בג״ץ דחה עתירת משכירי דירות מאזורים שפונו: פיצוי על אובדן דמי שכירות יינתן רק למי שדיווח על ההכנסה כעסקית

בג״ץ דוחה עתירת משכירי דירות באזורים שפונו בשל המלחמה וקובע: פיצוי על אובדן דמי שכירות יוענק רק למי שהשכרת הדירות שלו דווחה כהכנסה עסקית

רקע: מלחמה, פינוי אזורים ושאלת הפיצוי למשכירי דירות

בית המשפט העליון בשבתו כבג״ץ דחה עתירה שהגישו בעלי דירות מגורים מאזורי עימות שפונו בהחלטת הממשלה. העותרים ביקשו כי מס רכוש ישלם להם פיצוי בגין אובדן דמי השכירות שנגרם לטענתם עקב פינוי השוכרים. זאת, גם כאשר הדירות לא נפגעו ישירות וגם כאשר ההכנסות מן השכירות לא דווחו כהכנסה עסקית אלא כהכנסה פרטית. בנוסף הלינו העותרים על כך שהרשות המוסמכת אינה מאפשרת תשלום מקדמות לפני הגשת תביעות מסודרות.

העתירה נגעה לתיחום גבולות הזכאות לפיצוי על נזק עקיף בזמן לחימה, ובעיקר לשאלה האם בעל דירת מגורים שמפסיד דמי שכירות בשל פינוי האזור זכאי לפיצוי למרות שאינו עוסק וממילא אינו מדווח על הכנסותיו משכירות כהכנסה עסקית.

טענות הצדדים: בין לשון החוק לרשימת הענפים בתקנות

העותרים טענו כי החוק והתקנות בנושא מס רכוש וקרן פיצויים מקנים פיצוי גם בגין נזק עקיף, ובכלל זאת נזק של אי‑אפשרות לנצל נכס המצוי באזור עימות. לטענתם, אין בחוק עצמו הבחנה בין הכנסה מעסק לבין הכנסה פרטית, ולכן שלילת פיצוי ממשכירי דירות פרטיים חורגת מהסמכות שהוענקה לרשות.

עוד נטען כי בתוספת התקנות נקבע פיצוי מלא על נזק עקיף בתחומי יישובי ספר, ומטרת התקנות היא לקבוע את דרך חישוב שווי הנזק ולא לשלול זכאות קטגורית מקבוצות שלמות כגון משכירי דירות פרטיים. לשיטתם, די בעצם קיומו של נזק עקב הלחימה ובמיקום הגיאוגרפי כדי לזכות בפיצוי.

מנגד טענה הרשות כי התקנות מבחינות בין סוגי נזקים ולענפים כלכליים שונים. ביחס לנזק עקיף שמקורו באי‑אפשרות לנצל נכס, נקבע בתקנות כי פיצוי ישולם רק לענפים המפורטים בהן. השכרה עסקית של דירות משתייכת לקטגוריה של מסחר ושירותים המוכרת בתקנות, אך השכרה פרטית של דירת מגורים אינה מנויה ברשימה. משכך, הנזק של משכיר פרטי, שמקורו בהפסקת תשלום דמי שכירות, אינו בר פיצוי בתקנות.

הכרעת בג״ץ: סעד חלופי, מיצוי הליכים ובחינה מהותית

בית המשפט ציין תחילה כי דינה של העתירה מחיקה כבר בשלב הסף בשל קיומו של סעד חלופי ברור בחוק: מסלול תביעה מסודר לפיצוי, לרבות אפשרות להגיש ערר על החלטת הרשות ואף לערער על החלטת ועדת הערר. כל עוד קיים מסלול ייעודי ומותאם לבירור טענות ולהצגת ראיות, אין מקום לעקוף אותו באמצעות עתירה לבג״ץ. יתרה מזו, הוזכר כי הוגשה עתירה קודמת באותו עניין שנדחתה מחמת אי‑מיצוי הליכים.

למרות טעם הסף, בחן בית המשפט את השאלה המהותית: האם התקנות מתירות פיצוי לנזק עקיף מסוג אי‑ניצול נכסים גם למשכירי דירות פרטיים. לשיטת ההרכב, החוק מסמיך את השר לקבוע בתקנות את תנאי הזכאות, שיעורי הפיצוי וכללי חישוב שווי הנזק. לשון התקנות, כפי שהדגיש בית המשפט, ברורה ונוקבת: בכל הנוגע לנזק עקיף מסוג אי‑אפשרות לנצל נכסים, הפיצוי מיועד לענפים המנויים בתקנות בלבד.

