ההתדיינות שפירוטה היה ממושך. השופטת קבעה כי הפיצוי הוסדר באופן תקני, וכי יש לדחות את הטענה לפיה דמי השכירות הופלו לרעה. כמו כן, היא ציינה כי המחלוקת על שווי הדירה כבר הוכרעה בערכאה מקצועית, ואין הצדקה להחזיר את הסוגיה לבירור נוסף.

בפסק הדין ציינה השופטת: פעלתם בניגוד להסכם הפשרה – קיבלתם את הכספים, אך לא עמדתם בחובתכם לסיים את ההליך ולאפשר את קידום הפרויקט. בכך, בני הזוג מפרים הסכם שנחתם ומונעים התקדמות חיונית לבניין כולו.

• השופטת הדגישה כי יש לאכוף חוזים, במיוחד כאשר התנאים אושרו והוסדרו בפסק דין.
• עוד צוין כי בשל החיוניות של התחדשות עירונית בעיר צפופה, הענות לדרישות חדשות לאחר תשלום הפיצוי מהווה ניצול לרעה של הזכות להחזיק בנכס.

השלכות כלפי הצדדים והבניין

בסופו של יום, בני הזוג חויבו להתפנות מהדירה תוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין, ובמקביל חויבו לשלם הוצאות משפט ליזמית. סכום ההוצאות שהיה צפוי להגיע לעשרות אלפי שקלים עשוי לקטון אם יעמדו בלוח הזמנים ויפנו את הדירה ללא צורך בהליך נוסף של הוצאה לפועל – הליך המופעל כאשר זוכה נדרש לממש זכויותיו בכפיה.

סוגיות מסוג זה, בהן דייר יחיד מעכב פרוייקט שלם, חוזרות ונשנות בארץ, במיוחד באזורי ביקוש. פסק הדין הנוכחי מחזק את הפרשנות לפיה כאשר גובש הסכם ומומשו תנאיו, אין מקום לסחבת ותנאים חדשים, במיוחד לא לאור השלכות הרוחב כלפי יתר הדיירים בפרויקט.

• בית המשפט ייטה לאכוף מחויבויות לאחר שנחתם הסכם מחייב ושולם הפיצוי הכספי.
• הפעלת זכות קניינית חייבת להיעשות בתום לב ובהגינות, ולא תתקבל התנהלות שמונעת התקדמות מיזמים ציבוריים חיוניים.

סיכום: חשיבות ודאות ואכיפת הסכמות משפטיות

פסק הדין מדגיש את חשיבות עמידה בהסכמות ובלוחות זמנים בפרויקטים של התחדשות עירונית. הוא מהווה תזכורת לכך שחוזה שנחתם – במיוחד לאחר הליך גישור או פשרה – מחייב את שני הצדדים למלא את חלקם. כאשר אחד הצדדים מקבל את מלוא התמורה אך מסרב לעמוד בהתחייבות, בית המשפט לא יהסס להורות על פינוי וסנקציות בהתאם.

המקרה מבטא את האיזון אל מול זכויות הפרט והקניין, בצד ההכרח לאפשר חידוש ושיפור מתחמים עירוניים – לטובת כלל הדיירים והציבור. המגמה הברורה בפסיקה: אין הצדקה לעכב מיזמים שלמים בשל אי-שביעות רצון פרטנית, בפרט כשמוצה ההליך המשפטי וכל הצדדים קיבלו את המגיע להם במסגרת הסדרים מחייבים.