ניסיון לעקוף עמלת תיווך בנדל"ן נכשל: רוכש דירה חוייב לשלם 150 אלף שקל

מקרה משפטי מורכב שבא לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי מדגיש את חשיבותם של הסכמים ברורים בעסקאות תיווך נדל"ן, ואף את ההשלכות של נסיונות "להתחכם" או להימנע מתשלום דמי התיווך. רוכש נדל"ן שניסה להשתחרר מהתחייבותו לשלם עמלת תיווך, חוייב בסופו של יום על ידי בית המשפט לשאת בעלות העמלה בסך של כ-150 אלף שקל, וזאת לאחר שהערעור שהגיש נדחה.

רקע הפרשה וההליך בבית המשפט

הסיפור החל ביולי 2018, כאשר רוכש דירה בירושלים חתם על הסכם עם מתווכים, לפיו התחייב לשלם להם דמי תיווך עבור רכישת נכס מסוים. לפי ההסכם, שניתן למתווכים בלעדיות עד אפריל 2019, נקבע כי שכר הטרחה יעמוד על 2% ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ.

בשלב מסוים גילו המתווכים שהנכס נמכר – עוד במהלך תקופת הבלעדיות בהסכם – לרוכש או בני משפחתו בסכום של 6.3 מיליון שקלים. בעקבות כך, פנו המתווכים לבית משפט השלום בדרישה לקבל את דמי התיווך המוסכמים, מאחר שלדבריהם הם היו הגורם שהביא לעסקה.

טענות הצדדים בהליך המשפטי

• הרוכש טען כי המתווכים לא היו "הגורם היעיל בעסקה", כלומר, לא הם אלה שגרמו להתקשרות הסופית עם המוכר. מונח זה, "הגורם היעיל", הוא מרכזי בתביעות תיווך – הכוונה היא למי שבפועל תרם באופן מכריע להשלמת העסקה.
• בנוסף, הרוכש טען כי ההתחייבות לשלם דמי תיווך חלה רק אם מחיר העסקה לא יעלה על 6 מיליון שקל, ומשהסכום הסופי היה גבוה יותר, לשיטתו אין מקום לתשלום.
• הרוכש אף העלה טענה לפיה חתימתו על מסמך התיווך זויפה, וטען כי המסמך המקורי לא נחתם במלואו.

הכרעת בית המשפט – פסיקה ברורה לאור תשתית הראיות

בית משפט השלום בחן את טענות הרוכש אך דחה את כולן. נקבע כי המתווכים הוכיחו פעילות אקטיבית בתיווך העסקה – למשל, שיווק הנכס בצורה ברורה, קידום המו"מ, והבאת הרוכש אל שולחן המשא ומתן. הובהר כי פעולות אלה מצביעות על היותם גורם מרכזי ויעיל בעסקה.

השופטים מצאו גם כי בנוגע לטענה על המחיר – אין זכר בהסכם לתנאי שלפיו החיוב תלוי בסכום של עד 6 מיליון שקל. מעבר לכך, עלה כי היה זה דווקא הרוכש עצמו שניסה במהלך המו"מ להוריד את המחיר מתחת ל-6 מיליון שקל, ניסיון שבסופו של דבר פעל לרעתו: הצעה נגדית גבוהה יותר מצד רוכש נוסף דחפה את הסכום ל-6.3 מיליון, ולמעשה הביאה לחתימת העסקה במחיר זה.

בית המשפט לא התרשם מהטענה בדבר זיוף, וקבע כי גרסאות הרוכש אינן מסתדרות – אם אכן לא חתם כלל, קשה להבין כיצד התנגד רק לחלק מההסכם. גם עיון במסמכים לא העלה סימנים לזיוף.

בפסק דינה של שופטת השלום נקבע כי על הרוכש לשלם למתווכים שכר טרחה של 2% ממחיר העסקה, המסתכם בסך של 126 אלף שקל, בתוספת מע"מ והוצאות משפט.

ערעור למחוזי – אך ללא תוצאה שונה

הרוכש, שסירב להשלים עם הפסיקה, מיהר להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור ניסה שוב להציג את הטענות הקודמות, אך השופט במחוזי דחה את ערעורו ואף לא ראה לנכון לקבל תגובה מהמתווכים פעם נוספת. דברים אלה מדגישים גישה עקבית של המערכת המשפטית, המחייבת צדדים לעמוד בהתחייבויותיהם, בפרט כאשר אין מחלוקת בשאלות עובדתיות בסיסיות.

השופט גם ציין כי כל האחריות לכך שהמחיר חרג מ-6 מיליון שקל רובצת לפתחה של הרוכש עצמו, שכן מו"מ ארוך וניסיון לחסוך לא השיג את התוצאה המקווה מבחינתו. בהתאם, נדחתה גם ההגנה המרכזית שניסו להציג בערעור. פסק הדין קבע כי הרוכש יחוייב לשלם סכום של כ-150 אלף שקל הכולל מע"מ.

דגשים משפטיים מסביב להליך

• הגדרת "גורם יעיל": כדי להוכיח זכאות לדמי תיווך בעסקת נדל"ן נדרש לעיתים קרובות להראות כי המתווך לא רק הציג את הנכס, אלא גם פעל באופן ממשי וסייע במו"מ בצורה מהותית.
• משמעות בלעדיות: כאשר מתווך מקבל בלעדיות על נכס, זוהי התחייבות מצד הצדדים שמונעת פניה למתווכים אחרים או ניסיון לעקוף את ההסכם במהלך תקופה מוגדרת.
• חובת תום ליבו של המתקשר: בית המשפט רואה בחומרה נסיונות לעקוף חוזים שנחתמו – לרבות נסיגות מאוחרות לאחר השלמת עסקה.

המקרה הזה מדגיש את חשיבות הקריאה המדוקדקת של הסכמים בטרם חתימה, ואת הצורך להיעזר בליווי מקצועי הולם לפני קבלת החלטות בעלות משמעות כספית ומשפטית כבדה.

לסיכום, פסיקת בתי המשפט חיזקה את עמדת המתווכים וחייבה את הרוכש לשלם את דמי התיווך כפי שהוסכם. מדובר בפסיקה שיש לה משמעויות עבור שוק הנדל"ן כולו, וממנה ניתן ללמוד שאין להקל ראש בכל הנוגע למחויבויות חוזיות ולתשלום עמלות תיווך כאשר עסקה מתממשת.