יזמית תמ"א 38 תשלם פיצוי בשל פגיעה בערך הדירה: הממ"ד נבנה דרך חדר השינה

פסק דין חדש שפורסם לאחרונה מדגיש את חשיבות התכנון והביצוע הקפדני בפרויקטים של תמ"א 38. בית המשפט קבע כי יזמית שיפצה בעלת דירה, לאחר שהכניסה למרחב המוגן (ממ"ד) בדירתה נעשתה דרך חדר השינה, ולא כפי שתוכנן – מהסלון. הפיצוי הכספי שייפסק לזכות בעלת הדירה: כ-150 אלף שקלים.

רקע: הסכם תמ"א 38 והתחייבויות היזם

בעלת דירה בבניין מגורים עירוני התקשרה עם יזמית נדל"ן במסגרת הסכם לחיזוק המבנה ובנייה בעבור פרויקט תמ"א 38. כחלק מההסכמות, התחייבה היזמית להוסיף בבניין תוספות שונות, כולל מרפסות שמש וממ"דים בכל דירה. בתמורה לכך, הוענק ליזמית זכויות בנייה בגג הבניין למטרות הרחבה או מכירה.

לאחר סיום העבודות, הביעה הדיירת חוסר שביעות רצון מתוצאות הבנייה. היא טענה כי הדירה נמסרה לה באיחור, וגם כי בוצעו ליקויים מהותיים שאינם בהתאם להסכמות. הבולט שבהם: הכניסה אל הממ"ד בדירתה עברה שלא בדרך המתוכננת מהסלון, אלא דרך חדר השינה הפרטי שלה.

ההליך המשפטי: תביעה על ירידת ערך וליקויי בנייה

לטענת בעלת הדירה, יש בכך פגיעה בזכותה לפרטיות ולשימוש סביר בחדר השינה. המצב שנוצר דרש מכל מי שיבקש להיכנס לממ"ד – בין אם בשגרה ובין אם בחירום – לעבור תחילה בחדר השינה. בתביעתה היא דרשה פיצוי בסך כמיליון שקלים, בטענה לנזק משמעותי שגרם לה ליקוי זה, וכן לירידת ערך הנכס.

היזמית מצידה דחתה את הטענות, טענה כי הביצוע תאם את ההסכמות, וכי לא נגרמה ירידת ערך כזו המצדיקה פיצויים.

בדיקת המומחים: ירידת ערך בשל פגיעה בתפקוד החדר

בית המשפט מינה צוות מומחים על מנת לאמוד את טיב הליקויים ואת השפעתם על ערך הדירה. שמאי מקרקעין שמונה מטעם בית המשפט קבע כי ליקוי זה – הכניסה לממ"ד דרך חדר השינה – מביא לירידה מיידית של רבע מערך חדר השינה ולכן יש לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך המוערכת בכ-75 אלף שקלים.

המומחה הנדסי מטעם בית המשפט, אשר בדק את הדירה, הצביע על ליקויים נוספים בביצוע וחישב את עלויות התיקון בכמה עשרות אלפי שקלים נוספים.

• הליקוי המרכזי: כניסה לממ"ד מחייבת מעבר דרך חדר השינה ולא כפי שתוכנן – מהסלון.
• הפגיעה: חדר השינה משמש "חדר מעבר", דבר הפוגע בפרטיות ובתפקוד החדר.
• מסקנה מקצועית: ירידת ערך מוערכת בשיעור ניכר, לצד עלות תיקון ליקויים נוספים.

פסק הדין: אחריות לירידת ערך ופיצוי

בית המשפט אימץ באופן נרחב את חוות דעת המומחים, כאשר נקבע כי יש לפצות את בעלת הדירה בגין ירידת הערך שגרם ליקוי הבנייה וכן בגין ליקויים נוספים שאותרו בדירה. בפסק הדין הודגש כי על פי התכניות המקוריות הכניסה לממ"ד הייתה אמורה להיות מהסלון. בפועל, הפתרון שהתקבל פגע בזכות לערך שימוש סביר ובפרטיות בחדר השינה, מאחר שהכניסה האחת היחידה לממ"ד עוברת דרכו.

מלבד סכום של 75 אלף שקלים עבור ירידת ערך, נקבע גם פיצוי בסכום של 35 אלף שקלים בגין תיקון ליקויים אחרים, וכן חיוב נוסף בשכר טרחה משפטי והוצאות משפט. בכך כלל הפיצוי הכספי שייפסק לזכות הדיירת הגיע לכ-150 אלף שקלים.

משמעות פסיקת בית המשפט: חשיבות תכנון מוקפד והגנת זכויות הדיירים

הפסיקה מדגישה כי פגיעה בזכות לשימוש סביר ולפרטיות – במיוחד בדירה המשמשת למגורים – תתורגם לקביעה של ירידת ערך ברורה ומדידה. בית המשפט העניק משקל רב לחוות דעת מומחים מקצועיים וקבע כי גם "ליקוי בודד" כביכול, אשר משנה את תפקוד חדרי הבית, יכול לזכות את הדייר/ת בפיצוי גבוה.

• זכויות הדיירים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 מובטחות – אך תלויות בתכנון ראוי והקפדה על חוזה מפורט.
• ליקויים בתכנון או בשינוי תכניות ללא הסכמה – עלולים להביא לחיוב כספי משמעותי של היזם.

בעלי דירות הנתקלים בליקויים דומים או בהסכמות שלא קוימו, יכולים לשקול פנייה לערכאות ולדרוש פיצוי על הפגיעה שנגרמה. מומלץ להיעזר בחוות דעת שמאית והנדסית מטעמם לצורך הערכת הנזק.

סיכום: הפסק דין משמש תזכורת לכך שמימוש זכויות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית חייב להיעשות באנינות ובמהימנות, מתוך שמירה על זכויות הדיירים למרחב שימושי, פרטי ומוגן.