המשמעות המעשית היא כי כאשר אדם משכיר דירה במסגרת פעילות עסקית שוטפת, הוא עשוי להשתייך לענפי המסחר והשירותים המנויים בתקנות, ולכן נזקו יכול להיות בר פיצוי. לעומת זאת, משכיר פרטי שאינו מנהל פעילות עסקית, אינו נכלל ברשימת הענפים – ולפיכך נזקו, גם אם ממשי וכואב, אינו נכנס לגדר הפיצוי הקבוע לנזק עקיף מסוג זה.

שיקולי מדיניות כלכלית ומגבלות תקציביות: הימנעות מהתערבות שיפוטית

בג״ץ עמד על כך שההסדרים בחוק ובתקנות משקפים בחירה מדינית-כלכלית של הרשות המחוקקת ומחוקק המשנה. בעת עיצוב מנגנוני פיצוי רחבים, בפרט בעת לחימה, נדרשים קובעי המדיניות לתעדף אוכלוסיות ולחלק משאבים מוגבלים. הדין מכיר בכך שלעתים יש להגביל את היקף הזכאות או להתנותה בקריטריונים מוגדרים, בין היתר כדי לוודא שהסיוע הציבורי יינתן למי שנפגעו באופן ישיר או שהפגיעה בפעילותם הכלכלית הוכרה כמשמעותית במיוחד.

בית המשפט הדגיש כי במצבים שבהם החוק והתקנות מציבים מסגרת זכאות ברורה, ובייחוד כאשר עומדות בבסיסן הכרעות כלכליות רחבות, הוא יטה למעט בהתערבות. אין זה תפקידו של בג״ץ להחליף את שיקול הדעת התקציבי של הממשלה או של השר המוסמך, כל עוד ההסדרים נקבעו בסמכות ותוך הנמקה עניינית.

נזק עקיף, אי‑ניצול נכסים והבחנה בין פעילות עסקית להכנסה פרטית

המונח נזק עקיף מתייחס לפגיעה כלכלית שאינה נובעת מפגיעה פיזית ישירה בנכס, אלא מהשלכות של אירועי לחימה, כגון ירידה בהכנסות, הפסקת פעילות או אי‑אפשרות לנצל נכסים. התקנות בתחום זה מבדילות בין סוגי נזקים שונים ובין ענפי פעילות שונים. כאשר מדובר באי‑ניצול נכס, תקופת הפיצוי וזכאותו נקבעות לפי רשימת ענפים סגורה. הבחנה זו, כך קבע בית המשפט, אינה סתירה לתכלית החוק אלא חלק ממערך האיזונים: היא מאפשרת להפנות משאבים לענפים שבהם נפגעת פעילות כלכלית שוטפת, תוך שמירה על מסגרת תקציבית סבירה.

העותרים ביקשו לפרש את התקנות כך שיאפשרו פיצוי מלא לכל מי שניזוק בתחומי יישוב ספר, ללא קשר לאופי ההכנסה. אולם בית המשפט קבע שהקריאה הנכונה של התקנות אינה תומכת בכך: הזכאות לנזק עקיף מסוג אי‑ניצול נכסים הוגבלה מלכתחילה לענפים מסוימים, ולכן לא ניתן להרחיבה בדרך פרשנית כך שתכלול גם משכירי דירות פרטיים.

המסלול החלופי: תביעה, ערר וערעור

נימוק מפתח לדחייה היה קיומו של מסלול סטטוטורי להכרה בנזק ולבחינת זכאות. מי שסבור כי נזקו נכנס בגדר ההסדרים רשאי להגיש תביעה מסודרת, לצרף מסמכים ולפרט את בסיס הזכאות הנטען. אם התביעה נדחית, ניתן לפנות לוועדת ערר, וממנה לערכאת ערעור. דוקטרינת סעד חלופי ומיצוי הליכים מחייבת לפנות למסלולים אלו בטרם מבקשים סעד ישיר מבג״ץ, המיועד למקרים חריגים שבהם אין מסלול אחר יעיל או שהפגם הוא מהותי וגלוי על פני הדברים.

לעניין בקשות למקדמות לפני הגשת התביעה מסר בית המשפט כי משהעתירה נדחתה מטעמי סף ולגופה, אין מקום להידרש ספציפית לסעד נקודתי זה בהליך הנוכחי. סוגיית המקדמות, ככל שתתעורר, ניתנת לבחינה במנגנון הייעודי של תביעות ועררים, במסגרת שיקול הדעת המינהלי של הרשות.

