נדחתה טענת יזמיות – רשות העתיקות לא נחשבת 'כוח עליון' לעיכוב במסירת דירות

בית המשפט המחוזי אישר לאחרונה פסק דין שהטיל על יזמיות פינוי-בינוי לשלם פיצוי לדייר בשל עיכוב ניכר במסירת דירה, לאחר שנקבע כי חפירות ארכיאולוגיות שביצעה רשות העתיקות אינן מהוות "כוח עליון" הפוטר מאחריות.

רקע לפרויקט ולמחלוקת על מועד המסירה

הדיון נסוב סביב פרויקט פינוי-בינוי ברחוב בלב אזור מרכזי בארץ. הסכם השיפוץ והשדרוג בין הדיירים לחברת היזמות נחתם לפני כשני עשורים, במטרה להרוס ולבנות מחדש את הבניין. למרות ציפיות לשיפור מהיר בתנאי המגורים, תהליך הפינוי ובניית הדירות התעכב שנים ארוכות.

לפי לוח הזמנים שתוכנן, מסירת הדירה המשודרגת לדייר הייתה אמורה להתרחש תוך פרק זמן קצר מהפינוי. בפועל, הדירה נמסרה רק כחמש שנים לאחר הפינוי, ובעל הדירה טען לאיחור בן 32 חודשים לעומת המועד שהוסכם.

תביעה לפיצוי על איחור במסירה

לאחר קבלת המפתח לדירה, הגיש הדייר תביעה לפיצויים בגין העיכוב. בפני בית משפט השלום הוצגו טענות הדדיות: מצד אחד, החברה היזמית הסבירה כי עיכובים שחלו נעוצים באירועים חריגים שאינם בשליטתה, ובמיוחד בחפירות ארכיאולוגיות שניהלה רשות העתיקות באתר הבניה ובמגפת הקורונה. מצד שני, הדייר הדגיש את הסבל שנגרם לו בשל העיכוב הממושך.

בהסכמים מסוג זה נפוץ סעיף "כוח עליון" - מונח משפטי המתייחס לאירועים נדירים ובלתי צפויים (כמו רעידות אדמה או מלחמות), אשר פוטרים צדדים מהתחייבות חוזית במקרה של פגיעה בביצוע. השאלה המרכזית הייתה אם האירועים שציינה החברה נכנסים תחת הגדרה זו.

פסק הדין בבית משפט השלום: מתי ראוי להקל עם הקבלן?

• בית משפט השלום קיבל חלקית את עמדת החברה היזמית בנוגע למגפת הקורונה, והפחית שלושה חודשים מתקופת האיחור.
• לעומת זאת, נקבע כי התקופה שבמהלכה בוצעו חפירות ארכיאולוגיות אינה מהווה "כוח עליון", שכן מדובר בתרחיש אפשרי וידוע מראש כשמדובר באתרי בניה במרכז הארץ.
• העיכוב הממשי בחוזה נאמד בסופו של דבר ב-19 חודשים, שעליהם חויבו היזמיות בפיצוי.

ערעור למחוזי: טענה מחודשת ל'כוח עליון'

החברות לא השלימו עם פסק הדין, וביקשו מהמחוזי לקבוע כי החפירות על-ידי רשות העתיקות הן בגדר אירוע חריג שאינו בשליטתן - ועל כן אין לייחס להן את העיכוב. עוד נטען כי תקופת מגפת הקורונה הצדיקה הפחתה רחבה נוספת מגובה הפיצוי שנקבע.

בעל הדירה מצידו עמד על כך שאין סיבה לשנות את פסק הדין, שכן החפירות במתחם היו צפויות והוקצו להן סעיפים נפרדים בהסכם המקורי – וכן הדגיש כי העלות הכלכלית והנפשית שנגרמה לו מצדיקה את הפיצוי המלא.

החלטת בית המשפט המחוזי: אחריות היזמיות אינה מוסרת

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור פה אחד. בהכרעתה, ציינה השופטת כי בחינה מדוקדקת של חוזה ההתקשרות מראה שעל יזמיות לקחת בחשבון מראש תרחישים כמו התערבות רשות העתיקות, המהווה סיכון עסקי צפוי בפרויקטים מסוג זה.

• חפירות ארכיאולוגיות אינן עילה להפחתה או קיזוז מהאחריות החוזית לעיכוב.
• רק אירועים בלתי צפויים לחלוטין יכולים להיחשב "כוח עליון" - ודאי שלא בדיקות וחפירות שהן חלק מתהליכי פינוי-בינוי באזורים מסוימים בארץ.
• לגבי מגפת הקורונה, קבעה השופטת שנעשה קיזוז סביר בעבור תקופת הסגר והבידודים, ולא נמצאה הצדקה לקיזוז נוסף.

קביעות בנוגע לפיצוי, הוצאות ושכר טרחה

המחוזי אישר את פסיקת השלום, במסגרתה הוענק לדייר פיצוי בסך 5,000 ש"ח עקב עוגמת נפש בנוסף לחיוב היזמיות בתשלום 20,000 ש"ח עבור שכר טרחת עורך דין והוצאות משפטיות שונות. בנוסף, בערעור, חויבו היזמיות לשלם סכום נוסף של 10,000 ש"ח בשל דחיית טענותיהן.

השופטת הדגישה כי ערכאת הערעור אינה מתערבת באופן שגרתי בהחלטות הנוגעות לשיקול הדעת ולסכומים שפוסקת הערכאה הראשונה, אלא אם מתקיימת סטייה חריגה המחייבת התערבות - מה שלא התרחש במקרה הזה.

המשמעות לפרויקטים עתידיים

פסק הדין ממחיש כי יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית מחויבים להיערך מראש לכל תרחיש אפשרי, לרבות חפירות וצווים של גורמי רשות. אין לראות באילוצים המקצועיים האלה אירועי "כוח עליון", אלא סיכונים שניתן וצריך להיערך אליהם ולתכנן בהתאם. רק במקרה נדיר במיוחד יוכל הצד היזמי להשתחרר מאחריות חוזית לפיצוי עקב עיכוב במסירה.

סיכום

סוגיה זו מחדדת את רמת ההגנה הניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ומדגישה את מחויבות היזמים לעמוד בהסכמים שנחתמו, גם כאשר מנת חלקם קשיים ביורוקרטיים וטכניים הנובעים מהליך הבנייה. החלטת בית המשפט משקפת את הגישה המשפטית הרווחת שלפיה הסדרי כוח עליון לא ייקבעו בקלות.