פיצוי לדיירי בניין בחיפה בשל ליקויי בנייה ברכוש המשותף לאחר פרויקט תמ"א 38

בית המשפט בחיפה פסק לאחרונה פיצוי כספי לדיירי בניין לאחר שהתברר כי עבודות התמ"א 38 שבוצעו הניבו שורה של ליקויים ברכוש המשותף, בהם רטיבות, בעיות בחניה וליקויים בכניסה ובמערכות הבניין. ההחלטה אימצה את קביעותיו של מומחה מטעם בית המשפט ודחתה את דרישת היזמיות לשוב ולתקן בעצמן את הפגמים.

רקע: שיפוץ וחיזוק הבניין בחיפה

הסיפור החל לפני כעשור, כאשר בעלי דירות בבניין ברחוב בחיפה התקשרו בהסכם עם יזמיות לטובת מיזם התחדשות עירונית, שמטרתו חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה ושיפור מראהו בהתאם להוראות תמ"א 38. לאחר השלמת העבודות וקבלת ההיתרים, הדירות נמסרו לבעלי הזכויות בסוף 2017. עם זאת, מיד לאחר המסירה הבחינו הדיירים בליקויים שונים ברכוש המשותף, כגון רטיבות בקירות חדר המדרגות, דלת לובי שבורה וכבלים חשופים.

פניות חוזרות ונשנות של נציגות הדיירים ליזמיות הביאו לביצוע תיקונים מסוימים, אך אלה לא סיפקו את שביעות רצון הדיירים, וכך, במקביל למחלוקות חוזרות, הוגשה תביעה לבית המשפט ביולי 2020. הנציגות העריכה את הפיצוי הנדרש לצרכי אגרה על סך 150,000 שקלים, כאשר לטענתה הנזק גבוה אף יותר. היזמיות, מנגד, טענו כי אם יתאפשר להן לתקן בעצמן, עלות התיקון לא תעלה על 40,000 שקלים.

קביעת בית המשפט: ליקויים מהותיים ברכוש המשותף

במסגרת ההליך מינה בית המשפט מומחה מטעמו לבדוק את טענות הנציגות כנגד טענות היזמיות. בחוות הדעת של המומחה נמצא כי אכן קיימים ליקויים מהותיים ברכוש המשותף – רטיבות מחמירה בקירות חדרי המדרגות, ליקוי חמור בויטרינה (חלון ראווה גדול בכניסה) המצריך חיזוק, ואף שקיעה בחניה המשותפת שעלולה לגרום לבעיות בטיחותיות ותחזוקתיות.

המומחה ציין בנוסף כי מעקה הגג נמוך מהנדרש, דבר המשפיע על בטיחות הדיירים. חוות הדעת ניתנה לאחר בדיקת כלל האזורים המשותפים, כולל מערכות החשמל והגינה בתום הליך יסודי ומעמיק.

• רטיבות בקירות חדר מדרגות ומבואות כניסה
• שקיעה וקריסת אבנים בחניות הדיירים
• כבל הארקה חשוף בגינה המשותפת

התייחסות בית המשפט למחלוקות בין הצדדים

פסק הדין קבע כי גם בחניות האישיות שבהן אותרו ליקויים חמורים, הם מקורם בקירות החיצוניים של הבניין הנמצאים באחריות היזמיות. אף על פי שחלק מהדיירים היו סבורים שהתיקונים המסוימים שבוצעו אינם מספקים, בית המשפט סמך על חוות המומחה והעדיף אותה כאשר הצדדים לא הציגו נתונים או ראיות שסתרו את המסקנות.

היזמיות ביקשו כי יותר להן לשוב ולתקן בעצמן את הליקויים, בטענה שכך ייחסך סכום ניכר, אולם בית המשפט דחה הבקשה. נקבע כי היחסים בין הדיירים ליזמיות מעורערים ושוררת חוסר אמון עמוק בין הצדדים, מה שמעמיד בספק את היעילות של תיקונים נוספים מצד היזמיות.

• בין הצדדים שורר חוסר אמון ומחלוקות ממושכות
• התיקונים הקודמים של היזמיות לא שיפרו את המצב
• בית המשפט העדיף לאפשר לדיירים לבחור קבלן מקצועי מטעמם

הכרעת בית המשפט והפיצוי הכספי

בסיכומו של דבר, פסק בית המשפט כי הדיירים זכאים לפיצוי בגין ליקויי הבנייה שאותרו ברכוש המשותף, על פי הערכת המומחה, בסך של 85,971 שקלים. על סכום זה הוספו הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד, וביחד הגיעו הסכומים לסך כולל של 113,481 שקלים אותם חויבו היזמיות לשלם.

בית המשפט הדגיש כי במקרים דומים של ליקויים בפרויקטים של התחדשות עירונית, יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לזכויות הדיירים ברכוש המשותף במקביל להבטחת איכות העבודה מצד הגורם היזם.

• ניתנה עדיפות לפיצוי כספי ולא תיקון חוזר בידי היזמיות
• סכום הפיצוי נגזר מסיכום הליקויים בחוות הדעת המקצועית

משמעות ההחלטה ולקחים לדיירים ויזמים

פסק הדין מדגיש את חשיבותה של עמידה בהתחייבויות החוזיות בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד כאשר מדובר ברכוש משותף שאחריותו של היזם להבטיח את תקינותו. במקביל, הוא מדגיש את זכות הדיירים לקבל פיצוי הולם כאשר מתברר כי בוצעו ליקויים משמעותיים שלא טופלו כראוי.

• דיירים זכאים לבדוק היטב את העבודות ברכוש המשותף ולפנות לערכאות במקרה של ליקויים
• יזמים נדרשים להקפיד על ביצוע בקרה והשלמה של התיקונים – מעבר למסירה הראשונית

בסיכום, ההליך שבפני בית משפט השלום חיפה מהווה פסק דרך נוסף בתיקי ליקויי בנייה במתחמי התחדשות עירונית, תוך שהוא משיב את הכוח לידי הדיירים ודורש מהיזמים אחריות ומשמעת חוזית מלאה.