פיצוי עתק לדיירי בניין בטבריה שיועד להריסה: שורת כשלים חמורים הובילה לתוצאה הקשה

בניין מגורים בן 11 קומות בטבריה, שאוכלס רק כמה שנים לפני שהוגדר כמסוכן ולבסוף ננטש, עמד לאחרונה בלב פסיקה חריגה בגובה הפיצוי. בית המשפט המחוזי בצפון פסק לדייריו שלא יכלו לשוב לבתיהם פיצויים בסכום חסר תקדים של כמעט 47 מיליון שקל, בעקבות שורת כשלים שנחשפו בתכנון, בהקמה ובפיקוח על הפרויקט.

רקע – בניין חדש, בעיות ישנות

בפרויקט המדובר נמסרו 27 דירות בשנת 2013 לרוכשים, שביקשו ליהנות ממגורים עם נוף לכנרת. אך זמן קצר לאחר הכניסה לדירות, החלו להופיע תקלות חמורות: שיפועים חריגים ברצפה, סדקים שנפערו בקירות והרגשה שמשהו מהותי אינו תקין במבנה עצמו. התושבים החלו לחשוד כי המבנה סובל מבעיה יסודית, אך ניסיונות לתקן את הנזק העלו חרס בידיהם.

בהמשך הבדיקות התגלה כי הבניין נוטה על צידו, ומדובר ככל הנראה בבעיה של תזוזת קרקע מתחתיו. לאורך כמה שנים בוצעו תיקונים שונים בניסיון לייצב את המבנה, אולם הבעיות החריפו. ב-2020 הוכרז הבניין כמסוכן למגורים בשל חשש מגלישת קרקע – תופעה שבה תשתית הקרקע מתחת למבנה אינה יציבה, והבניין למעשה זז ממקומו. הדיירים פונו מהדירות שנבנו במיטב כספם.

התביעה: שורה של מחדלים ורשלנות

44 מהבעלים שפונו מדירותיהם הגישו תביעה אזרחית רחבת היקף נגד היזמים, הקבלנים, המהנדס האחראי, העירייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואף נגד רשות מקרקעי ישראל – הגוף שמכר את הקרקע. בליבת התביעה נטענה רשלנות חמורה בכל שלב אפשרי: מתכנון יסודות הבניין, דרך ביצוע הכשרות הקרקע ומילוי הקרקע, ועד לאישור הרשויות ופיקוחן השוטף שלא זיהה את הסיכון, אף שעדויות בשטח הצביעו עליו כבר מההתחלה.

התובעים טענו כי לא נערכו בדיקות קרקע מספקות בטרם קבלת היתר הבנייה, ונמצא ליקוי חמור בקבלת ההחלטות שבלם אפשרות לגלות בזמן את תזוזות הקרקע. ככל שיעוררו הדיירים בעיות בזמן אמת, נטען בתביעה כי הן לא נענו בזמן או במועילות.

טענות הנתבעים: קרקע בעייתית מול אחריות הרשויות

מנגד, החברות שבנו את הפרויקט טענו כי תופעת גלישת הקרקע הייתה בלתי צפויה והאשימו את תנאי הקרקע ככאלו שלא היו בשליטתן. העירייה והרשות המקומית טענו, מנגד, כי לא ברור שבאמת התקיימה גלישת קרקע עמוקה, והבעיה נעוצה אולי דווקא בהנחה לקויה של חומרי מילוי מאחורי הבניין, מה שיצר עומסי קרקע בלתי טבעיים וגרר את התוצאה המצערת.

בהמשך ההליך צורפה גם רשות מקרקעי ישראל, לגביה נטען כי ידעה מראש (או שאמורה הייתה לדעת) שהקרקע בעייתית. לפי טענות אלה, שיווק הקרקע לצורך בנייה מגורים רוויה היה לכל הפחות שגוי והעמיד את הרוכשים בסיכון. בנוסף, נטענו עיכובים והתנהלות לא מספקת במימון יציבות הקרקע הנדרשת.

פסק הדין: ליקויים רבים וחלוקת אחריות

בית המשפט פסק כי אחריות הנזקים מוטלת על שורת צדדים, כל אחד ברמתו. נקבע כי הליקויים שנגרמו נבעו גם מגלישת הקרקע העמוקה באזור וגם משימוש שגוי במילוי קרקע מאחורי הבניין – כלומר, שילוב של בעיה תכנונית וביצועית כאחד. השופט ציין כי כל אחד מהמפרים, לרבות יזמי הבנייה, הקבלנים, הרשויות המקומיות והמהנדס, תרם באופן ישיר ומשמעותי להתרחשות האירועים, וכי התנהלות סבירה מצד כל אחד מהם הייתה מונעת את הקריסה הכללית והפיצוי העצום שנקבע.

• יזם הפרויקט ואחת החברות: 25% מהפיצוי
• חברה נוספת שרכשה את הקרקע לייזום: 10%
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יחד עם העירייה: 30%
• רשות מקרקעי ישראל: 20%
• המהנדס: 15%

סכום הפיצויים נקבע בהתאם לנזק שנגרם לכל דייר, החל מערך הדירות שאבדו ועד הפסדים נוספים כתוצאה מהפינוי והפסקת השימוש בנכסים.

משמעות פסיקת הפיצוי – מסר לענף הבנייה והפיקוח

הפסיקה מנומקת בחירום השילוב בין פגמים תכנוניים, השמטות בבדיקות קרקע, פיקוח לוקה ואישורי רשויות מהירים מדי – מרכיבים חמורים המשפיעים על בטיחות בעלי הדירות ומשפחותיהם. הסכום החריג בו חויבו הנתבעים נועד לדברי בית המשפט להדגיש את הצורך באחריות כבדה על כל חולייה בשרשרת הבנייה, ואף להרתיע הסרת פיקוח והחלטות פזיזות.

בעקבות הפסיקה נשללה היכולת לשקם את המבנה. הדיירים נותרו בפני צורך לחפש פתרונות מגורים אחרים, והרשויות והרוכשים אף נדרשים לחשוב על תיקונים והחמרה בתקני הבדיקה והפיקוח באזורי קרקע בעייתיים. לדוגמה, "הליכי תכנון" הם השלבים בהם נערכות בדיקות יסודיות לבדיקת התאמת הקרקע לבנייה, והפיקוח הוא אחריות שמוטלת על הרשויות לוודא כי כל הבנייה מתבצעת על פי כללים מחמירים למסירת בניין בטיחותי לשימוש הציבור. רשלנות באחד מהשלבים האלו עלולה לגרום למקרה דומה.

סיכום

מקרה זה ממחיש את החשיבות של תכנון ובנייה מוקפדים ושל פיקוח קפדני בפרויקטים רחבי היקף. העובדה שדיירים במגדל מגורים מוצאים עצמם מחוץ לביתם עקב כשלי תכנון המתגלים בדיעבד, היא תמרור אזהרה לכל שחקני שוק הנדל"ן. בעוד הפיצוי הכספי משמעותי, הפגיעה באמון הציבור בתהליך תכנון ובנייה ראויה אינה ניתנת להערכה בכסף בלבד. הפסיקה קובעת סטנדרט מחמיר ומובהק לאחריות שרשרת הבנייה והמפקחים – למען הגנה על זכויות הציבור בדירות מגורים.