קריאה למדיניות משלימה: פתרון למשכירי דירות פרטיים

אף שבית המשפט לא קיבל את העתירה, הוא ציין כי יש טעם לשקול עיצוב הסדר ממשלתי משלים שייתן מענה למשכירי דירות פרטיים שאיבדו הכנסה בשל פינוי שוכרים מאזורים מוכי עימות. מדובר בהמלצה נורמטיבית שאינה מחייבת, ומימוש האפשרות תלוי ברשות המבצעת ובמערכת התקציבית. מבחינה משפטית, בג״ץ הדגיש כי אינו מוסמך ליצור הסדר פיצוי חדש יש מאין, כאשר החוק והתקנות הקיימים מציבים מסגרת סגורה וברורה.

המשמעויות המעשיות לבעלי דירות

• משכירי דירות פרטיים שאינם מדווחים על ההכנסה משכירות כפעילות עסקית אינם זכאים לפיצוי על אובדן דמי שכירות במסגרת נזק עקיף מסוג אי‑ניצול נכסים, לפי התקנות הקיימות.
• משכירים הפועלים במסגרת עסקית עשויים להיכנס לענף המסחר והשירותים, ולכן רצוי לבחון את המעמד והדיווח טרם הגשת תביעה.
• המסלול המתאים לאכיפת זכויות הוא הגשת תביעה לפי החוק והתקנות, ולא עתירה ישירה לבג״ץ. לאחר החלטה ניתן להגיש ערר ואף לערער הלאה.
• שאלת תשלום מקדמות לפני הגשת תביעה נותרה לשיקול דעת הרשות וניתנת לבחינה במסגרת ההליכים הייעודיים.
• ייתכן שממשלה תקדם בעתיד הסדר ייעודי למשכירים פרטיים, אך לעת עתה אין זכות לפיצוי מסוג זה מכוח הדין הקיים.

הסבר קצר: מהו נזק עקיף ומהו סעד חלופי

נזק עקיף הוא פגיעה כלכלית עקב הלחימה שאינה כרוכה בהרס פיזי לנכס עצמו. דוגמאות כוללות הפסקת פעילות עסקית, ירידה במחזור מכירות או אובדן הכנסות משכירות כאשר לא ניתן להשתמש בנכס. התקנות קובעות מי זכאי לפיצוי וכיצד מחושב הנזק, ולעיתים הן מגבילות את הזכאות לענפים מסוימים.

סעד חלופי הוא מסלול חוקי אחר שבאמצעותו ניתן לקבל את הסעד המבוקש, כמו הגשת תביעה לרשות, ערר וערעור. כאשר קיים סעד חלופי יעיל, בג״ץ בדרך כלל לא יתערב, כדי לא לרוקן מתוכן את ההסדרים שקבע המחוקק ולהבטיח בירור עובדתי ומקצועי במנגנונים הייעודיים.

סיכום והמלצות פרקטיות

פסק הדין משרטט גבול ברור בין פעילות עסקית לבין הכנסה פרטית משכירות לעניין פיצוי על נזק עקיף בזמן לחימה. בית המשפט אימץ את לשון התקנות המגבילות פיצוי על אי‑ניצול נכסים לענפים מסוימים, והחיל את עקרון אי‑התערבות בשיקולי מדיניות כלכלית ותקציבית. בצד זאת, נרמז כי יש מקום למחשבה מדינית-חברתית על פתרון למשכירי דירות פרטיים שנפגעו, אך אין מדובר בשאלה שיפוטית במסגרת בג״ץ.

למשכירי דירות מומלץ לבחון את סיווג ההכנסה והיקף הפעילות טרם פנייה להליכים, לרכז מסמכים תומכים ולהגיש תביעה בהתאם למסלול הסטטוטורי. ככל שההחלטה תדחה, יש למצות את הליכי הערר והערעור. בינתיים, המסר המשפטי חד: בהיעדר סיווג עסקי ובהיעדר עיגון בתקנות, אובדן דמי שכירות של משכיר פרטי אינו בר פיצוי.

העתירה נדחתה. הרכב השופטים נמנע מאזכור שמי פרט, והצדדים יוצגו בידי עורכי דין אשר זהותם אינה נדרשת לצורך ההבנה המשפטית של ההכרעה.