פירוק שיתוף בנכס יימשך למרות פינוי-בינוי מתוכנן: בית המשפט הכריע

סוגיית פירוק שיתוף בנכסים משותפים ושאלת עיתוי המכירה עולות לעיתים תכופות בפני בתי המשפט, במיוחד כאשר פרויקט התחדשות עירונית עומד על הפרק. לאחרונה, דן בית המשפט באחת הערים הצפוניות בבקשת אחת מהשותפות בנכס לעכב את פירוק השיתוף עד לסיום פרויקט פינוי-בינוי בבניין בו נמצאת הדירה. הכרעת בית המשפט מדגישה את עקרונות הזכאות של בעלי זכויות מקרקעין ומבהירה כיצד משוקללות טענות להשבחת הנכס במסגרת ההכרעה במחלוקות מעין אלו.

רקע למחלוקת: זכויות ירושה וניגודי אינטרסים

הפרשה החלה בעקבות ירושת דירת מגורים, אותה קיבלו שתי אחיות לאחר פטירת אימן. אחת האחיות הייתה בעלת החלק המרכזי בדירה - כ-94%, לאחר ששאר בני המשפחה החליטו לוותר על חלקם לטובתה. לשותפה השנייה בנכס נותרו 6% בלבד. חלוף השנים הביא עמו חילוקי דעות בין האחיות, כשבעלת רוב הזכויות ביקשה למכור את הדירה ללא דיחוי, ואילו השותפה השנייה ביקשה להמתין עד לסיום מתוכנן של פרויקט פינוי-בינוי שצפוי להשביח את הנכס ולעלות את שוויו.

• פינוי-בינוי הוא מיזם בו מבנה מגורים ישן נהרס ובמקומו מוקם מבנה חדש. בעלי הדירות זכאים, בדרך כלל, לדירה חדשה ולעיתים גם לתוספת שווי לנכס.
• פירוק שיתוף – הליך שבו אדם שמחזיק בזכויות משותפות במקרקעין מבקש לשים סוף לשותפות, בכפוף לחוק.

בעלת מרבית הזכויות הגישה תביעה לפירוק שיתוף וטענה כי על בית המשפט להורות למכור את הדירה ללא דיחוי ולהעביר לה את חלקה של האחות הנוספת. השותפה המיעוטית, לעומתה, ביקשה לעכב את המכירה עד לתום התהליך, בטענה כי התזמון ישפיע לרעה על חלקה העתידי בנכס ושלא תזכה ליהנות מתוספת הערך שהפרויקט צפוי להניב.

טענות הצדדים: הסכם ירושה וניצול לרעה

הנתבעת, השותפה המחזיקה בחלק קטן מהנכס, טענה בין היתר כי הסכם הירושה בין האחיות נחזה תחת לחץ וכי לא נמסר לה מידע מלא על הפרויקט הצפוי – מה שמנע ממנה לקבל החלטה מושכלת לגבי חלקה. עוד הדגישה, כי אם הדירה תימכר לפני השלמת הפינוי-בינוי, היא לא תקבל ערך הולם לחלקה.

לעומתה, התובעת הודיעה כי שותפות רחבה בהסכמות המשפחתיות הובילה לחלוקה הנוכחית, וכי אין מניעה למכור את הדירה בכל שלב, גם אם עומד מיזם בנייה בעתיד.

החלטת בית המשפט: זכות הבעלות קודמת לעיתוי ההשבחה

בית המשפט ציין כי חוק המקרקעין בישראל מסדיר את זכויותיהם של מחזיקים במשותף ומאפשר לכל שותף לעתור בכל עת לפירוק שיתוף – כלומר, להביא לסיום הזכות המשותפת באמצעות מכירת הנכס או חלוקתו.

בהחלטה נכתב כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח שמתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות סטייה מעקרון זה – כגון הוראה חוזית שמגבילה את מכירת הנכס, או הוכחה להתנהלות בחוסר תום לב מצד השותפה המבקשת את הפירוק. עוד נאמר שאין לקבל את הטענה בדבר פגיעה בזכות להעלות את ערך הדירה, כיוון שהערכת שווי הדירה שנעשתה למטרות הליך המכירה כבר כללה את הפוטנציאל ההשבחה עקב הפינוי-בינוי.

• הערכת שמאי: ערך הדירה חושב במידה רבה בהתאם לתהליך ההתחדשות הקרב.
• ירושת מקרקעין: עם הליך הירושה והסתלקות שאר האחים, נקבעה חלוקת הבעלות והזכויות בנכס.

בנוסף, ציין בית המשפט כי עיכוב בפירוק השיתוף אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והעקרונות שנקבעו בו. המחוקק, כך הסביר בית המשפט, לא קבע מגבלה בהקשר זה – ולכן אין ראוי להטיל כזו בהחלטה שיפוטית.

משמעות ההחלטה והשלכות להמשך

בסיכומו של דבר, התקבלה עמדת השותפה הרובית והדירה תימכר מיידית. הנתבעת חויבה, בנוסף, בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. ההחלטה מעבירה מסר חשוב לבעלי נכסים משותפים – עיקרון הזכות לפירוק שיתוף מהווה אבן יסוד בחוקי המקרקעין, ורצונם של שותפים להמתין להשבחת ערך אינו עולה, בדרך כלל, על זכותו של בעל זכויות משמעותיות לסיים את השותפות.

• פינוי-בינוי תהליך ארוך: ייתכן עיכוב של שנים רבות והשוק עשוי להשתנות.
• זכות לפירוק שיתוף – ניתנת למימוש כמעט בכל עת ובלבד שלא מתקיימת מגבלה חוזית או חוקית אחרת.

מדובר במקרה אשר יכול לשמש דוגמה לחשיבות ניהול הסכמות מפורשות, אמון בין בעלי זכויות במקרקעין ואפשרות להעריך את חלוקות הרווחים העתידיים עוד בטרם התעוררות מחלוקות. גם כאשר הצדדים מצביעים על סיכוי להשבחת נכס, בית המשפט יבחן אילו מטרות מוגנות על פי הדין ובאיזה שלב ניתן לממשן.

סיכום

המדיניות המשפטית מזהה את זכותו של כל בעלים במקרקעין משותפים להביא לסיום השותפות לפי ראות עיניו, בכפוף לכללי תום הלב ולמגבלות החוזיות והחוקיות. פראייריות שווי נדל"ן ופיתוח עירוני אינם עילה לעיכוב אוטומטי של הליכי פירוק שיתוף. על כן, במקרה זה, מכירת הדירה תבוצע לאלתר – ואף אם תתקיים השבחה בעתיד, זו תיבחן במסגרת העסקאות וההערכות שמבצע בית המשפט.