ניגוד עניינים בפרויקט פינוי-בינוי: השופט התריע על קשר בעייתי בין נציג דיירים ליזמית

בפסק דין שניתן לאחרונה נדונה סוגיה רגישה הקשורה בניגוד עניינים בהליכי התחדשות עירונית, במסגרתה העלה בית המשפט שאלות בנוגע ליחסים שבין נציג דיירים לבין יזמית המובילה פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף.

החשש מגורם מייצג שאינו עצמאי

ההליך המשפטי דן בפרויקט הכולל עשרות בניינים בעיר גדולה במרכז הארץ, בו אמורות להתפנות מאות משפחות כחלק ממהלך פינוי-בינוי. את בעלי הדירות מייצגים גורמים מטעמם, כאשר לא כולם היו שותפים לאותו קו פעולה או זהות אינטרסים.

בהליך שנדון בפני שופט בית משפט השלום, עלה חשש כבד לפיו אדם שהוצג כנציג הדיירים חתם על הסכם בלעדי מול חברה יזמית, במסגרתו התחייב לקדם את חתימות הדיירים רק מולה, בתמורה לכספים שיקבל בהתאם להתקדמות ההחתמות. המשמעות המעשית של הסכם זה: ככל שיותר דיירים יחתמו על ההסכם עם היזמית, כך יתוגמל האיש מכספי החברה, ללא קשר לאינטרס הישיר של בעלי הדירות עצמם.

מהות ניגוד העניינים בפרויקטים להתחדשות עירונית

ניגוד עניינים הוא מצב משפטי בו לאדם אחד עלולה להיות זיקה אינטרסנטית לגורם אחר, העלול להאפיל על טובת מי שהוא מייצג פורמלית. במקרה זה, קיים חשש ממשי שנציג הדיירים יעדיף את האינטרס של החברה היזמית שבידה ההסכם עמו, במקום לייצג בנאמנות את טובת הדיירים בשכונה. מצב זה מכונה "ניגוד עניינים מובנה".

• הסכם שכר טרחה לפי קצב חתימות, מקשה על נציג הדיירים לשקול באופן אובייקטיבי את הבחירה בין מספר יזמים.
• בעת שבה יעלה צורך להתנגד לדרישות החברה או לקדם הטבות לדיירים – עלול הנציג להימנע מכך כדי לא לפגוע בהכנסותיו.
• במיוחד במיזמי פינוי-בינוי גדולים, בהם מעורבים סכומי כסף גבוהים וזכויות רבות, העצמאות של נציגי בעלי הדירות חשובה להבטחת זכויותיהם.

פירוט העסקה שעמדה במרכז הסכסוך

במקרה שנדון, הוצג הסכם לפיו נציג הדיירים מחויב לפעול להחתמת הדיירים על הסכם שייעשה רק עם החברה היזמית, ואינו רשאי להציע את המיזם לגורם אחר. על פי אותן התחייבויות, עבור כל עשר דירות שייחתמו, היה אמור לקבל הנציג תשלום קבוע בתוספת מע"מ. בפרויקט בממד מדובר (כמאתיים דירות), מדובר בהכנסות משמעותיות לנציג הדיירים.

השופט העיר בפסק דינו כי דבר זה מניח את טובת בעלי הדירות בצילה של ההתחייבות ליזמית – כל פעולה שתשרת את הדיירים אך תעמוד בניגוד לאינטרס של היזמית, תעמיד את הנציג בדילמה מוסרית וכלכלית, ובהיעדר עצמאות מלאה – עלולה לפגוע בזכויות הציבור שמינה אותו.

תגובת הצדדים ועמדת בית המשפט

במהלך ההליך, טען הנציג כי התנהלות זו הינה מקובלת וכי שכר מטרתו לפצות על העבודה הראויה בהחתמת בעלי הדירות. כמו כן, לדבריו, אין תנאי ההסכם פוגמים בטוהר פעולתו והוא פועל לטובת שכניו. מנגד, נטען כי ההסכם מאפשר לדיירים להצטרף לפרויקט רק דרך אותה חברה, תוך שימוש באמצעי לחץ ואיומים נגד מי שמתנגד לדרכו. על כך נוספו טענות הדדיות קשות ועלבונות שנסבו זה על זה, ואלה הגיעו לפתחו של בית המשפט בתביעות בגין לשון הרע.

בית המשפט בחן את ההסכם בפרוטרוט, והגיע למסקנה חד-משמעית כי מדובר בניגוד עניינים שאינו מאפשר ניהול פרויקט תקין, כאשר שיקול הדעת של נציג הדיירים שבוי למעשה בידי החברה. השופט ציין במפורש, כי בכל מקרה של התנגשות בין טובת בעלי הדירות לאינטרס של החברה – ייטה הנציג לפעול לטובת אחרונה, בשל התמורה הכספית המשמעותית שנקבעה בהסכם.

השלכות ההחלטה והמשמעות לכלל הציבור

פסק הדין קובע למעשה רף ברור בהתנהלות נציגים בעסקאות פינוי-בינוי והתחדשות עירונית: יש להבטיח שהנציגות תהא עצמאית, נקייה מאינטרסים זרים, ולא תלויה ישירות בכספי גוף הנהנה מהחתמת הדיירים. המשמעות עבור שאר הדיירים בפרויקטים דומים – יש לוודא בזהירות את מערכת היחסים בין הנציג לגורמים המסחריים, ולהקפיד על הפרדה של אינטרסים, גם כשמדובר במנהלי פרויקטים הפועלים בתחומי ההתחדשות העירונית.

• נציגות שאינה פועלת באופן עצמאי, מסכנת את יכולת הדיירים לנהל משא ומתן הוגן עם יזמים על תנאי הפרויקט.
• הורים לקרוא היטב כל הסכם הנוגע ליחסי הנציג עם הגורמים המסחריים לפני חתימתו.
• בתי המשפט צפויים להמשיך ולהקפיד על דרישת העדר ניגוד עניינים במיזמי בנייה רחבי היקף.

סיכום

סוגיית ניגוד העניינים במקרה הנדון מעלה נקודה עקרונית ומשמעותית לציבור: ייצוג אמיתי של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מחייב עצמאות וזהירות, בשל הרגישות הכספית והחברתית שגלומה במיזמים מסוג זה. בתי המשפט, כפי שנראה מהפסיקה, לא מהססים להתריע כאשר הם מזהים מצב בו העצמאות של נציגי דיירים נפגעת בשל מוטיבציות כלכליות שאינן עומדות בקנה אחד עם יושרה והגינות.