נדחתה עתירת יזמית לבניית פרויקט תמ"א 38 בחיפה עקב עיכוב ממושך

יזם בנייה שביקש להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38 בשכונה מוכרת בחיפה גילה לאחרונה כי השתהות ממושכת במימוש ההיתרים שניתנו לו עלולה להביא לסיומו של החלום - לפחות במסגרת המסלול שאושר לו בעבר. בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה דחה את עתירתו וגיבש עמדה נחרצת באשר ללוחות הזמנים שעל היזמים לעמוד בהם בפרויקטים מסוג זה.

מהלך העניינים: מגהץ הזמן מתקתק על יוזמים

היזם, חברה קבלנית בתחום ההתחדשות העירונית, חתם עם דיירים בשני בניינים ברחוב מרכזי בעיר על הסכם לביצוע פרויקט חיזוק ומיגון לפי תמ"א 38. השאיפה הייתה ברורה: שלושה בניינים חדשים וגבוהים יתפסו את מקומם של מבנים ישנים, ויספקו לדיירים דירות חדשות ומוגנות.

כבר בשנת 2017 קיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה החלטה עקרונית לאשר את הבנייה, בכפוף לצמצום קומה אחת מהתכנון המקורי. היזם לא השלים עם ההחלטה וערער עליה פעמיים, אולם בתי המשפט עמדו לצד עמדת הוועדה והותירו על כנה את הדרישה להפחית מאות מטרים מהבנייה המבוקשת. סופית, במרץ 2019 פסק בית המשפט שראוי לאשר את הבנייה, כל עוד היזם עומד בתנאים שקבעה הוועדה.

הזמן עובר – וההיתר פג

למרות הפסיקה הברורה, היזם לא מיהר לפעול. רק במרץ 2021, כשנתיים לאחר פסק הדין, פנה לוועדה בבקשה להאריך את ההיתר כדי שיוכל להוציאו לפועל. בין לבין, חלף המועד שנקבע בתקנות לתוקף ההחלטה – וכשפנה היזם בקיץ 2022 בבקשה לממש את ההיתר, נדחה בטענה כי תוקפה של ההחלטה פקע ולא ניתן עוד להסתמך עליה.

• הוועדה המקומית הדגישה כי אין לה סמכות להאריך את תוקף ההחלטה מעבר לשנה, וכי ביוזמת היזם בלבד התעכב הטיפול בבקשה.
• היזם טען כי מדובר בפגם מהותי החלטתי וכי הפרויקט חיוני להסדרת ביטחון ובטיחות לדיירים, בין השאר בהתקנת ממ"דים.

הכרעת בית המשפט: לוחות זמנים נוקשים – כדי להבטיח ודאות בתכנון

בפסק דינה, הסבירה השופטת כי תקנות התכנון והבנייה מחייבות הקפדה על לוח זמנים: לכל החלטה של מוסד תכנון בדבר היתר בנייה – קיים תוקף של שנה אחת בלבד. לאחר שנה זו, במידה והיתר לא הוצא בהתאם להחלטה, פוקעת ההחלטה ואין כל אפשרות להוציא היתר על פיה.

במקרה זה, קבעה השופטת כי המועד ממנו יש למנות שנה הוא מועד פסק הדין הסופי – מרץ 2019. משלא הוצא ההיתר עד מרץ 2020, ואין הארכה כדין, ההחלטה התבטלה מאליה. לפיכך, לא ניתן להיעתר כעת לבקשת היזם להנפיק את ההיתר מכוח ההחלטה המקורית.

• השופטת הדגישה כי אין מקום לסבול חריגה מהוראות אלו, שכן הן באות להבטיח תכנון תקין וודאות לכלל הגורמים המעורבים – דיירים, יזמים ורשויות.
• היא ציינה כי היזם אמנם מילא את דרישות הוועדה, אך זאת באיחור משמעותי, לאחר פקיעת תוקפה של ההחלטה, ולכן אין לפעול מכוחה.

השלכות עתידיות: הזדמנות אחרונה לפני סיום התמ"א

אָמְנָם דחתה השופטת את עתירת היזם, אך הביעה תקווה כי הצדדים יפעלו בשיתוף פעולה להציע בקשה חדשה שתקודם במהרה. זאת, על רקע העובדה שמועד תחולת פרויקט תמ"א 38 בחיפה ייפסק במאי 2026. הסוגיה מדגישה את הלחץ הקיים כעת על יזמים, דיירים ורשויות בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית – במיוחד לאור סיום תוקפה הקרב של התוכנית הוותיקה.

• פרויקטים כדוגמת זה, שנמשכים על פני מספר שנים, עשויים להישאר "באוויר" אם לא יקודמו בזמן, כתוצאה מתקנות מחייבות וממגבלות תחיקתיות.
• מבנים ישנים עלולים להישאר ללא מיגון וללא תקווה לחידוש, בשל איחור בהגשת הבקשות והיעדר פעולה מהירה מצד היזמים.

מה חשוב לדעת על הליכי תכנון והיתרי בניה?

הליך הוצאת היתר בנייה כפוף לשורה של כללים ותקנות שמטרתם להסדיר, לתכנן ולפקח על הבנייה במדינה. מוסדות התכנון המקומיים מחויבים לעמוד בהוראות אלו, כאשר כל אישור או היתר קצוב בזמן. במקרים רבים, משלא מתבצע גמר ההליך בפרק הזמן שנקבע, היזם נדרש להתחיל את התהליך מחדש – וייתכן שיידרש לעמוד בתנאים מחמירים מהעבר.

בתוך כך, בתי המשפט בדרך כלל אינם נוטים להאריך את תקפותן של החלטות תכנון ישנות, למעט חריגים נדירים שבהם מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.

סיכום: מי שמעכב – מסתכן באיבוד הזדמנות

המקרה הנוכחי ממחיש את חשיבות עמידה בלוחות זמנים הקבועים בדין. עיכוב מצידו של יזם המבקש לממש זכויות שניתנו לו בהחלטה של הוועדה המקומית עלול להביא לאובדן הזכויות, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים בעלי חשיבות ארוכה כמו התחדשות עירונית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בשים לב לפקיעת תוקף התמ"א הצפויה, שווה לכל יזם ולכל בעל דירה להיות עם "היד על הדופק" ולפעול במועדים שנקבעו בחוק – אחרת, התוכנית תרד מהפרק וכל הצדדים עלולים להפסיד.