פיצוי לרוכשי דירה בפרויקט תמ"א 38 על פגם תדמיתי וחניה לא תקנית

פרשת פיצוי לרוכשי דירת גן בפרויקט תמ"א 38 מדגימה כיצד ליקויים שלא ניתן לתקנם, כמו מגרעות אדריכליות שנוצרות בתהליך הבנייה, עלולים להביא לפיצוי משמעותי לא רק בגין ירידת ערך הנכס אלא גם בשל השפעתם התדמיתית והתחושתית של בעלי הדירה.

רקע: עסקת רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38

בני זוג רכשו מחברת בנייה דירת גן בת שישה חדרים באחת מערי המרכז. הרכישה בוצעה במסגרת פרויקט חיזוק ותוספת בניה מכוח תמ"א 38, המאפשר ליזמים להרוס ולבנות מחדש בניין ולמכור דירות חדשות. החוזה קבע מועד מסירה במרץ 2017, אך בפועל עיכוב של כ-8 חודשים גרם לכך שבני הזוג קיבלו את הדירה רק לקראת סוף אותה שנה.

עילות התביעה: איחור במסירה וליקויי בנייה שלא ניתנים לתיקון

• איחור של כמעט שמונה חודשים במסירה.
• ליקויי בניה שהתגלו מיד עם קבלת הדירה, ביניהם רטיבויות, תקרות שאינן ישרות ורוחב חניה צר מהרגיל.
• "ירידת ערך פסיכולוגית" – מושג המתייחס לפגיעה בתדמית ובתחושה הכללית אודות הנכס, מעבר לפגם הפיזי עצמו.

בני הזוג טענו כי הליקויים והאיחור גרמו להם לעוגמת נפש ולפגיעה בשווי הדירה, ועתרו לפיצוי נרחב בסך כמיליון ש"ח.

טענות ההגנה של החברה היזמית

החברה היזמית טענה מנגד כי מדובר בתביעה מוגזמת ושבני הזוג ניסו להקטין את קבלת הדירה בכוונה כדי להוציא פיצוי גבוה. עוד הוסבר מטעמם, כי כל ליקויי הבנייה שעלו תוקנו במלואם, ואין עילה לפיצוי נוסף. בנוגע לטענת "ירידת ערך פסיכולוגית" הודגש כי אין מדובר בליקוי בר תיקון ואין עילה להכיר בו כפגם המצריך פיצוי נוסף.

קביעות המומחים והשפעתן על החלטת בית המשפט

• מומחה מונה מטעמו של בית המשפט לבדיקת ליקויי הבנייה, קבע כי בדירה נותרו פגמים מהותיים שהעלות לתקנם נאמדת בעשרות אלפי שקלים.
• שמאי אחר, שבחן את השפעת הליקויים, ציין שאפילו לאחר תיקון כל הפגמים הפיזיים תישאר ירידת ערך "פסיכולוגית". מושג זה מתייחס לפגיעה תדמיתית ולתחושה הכללית שמעמעמת את הרצון לרכוש נכס כזה, למשל בגלל תקרות משופעות וחניה צרה המוגבלת בגודל.

המומחה הסביר כי חניה שאינה מאפשרת שימוש לרכב גדול – לא תואמת את ציפיות הרוכשים בשוק הדירות החדשות. השופטת הבכירה אימצה קביעה זו, תוך הבהרה שגם אם חניה לא מתאימה לרכב מסחרי גדול, על החברה היזמית לספק חניה תקנית ללקוחות, ולשמור על איכות בנייה בסיסית.

מה המשמעות של "ירידת ערך פסיכולוגית"?

בעת רכישת נכס למגורים, קיים לעיתים פער בין ערכו הכלכלי האובייקטיבי לבין תחושת הרוכשים ואופן השיווק העתידי של הדירה. כאשר מתקיים פגם, אף שאינו מהותי מבחינת מבנה המגורים (למשל, תקרה שאינה ישרה או חניה פחות נוחה), עשויה להיווצר פגיעה "פסיכולוגית" שמפחיתה את הביקוש לנכס ואת השווי הנתפס שלו בשוק.

הפסיקה בהליך זה הרחיבה את ההכרה בכך שליקויים מסוג זה מצדיקים פיצוי, שכן הם משפיעים לרעה על שווי הנכס, גם במקרים בהם אין דרך יעילה לתקן את הפגם.

החלטת בית המשפט וסכום הפיצוי

• בעקבות חוות דעת המומחים, נקבע כי יש לפצות את הרוכשים בסך כ-43,000 ש"ח בגין ירידת ערך עקב הליקויים שאין אפשרות לתקן.
• בנוסף נפסק פיצוי בגין איחור במסירה בסך של 70,500 ש"ח, ממנו קוזזו 41,000 ש"ח שכבר שולמו על ידי היזמית מסיבה זו.
• השופטת פסקה פיצויים נוספים עבור ליקויים פיזיים בבנייה, בהתאם להערכות המומחה מטעם בית המשפט.
• לבסוף, נפסקה חובת תשלום של כ-18,000 ש"ח לטובת הרוכשים עבור שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט.

סך הפיצויים שהוטלו על החברה היזמית, כולל כל הרכיבים, עמד על כ-120,000 ש"ח.

המשמעויות המשפטיות והצרכניות של פסק הדין

פסק הדין מדגיש את אחריות יזמי הבנייה לספק דירות התואמות את ההתחייבויות החוזיות ואת הסטנדרט המקובל בשוק. מעבר לליקויים שניתנים לתיקון, יש משמעות גם לפגמים המשפיעים תחושתית ותדמיתית על ערך הדירה, ומעתה ניתן לתבוע בגינם פיצוי. הדבר עשוי לייצר השפעה על התנהלות יזמים, ולשפר את הגנת הצרכנים בתחום הנדל"ן.

לסיכום, הפרשה הנוכחית מלמדת כי גם ליקויים "קטנים" ומתמשכים עשויים להוביל לפיצוי משמעותי, וממחישה את התקדמות מערכת המשפט לכיוון הגנה רחבה יותר על רוכשי הדירות.