יזמית תמ"א 38 תחויב בפיצוי משמעותי לרוכשי דירה בשל אי התאמה במעלית ואיחור במסירה

מקרה משפטי עוסק בתקווה וציפייה של רוכשי דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 – שעוכבו בתהליך הכניסה לדירתם, וגילו שהמעלית בבניין אינה תואמת את שהובטח להם. בית משפט השלום קיבל לאחרונה את עיקר טענותיהם, ופסק לטובתם פיצוי כספי משמעותי בגין איחור במסירת הדירה, ליקויי בנייה ואי-התאמה במפרט.

הרקע המשפטי: הסכם רכישה ותכנון בניין מחודש

הפרשה החלה כאשר בני זוג רכשו דירה בבניין שעבר חיזוק ושדרוג במסגרת פרויקט תמ"א 38. מדובר בדירה בת ארבעה חדרים, אותה רכשו ביולי 2016 במחיר של מעל מיליון שקלים. כחלק מהסכם המכר, פורטו המפרטים והתחייבויות היזמית – בהם הבטחה מפורשת להתקנת מעלית שתשרת בין השאר שישה דיירים במקביל.

לאחר הרכישה, הבנייה הסתיימה באיחור של מעל לשנתיים מהתאריך החוזי. מלבד העיכוב, גילו הדיירים ליקויי בנייה שונים, ובין היתר התברר כי המעלית שנבנתה מתאימה לארבעה נוסעים בלבד – ולא לשישה כפי שהובטח במפורש במסמכים שנחתמו מבעוד מועד.

טענות הצדדים בבית המשפט

בפנייתם לבית המשפט טענו הרוכשים כי היזמית הפרה את התחייבויותיה במספר מישורים: האיחור המשמעותי במסירת המפתח, הליקויים שהתגלו בדירה ואי-ההתאמה במפרט הנוגע למעלית. התובעים דרשו לקבל פיצוי בסך כולל של כמיליון שקלים, בשל הנזק שנגרם להם לטענתם.

היזמית לא הכחישה את האיחור, אך ניסתה לטעון כי נגרם בשל נסיבות חיצוניות – ובעיקר עיכובים בביצוע עבודות מצד חברת החשמל. בנוגע לליקויי הבנייה, טענה החברה הקבלנית כי תיקנה את מרביתם. באשר לסוגיית המעלית, טענה היזמית כי כל שינוי שנעשה בוצע מטעמים טכניים, ולתחושתה רק נציגות הדיירים כגוף משותף רשאית לתבוע על כך – ולא רוכש בודד.

מינוי מומחה מקצועי והחלטות בית המשפט

לצורך בירור העובדות, מינה בית המשפט מומחה חיצוני שיבחן את מכלול הליקויים והנזקים. המומחה התייחס לשלושה מישורים עיקריים: גובה שכר הדירה שהיה על הרוכשים לשלם עקב האיחור במסירה, מידת הליקויים בדירה והמעלית, וכן את הערכת שווי התיקונים הנדרשים.

הממצאים הצביעו באופן מובהק על כך שהיזמית לא עמדה בהבטחתה לגבי המעלית – הן בשל אי-התאמה מול המפרט והן בשל היעדר מדע טכני קודם שמנע את הביצוע בפועל. המומחה הבהיר כי בטעות הוכנסה למפרט דרישה למעלית גדולה, למרות שהמבנה לא אפשר זאת. עם זאת, נקבע כי היה על היזמית ליידע את הרוכשים במגבלה בזמן אמת, ולא להותירם בציפייה לקבל מתקן אשר אין אפשרות טכנית לספקו.

• פיצוי על איחור במסירה – נקבע פיצוי בגובה למעלה מ-150 אלף שקל.
• פיצוי עבור ליקויי בנייה – נפסקו לתובעים כ-78 אלף שקל.
• פיצוי ייחודי בגין אי ההתאמה במעלית – השופט החליטה להגדיל את הסכום שנקבע בחוות הדעת ל-30 אלף שקל, כדי לשקף את גודל האכזבה מול הצפיות שהיו לרוכשים עם הרכישה.

משמעויות משפטיות: שקיפות בין יזמים לרוכשי דירות

פסק הדין חידד עקרונות חשובים ביחסי רוכש-יזמית. ראשית, הוא קובע שאי-התאמה למפרט – גם כאשר אינה נובעת מרשלנות מכוונת אלא מטעות – מחייבת פיצוי, בייחוד כשיש פער בין הציפיות למימוש בשטח. שנית, השופט הדגישה כי יזם חייב למסור לרוכשים מלוא מידע העלול להשפיע על החלטתם, לרבות מגבלות הנדסיות בתכנון. הסתרה או אי-גילוי מסוג זה, גם אם לא נועדה להטעות, גוררת אחריות כספית.

• לרוכשי דירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 מומלץ לקרוא היטב את המפרט ולהתעדכן בשטח על מגבלות קיימות.
• הסכם מכר מחייב לבדוק התאמה מלאה בין ההבטחות בפועל לבין מצב הדירה והבניין.
• ראוי שמי שמנהל פרויקט עדכני כזה יעמוד בקשר רציף עם רוכשי הדירות, כדי לצמצם עוגמת נפש ומחלוקות.

סיכום: החלטת בית המשפט ולקח לעתיד

בסופו של הליך, קיבל בית המשפט את עיקר התביעה. נקבע כי היזמית תשלם לרוכשי הדירה סכום כולל של כ-275 אלף שקל בגין כלל הרכיבים שנקבעו, בתוספת הוצאות משפט על סך 40 אלף שקל.

החלטה זו מדגישה את חשיבות קיום התחייבויות מדויקות מול רוכשים ואת הצורך בשקיפות והוגנות מצד יזמים וקבלנים. מקרה זה משמש תמרור אזהרה בענף הנדל"ן, לא רק לפרויקטים של תמ"א 38 אלא לכל עסקת רכישת דירה חדשה בה ישנה חשיבות למפרט ולהבטחות שניתנות לרוכשי הדירות.