40 שנות דיירות מוגנת: בית המשפט דחה את תביעת הפינוי של הבעלים החדשה

סוגיית הדיירות המוגנת ממשיכה להעסיק את מערכת המשפט, כאשר מקרה טרי מהעיר חיפה חושף כיצד הסכמות חוזיות ותיקות מסוגלות לגבור על רצונם של בעלים חדשים בנכס. בת 90, שרכשה דירה בעיר, נתקלה בהתנגדות חריפה כשביקשה לפנות דייר שהתגורר במקום עשרות שנים במסגרת דיירות מוגנת, ולבסוף נאלצה להתמודד עם דחיית תביעתה בבית המשפט.

המקרה: רכישת דירה תפוסה תחת הגנת דיירות מוגנת

• דייר מתגורר בדירת מרתף חיפאית מזה כ-15 שנה, זכותו התבססה על הסכם דיירות מוגנת שנעשה בשנות השמונים.
• לפניו התגוררו בדירה שניים מאחיו לסירוגין, כך שסך הכול בני המשפחה שכרו את הדירה תחת הסדר זה במשך ארבעה עשורים.
• בעלת הנכס הנוכחית רכשה אותו כאשר ידעה שמדובר בנכס המושכר בשכירות מוגנת, ובכל זאת פנתה לבית המשפט בבקשה לסלק את הדייר.

רקע: מהי שכירות מוגנת?

שכירות מוגנת היא מוסד משפטי ותיק, אשר נוצר במטרה להבטיח יציבות דיור לדיירים מוחלשים. במסגרת זו, לדייר מוענקות זכויות נרחבות, ואפשר לפנות אותו רק בתנאים מסוימים ובמקרים חריגים שאותם קובע החוק.

בהסכם הדיירות המוגנת שנחתם בשנות ה-80 נאמר במפורש כי לא רק ההורים השוכרים אלא גם שלושת ילדיהם רשאים להתגורר בנכס. על פי פסק הדין, היישום המעשי של ההסכם היה רצף של מגורים על ידי ילדי השוכרים, מבלי שהמשכירים המקוריים או יורשיהם העלו טענות במשך עשרות שנים.

המחלוקת המשפטית: זכות הדיירות מול זכות הבעלות

• ברבות השנים, בעלת הדירה החדשה ביקשה לפנות את הדייר בטענה שמעמדו לא חוסה עוד תחת הדיירות המוגנת, אולי משום שהחוזה המקורי התייחס להוריו בלבד.
• הדייר השיב כי מאז ומתמיד היה מעמדו מוסדר כדייר מוגן, ולכל אורך השנים שבהן התגורר בנכס, שילם דמי שכירות מוגנת לבעלי הנכס במועדם, ללא כל ערעור או התנגדות.
• נטען כי גם אם הוריו, שחתמו על ההסכם, אינם עוד בין החיים, כוונת הצדדים, עוד מראשית הדרך, הייתה לאפשר גם לילדים ליהנות מהגנת הדייר.

פסק הדין: חוזה ברור והתנהלות עקבית הכריעו את הכף

בית המשפט קבע שיש לבחון בעיקר את כוונת הצדדים בזמן חתימת ההסכם ואת פרטי הניסוח. השופט שהוביל את הדיון ציין כי

• הסכם השכירות העניק מפורשות זכות מגורים גם לילדי השוכרים, לא רק להוריהם.
• במשך ארבעה עשורים חיו שלושה אחים שונים בדירה, כל אחד בתקופה אחרת, והמגמה נמשכה בהסכמה ושיתוף פעולה עם בעלי הבית.
• לא הוצגה כל ראיה כי מי מהמשכירים התנגד למגורי הילדים או דרש את פינוי הדירה בתקופה זו.

נקבע שמדובר ב"החזקה רציפה והמתחלפת של הדירה על ידי ילדי השוכרים", דבר שמבסס את מעמדם כדיירים מוגנים לכל דבר ועניין, מחמת ההסכם כמו גם ההיסטוריה בפועל.

הרכישה כפופה – הבעלים החדשה מחויבת להסדר הקיים

פסק הדין הבהיר עוד כי בבואה לרכוש את הדירה, חתמה הרוכשת על הסכם בו צוין מפורשות כי הנכס מושכר בשכירות מוגנת. בכך קיבלה על עצמה בין היתר את מגבלות ההסדר. במילים אחרות, בעלות על הנכס איננה גוברת באופן אוטומטי על ההסדרים המשפטיים החלים עליו.

משמעות הדבר — מי שרוכש דירה שבתוכה מתגורר דייר מוגן, אינו יכול לבטל את זכויות ההגנה של אותו דייר, גם אם מדובר בהסכם שנוצר לפני עשרות שנים.

השלכות: תביעת הפינוי נדחתה וחיוב בהוצאות

• בית המשפט דחה את תביעת הפינוי של הבעלים החדשה וקבע כי הדייר ימשיך להתגורר בדירה במסגרת ההסדר הישן.
• בנוסף לכך, חויבה הבעלים החדשה לשלם לדייר הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של כ-30,000 ש"ח.

משמעות לעתיד: זהירות ברכישת נכס תפוס

פסק הדין מעביר מסר ברור: כאשר רוכשים דירה תפוסה בדיירות מוגנת, יש להביא בחשבון כי לא ניתן יהיה להוציא את הדייר מהנכס בקלות, וייתכן שמעמדו ימשיך גם מעבר לפטירתו של הדייר המקורי, אם כך כתוב בהסכם.

רוכשים פוטנציאליים חייבים לבדוק היטב את תנאי השכירות הקיימים בנכס, בטרם חתימה על הסכם רכישה – ולהיערך לתרחיש שבו הדייר המוגן יישאר בנכס לאורך תקופה ארוכה.

שכירות מוגנת אמנם מגנה על הדיירים ומספקת להם ודאות ויציבות, אך עלולה להכביד על בעלי הנכסים, בייחוד כאשר הם מבקשים לנצל את הנכס לשימושם האישי או להפיק ממנו רווח נוסף.

סיכום

במקרה שהתגלגל לפתחו של בית המשפט החיפאי, גבר כוחו של הסכם בן עשרות שנים על פני טענות בעלים חדשה. הזכויות בדיירות מוגנת, כפי שבאו לידי ביטוי בהיסטוריה רציפה של מגורים ובהסדרים שבכתב, עלו בעדיפות ועמדו בדרכו של ניסיונה להחזיר לעצמה את השליטה בדירה. בכך חודד המסר המשפטי – לכל צדדים לעסקת מקרקעין יש לשים לב במיוחד למצב המשפטי–הקיים של הנכס לפני קנייתו.