תביעה לפיצויים בשל חריגות בנייה שלא הוסדרה – נדחתה

בית משפט השלום באזור מרכז דן לאחרונה בתביעה של מוכר דירה, אשר טען כי רוכשי נכס שבבעלותו לא עמדו בתנאי הסכם המכר בכל הנוגע להסדרת חריגות הבנייה בנכס. על פי התובע, אי-הסדרת החריגות מנעה את השלמת ההעברה וקבלת מלא כספי התמורה. בית המשפט, לאחר בחינת נסיבות העניין, קבע כי לא מדובר בהפרה יסודית של החוזה ודחה את התביעה.

רקע: הסכם למכירת דירה עם חריגות בנייה

ההליך המשפטי עסק במכירת דירת מגורים בפרבר מרכזי. המוכר וגרושתו, שניהלו את ההליך במשותף, מכרו את דירת המגורים שלהם לאחר שסיכמו על מכירתה במסגרת הסכם גירושים. בשלב החתימה על העסקה צוין כי הדירה כוללת חריגות בנייה – דהיינו, תוספות או שינויים שנעשו בנכס שלא על פי היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ההסכם בין הצדדים כלל סעיף לפיו האחריות להסדרת החריגות, וכן לתשלום כל הוצאות הכרוכות בכך, תחול על הרוכשים. ההסדרה מול הרשות המקומית הייתה תנאי לשחרור יתרת כספי התמורה שהופקדו בנאמנות אצל עורכי הדין של המוכרים והרוכשים כאחד.

• סוגיית חריגות בנייה: כאשר קיימת חריגה בנכס נדל"ן, המוכר והקונה קובעים בהסכם מי יישא בטיפול רגולטורי ובעלויות.
• כספי נאמנות: בעסקאות נדל"ן רבות מעוכבים חלק מהכספים עד להשלמת תנאים כמו אישורים מהרשות המקומית, למען ביטחון הצדדים.

הטענות: הפרה יסודית של הסכם או עיכוב טכני?

לטענת המוכר, הרוכשים לא פעלו מספיק מול הרשויות כדי לקבל את האישורים הדרושים להסדרת החריגות. כתוצאה מכך, כספי התמורה שנותרו בנאמנות – בסך של 100,000 שקלים – לא שוחררו במועד, ולפיכך הוא דרש את הפיצוי המוסכם בחוזה, קרוב ל-95 אלף שקלים.

מנגד, הרוכשים טענו כי נקטו צעדים נדרשים מול הרשות המקומית ואף המשיכו בשיתוף פעולה לטיפול בסוגיה, אך טיפולם התארך שכן מדובר בהליך רגולטורי שהאצת קצבו אינה רק בידיהם. לטענתם, אין לראות בעיכוב שנוצר "הפרה יסודית" של תנאי ההסכם המצדיקה פיצוי משמעותי.

• הפרה יסודית: המונח "הפרה יסודית" מתייחס להפרה מהותית של החוזה אשר פוגעת בבסיס ההסכמה ומקנה לרוב לצד הנפגע עילה לביטול ולפיצוי.
• פיצוי מוסכם: סכום שנקבע מראש בחוזה, אותו יש לשלם לצד הנפגע במקרה של הפרה מסוימת ובהתקיים תנאים ברורים.

הכרעת בית המשפט: "המהות – קבלת התמורה, לא הסרת החריגות"

בהחלטתה ניתחה השופטת את לשון ההסכם והבהירה כי רק איחור בתשלום או באי-מסירת הדירה מהווה הפרה יסודית. טיפול בחריגות, ציינה, הוזכר כמחויבות אך לא הוגדר במפורש כהפרה שתאפשר פיצוי כספי אוטומטי במקרה של אי-קיום. בפועל, עם חלוף הזמן שוחררו מלוא כספי התמורה למוכרים – ומכאן שלא הייתה פגיעה מהותית בזכויותיהם.

בית המשפט התייחס להתנהלות עורכי הדין של הצדדים אשר, לנוכח המחלוקת שנוצרה, החליטו בסופו של דבר לשחרר את הכספים לטובת המוכרים. התוצאה: בפועל, המוכרים קיבלו את כל יעדי העסקה לרבות התמורה, ולכן הדגש בחוזה לא הופרה באופן שיצדיק פיצוי.

• בהכרעתה קבעה השופטת: “העיקר בהסכם המכר הוא תשלום התמורה – השלמת הסדרת החריגות הוא שלב טכני ולא יסודי”
• במקרים בהם תנאי אינו מוגדר כיסודי בחוזה – יש לבחון האם הוא גרם לפגיעה מהותית במתקשר החוזי.

שאלת ההוצאות וחיוב הצדדים

בהמשך להחלטה לדחות את התביעה, חייב בית המשפט את התובע לשאת בהוצאות המשפט ובשכר טרחת עורך דין של הנתבעים, בסך כולל של 12,000 שקלים. כך מסר בית המשפט כי הגשת תביעות על בסיס פרשנות מרחיבה מדי של החוזה, עלולה להביא להפסדים כספיים.

• הערה: חלוקת ההוצאות נועדה למנוע ניצול לרעה של ההליך המשפטי ולפצות את הצד שנמצא צודק בהליך.

סיכום: חשיבות ההגדרה המדויקת בהסכמים

פסק הדין מדגיש את חשיבות ההתנסחות הברורה בהסכמי מכר מקרקעין, במיוחד בסוגיות הקשורות לחריגות בנייה. כאשר צדדים להסכם מעוניינים שחיוב מסוים – לדוגמה, טיפול במפגע היתרי בנייה – ייחשב כתנאי יסודי, עליהם להצהיר זאת במפורש. כמו כן, פסק הדין מזכיר כי בתי המשפט בוחנים את נסיבות העסקה בפועל ואת מידת ההשפעה של אי-הקיום על התמורה ועל תוצאת העסקה, ולא ימהרו לפסוק פיצויי עתק ללא פגיעה מהותית.