העליון ביטל פיצוי: יזם שהגיש שתי הצעות במכרז לא חויב בפיצויים לעירייה

יזם נדל"ן, שהגיש שתי הצעות שונות באמצעות חברות שבשליטתו למכרז עירוני לרכישת קרקע, חויב תחילה על ידי בית המשפט המחוזי לפצות את העירייה בסך 4.5 מיליון שקלים בשל אי עמידה בתנאי המכרז. אולם, ערעור שהגיש לביהמ"ש העליון התקבל, ובפסק הדין נקבע כי הפיצוי יבוטל והיזם לא יידרש לשלם את הסכום.

רקע להליך: מכרז עירוני ומגוון הצעות

בשנת 2010 פרסמה עיריית חוף זהב מכרז למכירת חלקת קרקע מבוקשת בעיר. למכרז הגיעו חמש הצעות, ובכל אחת מהן הופקדה ערבות בנקאית בגובה חצי מיליון שקלים – בטוחה לכך שהזוכה יעמוד בתנאי המכרז. היזם, אדם בעל ניסיון בתחום הנדל"ן, בחר לפעול בשתי חזיתות: הוא הגיש הצעה הן בשם חברת "אל המרחב" שבבעלותו המלאה, והן בשם חברת "נוף לים" שבו החזיק כחצי מהמניות.

ההצעה של חברת "אל המרחב" עמדה על סכום גבוה – כ-71 מיליון שקלים, בעוד שחברת "נוף לים" הציעה סכום נמוך יותר, כ-66 מיליון שקלים. שתי ההצעות דורגו במקומות הראשונים: "אל המרחב" במקום הראשון, ואחריה "נוף לים".

הפרת תנאי המכרז והשלכותיה

עם זכייתה של חברת "אל המרחב" נדרש היה להעביר לחשבון העירייה 80% מהתמורה בתוך מועדים ברורים. משלא הועבר הסכום במועד, פעלה העירייה בהתאם לכללי המכרז והודיעה על ביטול זכיית "אל המרחב", לצד חילוט הערבות – כלומר, מימוש הסכום שהופקד מראש כביטחון. הזכייה הועברה מידית לחברת "נוף לים", החברה השניייה שבה החזיק היזם.

כעבור כחמש שנים, תבעה העירייה את היזם וחברת "אל המרחב". העירייה דרשה פיצוי כספי בשיעור ההפרש שבין ההצעה שזכתה תחילה (71 מיליון שקלים) לבין ההצעה שבסופו של דבר בוצעה (66 מיליון שקלים), בניכוי הערבות שחולטה. בכך סך הפיצוי הנתבע עמד על 4.5 מיליון שקלים.

עילת התביעה: חוסר תום לב

העירייה טענה בבית המשפט כי היזם פעל תוך חוסר תום לב כאשר הגיש שתי הצעות במקביל, והחליט לאחר הזכייה לא לממש את ההצעה הגבוהה, כדי להעביר את הזכייה לעצמו במחיר נמוך יותר. טענה זו נשענה על סעיפים כלליים בדיני חוזים המחייבים צד להתנהג בהגינות וביושר במסגרת משא ומתן וחתימת הסכם.

מנגד, טענו היזם והחברות כי לא כיוונו מלכתחילה למסלול כזה, וכי נבצר מהם להשיג את המימון הדרוש בזמן, ולכן נאלצו לוותר על ההצעה. לשיטתם, חילוט הערבות הבנקאית עונה לצרכי העירייה ואינו מזכה בפיצוי נוסף.

פסק הדין במחוזי: חיוב בפיצוי מוגדל

בית המשפט המחוזי קיבל את גרסת העירייה. נקבע כי כבר בעת הגשת ההצעות, תכנן היזם "מסלול מילוט" – אם הצעתי הגבוהה לא תתממש, אפעל באמצעות החברה השנייה. במובן זה, ראו בכך פעולה חסרת תום לב החורגת מהמקובל במשא ומתן ובקיום חוזים, והוטל על היזם וחברת "אל המרחב" פיצוי של 4.5 מיליון שקלים, מעבר לסכום הערבות שחולטה.

הערעור והדיון בעליון: פרשנות חוזית שונה

היזם וחברת "אל המרחב" הגישו ערעור לבית המשפט העליון, שם נדונה הסוגיה מחדש. בערעור חזר היזם על גרסתו: לא הייתה כוונה להשתמט מהתחייבות, אלא מדובר בבעיה אמיתית של יכולת מימון לאחר סיום הליך המכרז.

שופטי בית המשפט העליון בחנו את התנהלות העירייה והקפידו על הבנת מהות הפיצוי במכרזים מסוג זה. נקבע כי עצם חילוט הערבות הבנקאית – סכום שנקבע מראש כבטוחה, ואפשר להפעילו במקרה של הפרה – מהווה פיצוי מוסכם על פי כללי החוזים. ברגע שהעירייה בחרה לממש את הערבות, מיצתה את זכותה לקבלת פיצויים בגין הפרת ההסכם, ואין מקום לפסוק פיצוי נוסף.

בנוסף, הרכב השופטים קבע כי לא הוכח שהיזם פעל מתוך תכנון מוקדם להתל בעירייה או להפיק רווח מהפער בין ההצעות. לדעת הרוב, מעשיו אינם לוקים באי תום לב המצדיק חיוב בפיצוי גדול נוסף.

דעת מיעוט ועמדת השופטים

נרשמה אי-אחידות בדעות השופטים: שני שופטים תמכו בקבלת הערעור ובביטול הפיצוי, בעוד שופטת אחת סברה שיש לדחות את הערעור ולחייב את היזם עקב ניסיון לתמרן במכרז.

• ערעור התקבל ברוב דעות – ביטול פיצוי של 4.5 מיליון שקלים.
• נפסק כי חילוט הערבות סיפק את הפיצוי המוסכם לעירייה.
• העירייה חויבה לשלם ליזם הוצאות משפט בסך 50 אלף שקלים.

משמעות פסק הדין ומבט לעתיד

פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לשני הצדדים בעסקאות מכרזיות: הגשת הצעה מחייבת זהירות רבה, ובמקרים שבהם קיימות מספר חברות באותו שליטה – הקווים בין פעולה תקינה לבין תחומי תום הלב עשויים להיות דקים. מהצד השני, מכרזים ציבוריים קובעים מראש את מנגנוני הפיצוי למקרה של הפרת הסכם, וחילוט ערבות הוא, בדרך כלל, הסעד שמאפשר החוק לרשות המקומית.

ההליך המשפטי ממחיש את החשיבות במילוי תנאי המכרז ומחייב לנקוט זהירות במתן הצעות מרובות. יחד עם זאת, הוא מדגיש שעירייה או גוף ציבורי אינם יכולים לשלוף מסלול פיצויים כפול אלא אם כן הדבר הוגדר במפורש בתקנון המכרז או בדין.

לסיכום, בית המשפט העליון איזן בין זכויות וחובות שני הצדדים והבהיר את חשיבות עקרון תום הלב, אך גם את המשקל של הסכמות חוזיות ואחריות המציעים לעמוד בתנאיהם.