חברה השקיעה במיזם פינוי בינוי שלא קודם – ותצטרך להשיב הלוואה בתוספת ריבית פיגורים גבוהה

מאבק משפטי על רקע עסקת נדל"ן שהתבררה ככושלת: משקיע זר העניק כספים בסך של למעלה ממיליון דולר לפרויקט מגורים שלא הבשיל, ושופטי המחוזי חייבו את החברה להשיב את הסכום בתוספת ריבית פיגורים משמעותית.

הלוואה גדולה לצורך השקעה בפרויקט נדל"ן

במהלך שנת 2019 פנה משקיע זר, המתגורר בחו"ל, להשקיע בתחום הנדל"ן בישראל דרך חברה העוסקת בהתחדשות עירונית. הסיכום בין הצדדים היה כי המשקיע יעמיד לחברה הלוואה בסך 1.27 מיליון דולר לצורך קידום פרויקט מגורים באזור מרכזי בארץ, שעיקרו התחדשות מבנים במסגרת מיזם "פינוי-בינוי".

ההסכמות שנרשמו במסמך המשפטי קבעו כי ההלוואה תוחזר כעבור חודש, כשהמשקיע זכאי לריבית שנתית של 3.5%. כדי להבטיח את זכויותיו, נוסף לחוזה סעיף לפיו כל איחור בפירעון יגרור תוספת ריבית פיגורים של 6% לכל חודש איחור, וזאת החל מהיום השלישי ממועד הפירעון.

פרויקט שהוקפא והכסף שלא שב

בעקבות השתהות בלוחות הזמנים, התברר למלווה כי דבר לא התרחש באשר למיזם, והסכם השקעה מקיף מעולם לא נחתם. לדבריו, גילה כי מאחורי הבטחות החברה עומד מיזם ללא תשתית אמיתית. בפברואר 2021, לאחר שחלפו כשנה וחצי ממועד פירעון ההלוואה, פנה התובע לבית המשפט בדרישה לקבל את הכספים שהלווה – מלוא הקרן, בתוספת הריביות ותשלומים בהתאם לחוזה.

בתביעתו נטען כי עד לאותו רגע לא נפרע מההלוואה אלא סכום קטן בלבד, בסך 50 אלף דולר, וכי יתרת הסכום נותרה חוב שלא סולק. עוד טען המשקיע כי ההתחייבות של החברה כלפיו מתייחסת להחזר מהיר של הכסף, ללא תלות בהתקדמות או הצלחת הפרויקט.

טענות ההגנה של חברת הנדל"ן

מנגד, טענה חברת הנדל"ן כי הצדדים לא התקשרו בהסכם רגיל להלוואה, אלא למעשה בסוג של השקעה, כך שהמקדמה שהועברה תוחזר למשקיע רק עם סיום הבנייה ובכפוף להצלחת המיזם. לגרסתה, מדובר במיזם ארוך טווח שלפיתוחו יידרשו מעל עשור, ועל כן דרישת התובע להשבת הכספים לאחר פרק זמן קצר אינה עומדת במבחן המציאות העסקית בתחום.

נוסף לכך, החברה טענה כי ניסוח חוזה ההלוואה שיקף צורך טכני בלבד, שנועד לאפשר העברת כספים בין חשבונות בנק, אך לא גילם הסכמה אמיתית כי מדובר בהלוואה רגילה, אלא התחייבות המותנית בהצלחת הפרויקט.

הכרעת בית המשפט: מדובר בהלוואה רגילה

בית המשפט המחוזי בחן את התכתובת בין הצדדים, את המסמכים ואת נסיבות המקרה. השופט קבע כי החוזה שנכרת בין המשקיע לבין החברה הוא הסכם הלוואה ברור, וכי לא נחתם כל מסמך אחר או סעיף המסדיר תנאים שונים.

השופט עמד על כך שאף בעת ניהול המשא ומתן התייחסו הצדדים לגובה ריבית הפיגורים, ואף קיימו שיחות לגבי שיעור הריבית – נתון המחזק את המסקנה כי מדובר בהסכם הלוואה אמיתי. בית המשפט הבחין שבעבר החברה השיבה חלק קטן מהסכום, דבר שחיזק את התפיסה שהכספים הועברו כהלוואה שיש להשיבה למשקיע.

בנוסף, בתכתובות שנחשפו בתיק לא נטען על ידי החברה כי המדובר בחוזה פיקטיבי או מוסווה, כך שכל ההתנהלות הלכה למעשה התייחסה להסכם הצגת ההלוואה.

פסק הדין ותוצאותיו הכספיות

בסופו של דבר קבעה הערכאה השיפוטית כי מאחר שהחוזה בין הצדדים היה חוזה הלוואה, יש לחייב את החברה ובעל המניות המרכזי בה בהחזר מלוא הקרן, בתוספת הריבית השנתית שהוסכמה, וכן ריבית פיגורים – סכום שבמצטבר הגיע לכ-8.5 מיליון שקלים.

• המשמעות היא כי הריבית שנצברה בשל האיחור חוזי בהחזר הכסף הייתה גבוהה מאוד והביאה למעשה להכפלת הסכום הראשוני.
• החברה ובעליה חויבו בביצוע התשלום, וכן נשאו בהוצאות משפט ובהחזר שכר טרחת עורכי דין של המשקיע.

לקחים משפטיים מהמקרה

המקרה מדגיש את חשיבות הבהירות וההפרדה בין הסכמי השקעה לבין חוזי הלוואה. הסכם הלוואה יוצר עבור המלווה זכות חוזית חזקה לקבלת כספו בחזרה, לרבות ריבית מוסכמת – ללא תלות בהצלחת מיזמים עתידיים. אם המדובר בהשקעה, על כך להופיע במפורש בחוזה, ולהגדיר היטב מהי התמורה, מתי תוחזר הקרן ובאלו נסיבות יינתנו רווחים נוספים.

מומלץ לכל אדם או גוף המתכנן עסקה פיננסית משמעותית לערב ייעוץ משפטי מקצועי, שיבחן את המסמכים ויבטיח שההסכמות יוגדרו היטב – וזאת כדי לצמצם מחלוקות עתידיות וחשיפה לאי ודאות משפטית.

המקרה מלמד גם כי בחוזים הכוללים ריבית פיגורים גבוהה במיוחד, על לווים להבין את המשמעות הכספית של דחייה בביצוע תשלומים, שכן הריבית עלולה להוביל במהירות לגידול משמעותי בסך החוב.

סיכום

הכרעת בית המשפט קבעה כי משקיע מוסדי שעמיד הלוואה גדולה למיזם שלא הבשיל, זכאי להשבת מלוא הכספים שהלווה – כולל ריביות והוצאות נלוות. החלטה זו משליכה על מקרים דומים שבהם הצדדים חלוקים באשר למהות ההתקשרות, ומדגישה את החשיבות לניסוח ברור של הסכמים בתחום הפיננסי והנדל"ן.