יזם נדל"ן חויב בתשלום דמי תיווך מלאים על רכישת מגרש יוקרתי

פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום במרכז הארץ סיים סכסוך ממושך בין יזם נדל"ן לבין מתווך, אשר דרש לקבלת דמי תיווך לאחר שהיזם רכש מגרש יקר במיוחד – אך ניסה להימנע מהתשלום.

רקע – עסקת מקרקעין וניסיון התחמקות מתשלום עמלה

במוקד הפרשה עומדת עסקת מקרקעין על מגרש בשווי 9.5 מיליון שקלים, שנרכש על ידי יזם נדל"ן מוכר באזור גוש דן. בעקבות השלמת העסקה הגיש המתווך תביעה, בטענה כי היזם התחייב לשלם לו דמי תיווך, אך חמק מלעשות זאת. היזם טען כי התנה את הסכמתו לתשלום בגובהה של העסקה – וביקש כי התיווך יתבצע רק אם יקנה את המגרש במחיר שאינו עולה על 8 מיליון שקלים.

תחילת הקשר בין הצדדים הייתה בסוף שנת 2019, עת חתם בעל המגרש עם משרד התיווך על הסכם בלעדיות לשיווק הנכס. שותפו העסקי של המתווך ניהל את המגעים מול היזם – שהיה מעוניין לרכוש את הנכס כדי להשביחו למגורים. בעקבות התפרצות מגפת הקורונה, אשר יצרה תנאים כלכליים מיוחדים בשוק הנדל"ן, גבר הביקוש למגרשים יוקרתיים באזור.

המסרון שהפך למוקד המחלוקת

באמצע שנת 2021 התנהלה התכתבות בינו לבין המתווך, במסגרתה כתב המתווך: "סוכם כי במידה ותרכוש את המגרש – תשלם עמלת תיווך של 1.5% פלוס מע"מ, אנא אשר". בתשובה השיב היזם באופן מיידי: "ברור שמאשר, בבקשה תדאג לי מחר לסגור ב-8".

המריבה המשפטית פרצה כאשר התברר למתווך בדיעבד כי היזם השלים את רכישת המגרש, אך במחיר גבוה בהרבה – 9.5 מיליון שקלים – ונמנע מלשלם דמי תיווך לפי ההסכם. משסירב לשלם, פנה המתווך לבית המשפט בבקשה לקבלת הסכום שנקבע.

הטיעונים המשפטיים – האם הסכמה תלויה במחיר?

במהלך המשפט הציג היזם את עמדתו כי ההתחייבות לשלם תיווך הייתה מותנית בהשגת מגרש במחיר של עד 8 מיליון שקלים – ולא מעבר. לדבריו, התכתובת בינו לבין המתווך מצביעה על כך שהוא לא הסכים לשלם אם ירכוש במחיר גבוה יותר. עם זאת, המתווך הדגיש כי ההסכמה בתכתובת לא כללה הגבלה מהותית כלשהי, וכי מדובר בהתחייבות כללית לשלם דמי תיווך אם תתבצע עסקה ללא קשר למחיר.

הכרעת בית המשפט – הפרשנות של חוזה התיווך

השופט שדן בתיק דחה את טענות ההגנה של היזם. בהחלטתו פירט את נימוקיו וקבע כי מההתכתבות, ובעיקר מתשובת היזם – "ברור שמאשר" – ניתן ללמוד על הסכמה ברורה וללא תנאים, לשלם דמי תיווך בשיעור של 1.5% מכל עסקה. השאיפה שהמגרש יירכש ב-8 מיליון שקלים איננה מהווה תנאי מחייב, אלא משקפת את רצונו של הרוכש בלבד.

עוד הסביר השופט כי צד שמתיימר להטיל מגבלה או תנאי להסכמתו, מוטב כי יעשה זאת במפורש. במיוחד כשמדובר ביזם הבקיא בעניינים חוזיים ועוסק בתחום הנדל"ן, יש להניח כי היה מבהיר במסמך או בתקשורת בינו לבין המתווך את התניית התשלום במחיר רכישה מסוים, לו זו הייתה כוונתו. המשך ההתנהלות אף היא לא כללה הסתייגות כלשהי.

החוזה – ומה זה "דמי תיווך"?

דמי תיווך הם תשלום שמקבל מתווך במקרקעין בעד שירותיו בהובלת הצדדים לעסקה – בין אם למכירה, רכישה או השכרה. במרבית המקרים, יחולו דמי התיווך בעת השלמת עסקה, כל עוד קיים הסכם ברור בין הצדדים. כאן נפסק, שבשל הסכמת הצדדים ובשל העובדה כי המתווך מילא את חלקו וסייע בהשלמת העסקה, על היזם לשלם את מלוא דמי התיווך גם אם הסכום הסופי של הרכישה חרג מציפיותיו.

• המותב פסק כי היזם ישלם למתווך 1.5% ממחיר המכירה בפועל, בצירוף מע"מ, וכן הוצאות משפט בסך 50,000 שקל.
• הדגשה: שמות מעורבים ופרטים מזהים אינם נמסרו.

לסיכום – חשיבות הבהירות בהסכמים מסחריים

פסק דין זה מדגיש את חשיבות הניסוח הברור והמדויק בעת התקשרות בעסקאות מקרקעין ובחתימה על הסכמי תיווך. כל צד המבקש להתנות תנאי יסוד בהסכם צריך להעלות זאת בכתב, במפורש. לבית המשפט חשובה כוונת הצדדים, וכאשר ממסמכים משתמעת התחייבות שאינה מוגבלת, ייטה לכפות על עמידה מלאה בה, גם אם ההסכמות הראשוניות השתנו בדרך.

מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מתחום המקרקעין והחוזים לפני חתימה על כל מסמך או הסכם שעלול להקים התחייבות כספית או עסקית משמעותית, לשם מניעת מחלוקות עתידיות.